Обязателен ли предварительный договор купли продажи. Опасность сделок по пдкп — правила реагирования

На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

ПДКП (Warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая - когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант - застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае .

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или . Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег .

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических - от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП . Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство - сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Законная схема продажи квартир через ПДКП

А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает - они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию . Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта. А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Выводы, правила реагирование:

1. На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
2. Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.
3. В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
4. Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору. Они должны быть указаны в документе.
5. Проверьте предварительный договор купли-продажи на предмет четко указанных параметров жилья и окончательной цены, которая не должна подвергаться изменениям.
6. Если есть возможность, то укажите в ПДКП срок, в течение которого между вами и продавцом будет подписан основной договор купли-продажи.

Вы узнаете зачем нужно заключать предварительный договор купли продажи. Какие документы нужны при его заключении? Мы ответим на все вопросы с авансом и задатком.

Причины заключения — покупатель и продавец заинтересованы друг в друге, но не могут выйти на сделку в ближайшие сутки. Для того чтобы покупатель не потерял подходящий вариант квартиры, а продавец, заинтересовавшегося покупателя, заключается ПДКП (). Время на согласование и заключение ПДКП 1-3 дня.

Мы рекомендуем заключать ПДКП даже, если нет просто выписки из ЕГРП , которая вам необходима для косвенной проверки юридической «чистоты» квартиры. ПДКП обязывает стороны к выполнению оговоренные условия по подготовке документов к сделке купли-продажи в течении оговоренного срока. Если продавец отказывается от заключения ПДКП, лучше продолжить поиски подходящего варианта, параллельно работая с этим продавцом по сбору необходимых документов. Из опыта не рекомендуем заключать ПДКП сроком более чем на 1,5-2 месяца. Особенно актуальна наша рекомендация во времена сильных колебаний цен на квартиры.

Шаг 1. Согласовать с продавцом основные вопросы

1. Сроки выхода на сделку с обоснованием сроков.
2. Копии документов продавца. Для заполнения ПДКП (лучше это делать лично или с помощью юриста разбирающегося в вопросах недвижимости) запросить копии или сканированные копии в электронном виде на следующие документы:
3. Договориться о порядке между сторонами
4. Договориться о сумме задатка .
   

   Вносить лучше не аванс и не залог, а именно задаток . Сумма не должна превышать 7% от общей стоимости квартиры.

В зависимости от того, как было получено право собственности различают виды договоров. Если недвижимость куплена за деньги, то оформляется договор купли-продажи . Если продавец стал собственником в результате передачи квартиры от государства ему в собственность, то оформляется договор приватизации . В случае дарения квартиры нынешнему собственнику от кого-либо, подписывается договор дарения. Соответственно договор мены оформляется при сделке, где стороны произвели обмен товарами (например, недвижимость на недвижимость).

Задаток и Аванс

Аванс не регулируется законодательством РФ, поэтому не стоит включать такое понятие в договор.

Задаток регулируется статьей 334 ГК РФ. Он возвращается покупателю продавцом, в случае расторжения отношений по покупке квартиры согласно ПДКП в одностороннем порядке по вине продавца, в размере ранее внесенной покупателем суммы, т.е. 100%. Если же сделка не состоялась по вине покупателя, то он теряет ранее внесенный залог.
Поэтому необходимо обговорить кто и где будет принимать задаток.

Согласно статьи 381 ГК РФ:

«Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка»

Т.е. если продавец в одностороннем порядке разрывает ПДКП, то он возвращает покупателю внесенный залог в размере 100% и выплачивает еще 100% залога за отказ продавать. Риск неисполнения обязательств по ПДКП с залогом лежит в равной степени и на продавце и на покупателе.

Задаток может принимать:

Продавец

Риски не выплаты задатка минимальны. Но возможен вариант затягивания выплаты. Если задаток вноситься между физическими лицами, то происходит передача денег под .

Представитель продавца действующий по доверенности

Как физическое лица по расписке. Риски так же минимальны. Перед внесением связаться с собственником и убедиться, что доверенность на человека, берущего задаток, актуальна.

Агентство недвижимости

Если задаток вносится в агентство недвижимости, то необходимо выяснить следующее:

• Договор о продаже, подписанный между продавцом с агентством недвижимости
• Документы подтверждающие права агентства недвижимости принимать деньги (залог) от имени продавца
• Документ подтверждающий полномочия лица (нотариальная доверенность) принимающего денежную сумму (залог) в агентство недвижимости.
• Сроки возврата залога в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи.
• Внесенная сумма не должна фигурировать в соглашении о внесении денежной суммы, как вознаграждение агентства недвижимости. (Взаимоотношения продавца и агентства недвижимости не являются предметом ПДКП)

В ПДКП обязательно прописать, что задаток или залог внесен в агентство недвижимости и получена расписка под №_ от ___ даты .

Существует много схем внесения задатка/залога. Например, агентство недвижимости заключает договор с продавцом на продажу и покупателем на покупку конкретной квартиры. Согласно этим договорам принимает залог, который, по сути, является вознаграждением агентства при условии, что право собственности прейдет от продавца к покупателю. Если используется такая схема, то особое внимание необходимо уделить условиям и срокам возврата денег обратно, если сделка не состоится. Также нужно понимать, что работая по такому принципу ответственности сторон не равноценны. Т.е. если покупатель откажется от покупки квартиры, то теряет деньги, если же это происходит по вине продавца или третьих лиц, то деньги просто возвращаются обратно.

Что еще нужно обговорить с продавцом?

• Договориться о сроках снятия с регистрации всех зарегистрированных в продаваемой квартире лиц.
• Оговорить сроки сдачи квартиры по акту приема передачи после перехода права собственности.

Если нет каких-либо веских оснований, то сроки не должны превышать 3 дней.

• Форма ПДКП и ДКП должны совпадать по форме и содержанию. Поэтому обсуждая условия ПДКП вы прорабатываете и ДКП.

Статья 429 ГК РФ:

«По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.»

Шаг 2. Встреча. Подписание ПДКП. Внесение залога/задатка

Готовый ПДКП(предварительный договор купли продажи) содержит паспортные данные сторон, намерения, условия и сроки (). Если сделка ипотечная, то его необходимо согласовать с менеджером банка.

По завершению согласования необходимо сделать следующее:

• Стороны встречаются, еще раз проверяют ПДКП и подписывают (письменно Ф.И.О. и роспись, подписывать ручкой с синими чернилами). У продавца и покупателя на руках по одному подписанному экземпляру.
• Вноситься задаток/залог согласно договоренности сторон.
• Начинается сбор документов

Вам понравилась статья?