Как я вернул деньги с застройщика. Как вернуть деньги от застройщика-банкрота
Приостановление строительства многоквартирных домов в столице и в целом по России уже не вызывает удивления. Новости о «заморозке» строительства того или иного жилого комплекса появляются в СМИ с завидной регулярностью. Граждан, вложившихся в долевое строительство интересует вопрос: можно ли воздействовать на застройщика с целью достраивания дома или возврата денежных средств? О методах решения проблемы рассказал наш постоянный эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.
Достроить жилье
Говоря о застройщиках, в отношении которых введена процедура банкротства, следует понимать, что мы имеем дело с финансовой несостоятельностью девелопера. Если у человека нет денег, его же не заставить приобрести себе, к примеру, автомобиль? Так и с застройщиком. Способов воздействия на него фактически нет, так как заставить его достать деньги для достраивания объекта или расчетов с дольщиками невозможно.
Другое дело, если финансовая несостоятельность имитирована застройщиком и окончание строительства затягивается искусственно. Такие случаи, к сожалению, встречаются. Недобросовестное поведение таких застройщиков позволяет им спокойно пользоваться деньгами одних дольщиков для строительства другого объекта, а первоначальный объект замораживается. В подобных случаях бороться с обстоятельствами можно и нужно, поскольку ситуация приостановки строительства не обусловлена объективными причинами.
В первую очередь дольщикам необходимо привлечь как можно больше внимания общественности к своей проблеме, иными словами, создать шум вокруг застройщика. Этого можно добиться с помощью проведения митингов, собраний. Эффективным методом станет и привлечение СМИ, публикация негативных отзывов в социальных сетях. О застройщике заговорят как о неблагонадежном, соответственно, его репутация будет испорчена, что сильно затруднит его дальнейшую деятельность. Поэтому шансы на скорое разрешение проблемы значительно увеличиваются. Надо отметить, что такой способ борьбы показывает наилучшие результаты при его использовании против крупного застройщика, привлекающего денежные средства граждан недобросовестно.
Кроме «народных» способов борьбы, существуют и административные рычаги воздействия. Это обращение в органы исполнительной власти субъекта в сфере строительства с заявлениями о проверке целесообразности расходования застройщиком денежных средств дольщиков. Положительный эффект может оказать обращение в прокуратуру, правоохранительные органы и т. д.
Сочетание названных методов борьбы, как показывает практика, дает наилучший эффект.
Вернуть деньги
Что касается возврата денежных средств, то такой способ разрешения ситуации возможен и используется дольщиками. Реализуется он посредством расторжения договора участия в долевом строительстве. Прекращение или приостановление строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику, является безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке. При этом досудебный порядок урегулирования данного вопроса допускается опустить. Если дольщик решит пойти по пути мирного урегулирования конфликта и вначале обратится к застройщику с претензией и требованием возврата уплаченных по договору денежных средств, то следует знать, что законом для ответа со стороны застройщика отведен 10-дневный срок. Полученный отказ или отсутствие ответа расценивается как повод для обращения в суд.
Стоит предостеречь граждан от необдуманного расторжения договоров. Использовать данный способ защиты рекомендуется только в случае, если имеется 100-процентная уверенность, что деньги действительно будут возвращены. В противном случае иные долговые обязательства застройщика отодвинут требования дольщика на второй план, и он рискует остаться и без квартиры, и без денег на долгий срок.
«С учетом возникающих проблем и российских реалий ведения бизнеса - скорее нет, чем да», - пишет ГАРАНТ.РУ.
В связи с этим возникает вполне резонный вопрос: как должен вести себя участник строительства, заметив первые признаки несостоятельности застройщика (например, полную остановку стройки в течение длительного времени)?
Если застройщик - банкрот
Юристы ГАРАНТ.РУ составили алгоритм действий дольщиков, у которых возникли подозрения в наличии проблем у застройщика.
В первую очередь необходимо обратиться к застройщику с официальным запросом о причинах задержки возведения дома или передачи квартир. Одновременно с направлением запроса застройщику необходимо отслеживать информацию о его несостоятельности в картотеке арбитражных дел.
В случае если в отношении застройщика заведено дело о банкротстве, дольщику следует немедленно заявить свои требования в деле о банкротстве. Для этого ему следует обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело, с заявлением о включении в реестр требований кредиторов требования дольщика о передаче жилого помещения или возврате денежных средств при отказе от первого требования.
Одновременно гражданин вправе требовать запрета на совершение застройщиком сделок, связанных с отчуждением конкретной квартиры, и о принятии иных обеспечительных мер – например, наложения ареста на денежные средства ответчика и т. д. (ст. 91 АПК РФ).
Закон он банкротстве предусматривает три варианта удовлетворения требований дольщиков:
1) Передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, созданному из числа участников строительства.
2) Передача жилых помещений участникам строительства.
3) Погашение денежных требований, в том числе в виде реального ущерба, который определяется как разница между стоимостью квартиры на дату расторжения договора и уплаченными за нее деньгами.
У тех участников строительства, которые заключили договоры участия в долевом строительстве после 2014 года, есть еще один способ отстоять свои права: с 1 января 2014 года застройщик обязан застраховать свою гражданскую ответственность или заключить договор поручительства с банком – по своему выбору.
5 проблем обманутых дольщиков
Какие проблемы могут ждать дольщика? Самые злободневные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства выделены ГАРАНТ.РУ:
1. Привлечение денежных средств граждан на строительство дома лицом, не имеющим на это права.
При заключении договора участия застройщиком должны быть выполнены обязательные условия приобретения права на привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома. К ним относится государственная регистрация предварительного договора участия в долевом строительстве, получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок.
2. Признание права собственности
Дольщиком исполнены обязательства по уплате цены договора участия в долевом строительстве, но при этом дом не введен в эксплуатацию в срок, а строительные работы прекращены. В этом случае истец вправе требовать признания права собственности на незавершенный объект строительства до окончания строительных мероприятий (ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
3. Передача квартиры в залог банку.
Граждане заключили с ответчиком договоры о долевом участии строительства жилого дома, обязательства по уплате денежных средств исполнены. Позднее между застройщиком и банком заключен договор ипотеки в обеспечение кредитного договора. По договору ипотеки ответчик передал в залог банку незавершенный строительством многоквартирный дом, указанный в договорах о долевом участии граждан, и право аренды соответствующего земельного участка.
Позиция суда: спорные квартиры не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства. Причина тому – обремененность правами истцов как участников долевого строительства, которые оплатили стоимость предмета договора.
4. Нарушение застройщиком сроков строительства.
После заключения договора с дольщиком, в проектную декларацию указанного дома внесены изменения: срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Причина – недостаток денежных средств. Дольщик на предложение изменить договор не отреагировал, однако большая часть участников долевого строительства дома с предложением согласилась. Застройщик подал в суд на дольщика, чтобы обязать его заключить дополнительное соглашение о продлении сроков строительства.
Решением суда строительной организации отказано, состоявшиеся по делу судебные постановления отменены. Главная причина – отсутствие существенно изменившихся обстоятельств и доказательств того, что стороны не могли их предусмотреть при заключении договора.
5. Нарушение качества объекта долевого строительства
В квартире, переданной дольщику, были выявлены существенные нарушения качества, в связи с чем она признана непригодной для проживания. Это и неправильное функционирование систем вентиляции и отопления, и несоответствие проектной документации требованиям технических и градостроительных регламентов. Дольщик обратился в суд с требованием расторгнуть договор участия в долевом строительстве с застройщиком по причине ненадлежащего качества полученной квартиры.
Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд пришел к выводу, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, существенны и их устранение потребует вложения значительных денежных средств и отселения проживающих в нем граждан.
Таким же образом суд может обязать застройщика устранить недостатки или возместить убытки дольщиков по проведению ремонта помещения.
Как выбрать надежного застройщика
Выберите застройщика, который является юридическим лицом (ЗАО, ОАО, ООО, ЖСК, ЖНК).
Попросите предъявить копии разрешения на строительство, проектной декларации, свидетельства на право собственности или договора аренды, договора субаренды земельного участка.
Узнайте больше о застройщике. Застройщик обязан представить для ознакомления любому гражданину: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, аудиторское заключение за последний год.
На сайте Управления государственного строительного и жилищного надзора РС (Я) (http://www.sakha.gov.ru/stroynadzor) проверьте, представляет ли застройщик ежеквартальную отчетность.
Что должен содержать договор долевого участия в строительстве
По данным Управления государственного строительного и жилищного надзора РС (Я), договор долевого участия в строительстве должен содержать следующие обязательные пункты:
1. Описание конкретной квартиры (гаража, офисного или иного нежилого помещения).
2. Характеристики площади, расположения, количество комнат, этаж, подъезд, номер квартиры, адрес нахождения объекта строительства.
3. Конкретный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.
4. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена должна выражаться в единицах денежного измерения. Цена договора после его заключения может быть изменена по соглашению сторон, если договором предусмотрена такая возможность, случаи и условия изменения цены.
5. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).
6. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается незаключенным.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Оплата цены договора производится только после регистрации договора в территориальном органе Росреестра.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Закон нарушен, если застройщик…
Гражданин или индивидуальный предприниматель;
Требует оплаты до регистрации договора участия в долевом строительстве в территориальном органе Росреестра;
Предлагает подписать иную форму договора займа, предварительной купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, покупки векселей, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости.
Участие риэлтора в оформлении договора не гарантирует законность сделки.
Риэлтор за качество и своевременность предоставления квартиры ответственности не несет.
В случае банкротства застройщика дольщик может выбрать один из двух сценариев: потребовать передачу квартиры в недостроенном доме либо расторгнуть договор и вернуть деньги. Эксперты «Метриум Групп» рассказали, какой стратегии придерживаться в разных обстоятельствах.
С самого начала дольщик должен определить для себя, что для него важнее: либо деньги, либо квартира. Требование передачи квартиры целесообразно на высокой стадии строительной готовности, особенно если новостройка фактически завершена, но не введена в эксплуатацию. Как правило, помощь в данном случае могут оказать местные власти, которые финансируют строительство из бюджета или привлекают других девелоперов, предлагая им взамен определённые преференции. И скорее всего, такой девелопер будет найден.
Если же новостройка находится на начальной стадии строительства, то для его завершения потребуются большие денежные вливания, в связи с чем шансы его достроить значительно меньше. В этом случае целесообразнее расторгнуть договор с застройщиком и потребовать возврата средств. Кроме того, дольщик может рассчитывать также на компенсацию за причиненный ущерб.
Согласно закону, конкурсный управляющий обязан сообщить всем заинтересованным сторонам о начале процедуры банкротства. Однако на практике это слишком трудоемкий процесс, ведь кредиторов и дольщиков может быть очень много. Поэтому управляющий чаще всего ограничивается рассылкой почтовых уведомлений, которые могут дойти до дольщиков с опозданием. В этом случае дольщик может не уложиться в отведенные 30 дней на подачу заявления в период первой стадии банкротства – наблюдении. Соответственно, если вам известно о проблемах у девелопра, то необходимо отслеживать информацию на официальном сайте федерального арбитражного суда, где публикуются все решения, связанные с банкротством или ликвидацией юридических лиц.
Совет №3: Составьте заявление о включении в реестр кредиторов
При банкротстве застройщика готовятся два реестра требований, в которые включаются кредиторы, претендующие на возврат средств, а также ожидающие квартиру дольщики. Чтобы попасть в список кредиторов, необходимо подать соответствующее заявление. Прежде всего в нем должен содержаться отказ дольщика от договора долевого участия – это основное условие, которое позволяет требовать возврата средств.
Помимо этого, в заявлении необходимо указать наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве, название застройщика-должника и его адрес, ФИО арбитражного управляющего, сведения о заявителе, дату и номер договора долевого участия (ДДУ), идентификационные данные приобретаемого жилого помещения (его номер, площадь, количество комнат и т.п.), стоимость квартиры и сумму перечисленных застройщику денежных средств, реквизиты документов, подтверждающих факт оплаты, сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств (к примеру, срыв сроков по графику строительству).
Документы направляются в адрес арбитражного управляющего, застройщика-должника, а также в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. При этом направляя письмо в суд, рекомендуем приложить к нему какие-либо подтверждения, что письма также отправлены арбитражному управляющему и должнику. В противном случае суд может оставить заявление без должного внимания. После включения ваших требований в реестр суд посылает кредитору соответствующее уведомление.
При заявлении денежных требований дольщик имеет право на компенсацию убытка. Как правило, компенсация рассчитывается как разница между рыночной ценой объекта во время приобретения и на момент объявления банкротства. Размер требуемой компенсации должен быть отдельно прописан в заявлении о включении в реестр кредиторов, поэтому клиенту стоит заранее позаботиться о подсчете этой суммы. Разумеется, самостоятельно такими расчетами заниматься не стоит – для этого нанимается специальный оценщик, который готовит отчет. Расходы на услуги оценщика также включаются в сумму компенсации.
Чем выше размер требуемой компенсации, тем лучше. Нередко она в несколько раз превышает сумму средств, внесенную дольщиком по договору. В этом случае растут шансы на возвращение денег, ведь полученные от банкрота средства распределяются пропорционально величине требований кредиторов. Кроме того, дольщики, претендующие на взыскание крупных сумм, имеют большое голосов на собрании кредиторов.
В подавляющем большинстве случаев девелопер страхует свою ответственность с помощью страховых компаний. В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства дольщик может требовать от страховщика выплаты компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования.
Сам факт наступления банкротства является страховым случаем. Поэтому чтобы потребовать от страховой компании возврата средств, достаточно обосновать свои претензии с помощью решения арбитражного суда о признании должника банкротом. При получении дольщиком страховой выплаты, конкурсный управляющий уменьшает размер требования кредитора на сумму произведенной выплаты.
«Следует отметить, что универсальных советов о том, как действовать дольщику в случае банкротства застройщика быть не может, ведь каждая ситуация всегда индивидуальна, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако покупатель должен понимать, что требование средств – это наиболее рискованная схема, ведь деньги можно и не получить в конечном итоге, а контракт будет разорван. То есть права собственности на квартиру, пусть и существующую только на бумаге в проектной документации, все же лучше, чем полное zero».
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
