Если покупатель передумал покупать квартиру. Как быть продавцу, если покупатель «передумал»? Расторжение договора купли-продажи

Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

От

Если человек решил продать свою квартиру, то государство может посчитать деньги, полученные от её продажи, доходом. А со всех доходов нужно платить налоги. В данном случае - 13% от полученного. Но платить налог должны не все, не всегда и не со всей стоимости недвижимости. Разбираемся во взаимоотношениях государства и продавцов квартир.

Когда нужно платить налоги с продажи квартиры
Государство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги. Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет. Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.
Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.

Если квартира получена после 1 января 2016 года
Чтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть ею не менее 5 лет.
Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:
квартира получена в наследство; жильё купили у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры); если квартира приватизирована после этой даты; если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты). Если квартира получена до 1 января 2016 года
Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года. Это работает для всех квартир - и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.
С 2019 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью. Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.
Теперь положение резидентов и нерезидентов уравняли, и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.
Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги. Дальше расскажем об этом подробнее: https://clck.ru/GLcre

От

Один мой хороший знакомый мечтает жить в своем доме. А племянник его, как мне кажется, мечтает нажиться на чужом горе. После аварии у мужчины инвалидность и передвигаться он может исключительно в коляске. На улице из-за этого практически не бывает. Если бы купить нужно было обычный дом, то и проблемы бы не было, а так нужен оборудованный под колясочника, чтобы можно было въехать и жить сразу. С достаточно широкими дверными проемами и пандусом, а в идеале еще и выложенными садовыми дорожками.
По факту имеем отсутствие свободных денег и квартиру в престижном районе.
Племянник предложил следующее: купить квартиру в доме с пандусом на окраине, а эту продать и разницу использовать на строительство дома мечты за городом. С одной стороны вроде все логично, а с другой строительство может затянуться, цены могут поменяться, и т.д. Да и контролировать строителей по большому счету будет некому (кроме племянника).
Подскажите, может быть есть менее короткий путь для реализации подобной идеи. Вдруг программы какие-то существуют или может какие-то юридические аспекты есть, которых мы не учитываем.

От

Здравствуйте. Недавно узнали, что в нашей квартире бывший владелец скончался и потом еще несколько дней находился. Когда вступивший в право наследства племянник ее нам продавал ни словом об этом не обмолвился. Спасибо соседям, просветили, жаль, что поздно. Как так можно? Это же бессовестно и аморально такую информацию утаивать. Мы бы ни за что такое жилье покупать не стали. Позвонили риелтору, он тоже утверждает, что не знал ничего. Что нам теперь делать ума не приложу.

От

Долго-долго, годами не продавалась одна квартира в центре. Продавец - еще тот привереда. Наконец, нашелся покупатель, которому именно эта квартира запала в душу и он хочет ее купить, аж пританцовывает. Согласовали время подписания предварительного договора и тут оказалось, что он готов внести залог, но просит на полгода отсрочить подписание ДКП. У него в настоящее время есть лишь часть суммы, остальную часть он хотел бы выплачивать помесячно в рассрочку. За мою практику я такого еще не видела и не слышала.
Пытаюсь убедить продавца взять аванс, подписать предварительный договор и просто подождать полгода, когда покупатель соберет всю сумму. Ведь, сумма залога в 10 т.долл., которую согласился заплатить покупатель, достаточно существенная. Как думаете вы?

Для многих продавцов жилья момент внесения покупателем предоплаты знаменует прекращение утомительных поисков контрагента и конец изнурительных торгов. После внесения аванса сторонам остается только подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и произвести денежный расчет. Легко представить себе разочарование и недоумение продавца недвижимости, когда покупатель после внесения аванса заявляет, что отказывается от намерения покупать данное жилье. О том, что делать в такой ситуации продавцу, рассказывает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. Прежде всего, покупатель и продавец должны позаботиться о грамотном составлении договора аванса, в котором обязательно прописывается, при каких обстоятельствах продавец после отказа покупателя приобретать данную жилплощадь имеет право удержать у себя аванс. «В ряде случаев покупатель совершенно обоснованно отказывается от сделки: например, в ходе проверки юридической чистоты квартиры были обнаружены такие нюансы, которые могут стать причиной для признания сделки купли-продажи недействительной, – говорит Инна Игнаткина. – Или же покупатель, прогуливаясь по будущему району проживания, обнаружил объект, который значительно снижает ликвидность жилья по соседству с ним (скажем, промзону или следственный изолятор). А в случае, если квартира покупается за ипотечные средства, есть вероятность, что просто банк не одобрит выбранное жилье». Отказ по таким причинам является обоснованным, особенно это касается ситуаций, когда продавец намеренно утаивал ту или иную «понижающую» характеристику отчуждаемого объекта. К слову, что касается ипотеки, то для покупателя оптимальным будет следующая схема: вначале получить одобрение кредитной организации на покупку данного жилища, и только потом внесение аванса. А что делать, если покупатель отказывается не потому, что выявил какие-то отрицательные факты, а просто заприметил иную недвижимость? Вот он звонит продавцу, который только недавно после многочисленных бесполезных показов, срываний с работы, споров об окончательной цене вздохнул спокойно, и заявляет, что передумал покупать жилье. Конечно, у него останется аванс, однако несколько десятков тысяч рублей, как правило, не идут ни в какое сравнение с ущербом, который может понести продавец в результате срыва сделки. Особенно это касается тех случаев, когда деньги за продажу нужно получить к определенному сроку (если речь идет об альтернативной сделке, то под угрозой распада оказывается вся цепочка). По словам Инны Игнаткиной, легче предупредить появление такой ситуации, чем потом исправлять ее последствия. Так, например, если показ устраивается ипотечному покупателю, то продавец заранее должен предупредить его о необходимости вначале получить одобрение банка и только затем подписывать договор аванса. Кроме того, можно прописать в договоре высокий штраф в случае отказа покупателя от сделки (разумеется, за исключением серьезных причин отказа). Но на такой шаг пойдет далеко не каждый потенциальный покупатель. Многое зависит от опыта и квалификации специалиста, который ведет сделку. Опытный риэлтор сможет быстро определить, насколько серьезны планы покупателя относительно недвижимости его клиента. Также он сможет представить доказательства юридической чистоты отчуждаемого объекта и грамотно подчеркнуть его достоинства, чтобы впоследствии у покупателя не было веской причины отказываться от сделки. В случае же, если покупатель готов пожертвовать авансом в связи с тем, что нашел объект с лучшими характеристиками, посредник может дать своему клиенту совет несколько снизить стоимость.

Расскажем про то как происходят срывы ипотечных сделок. Разберем ситуации, когда внесены задаток или аванс и произошел срыв сделки. Как происходит расторжение сделки купли-продажи — тоже в этой статье.
Страх срыва сделки с недвижимостью понятен: суммы фигурируют крупные, документов подготовлена масса, времени затрачено много. Но на практике сделки все равно иногда срываются по разным причинам, и даже в последний момент. В теории, от потери времени и сил должен защищать договор задатка, но и он не является гарантией того, что сделка не будет сорвана.

Отказаться от договоренностей может как продавец (если, например, нашел более выгодного покупателя или просто передумал продавать), так и покупатель (если, например, решил выбрать другой объект).

Аванс и задаток

Сумма, которую покупатель передает владельцу жилья в подтверждение своих намерений приобрести именно эту квартиру, считается задатком. Но если на момент подписания соглашения о задатке договор купли-продажи еще не готов, то задаток (как бы его не называли) по своей сути является авансом.

Но аванс в значительно меньшей мере защищает от срыва сделки. Если сделка будет отменена, покупатель просто получает свой аванс назад. Это в случае, как обоюдного решения сторон, так и если сделка срывается по чьей либо вине до подписания договора купли-продажи. Каждый остается при своём.

Если соглашение о задатке подписано вместе с договором купли продажи (даже предварительным), то покупатель, передумавший приобретать квартиру, уже переданных покупателю денег по вышеупомянутому соглашению, назад не получит. Они остаются продавцу как компенсация затраченного времени.

Если при той же ситуации, когда и договор, и соглашение подписаны, деньги уплачены, продавец передумал продавать квартиру по каким либо причинам, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Вырезка из статьи 380 ГК РФ «О Задатке»

Вырезка из статьи 381 ГФ РФ «О последствиях…»

Помимо составления и подписания соглашения о задатке и договора купли-продажи, необходима расписка, в ином случае доказать, что деньги были переданы будет очень сложно. Все кажется довольно простым – достаточно в обязательном порядке иметь подписанные договор купли-продажи, соглашение о задатке и иметь расписку в передаче/получении денег.

Но на практике часто все оказывается иначе. А споры о том, являются ли переданные продавцу денежные средства авансом или задатком при срыве сделки, превращаются в судебные тяжбы.

Например, клиент продает свое жилье с помощью риэлтора, сумма задатка в 100 000 рублей была прописана не в соглашении, а непосредственно в предварительном договоре купли-продажи, так же есть расписка в получении денег. Непосредственно перед сделкой покупатель отказывается вносить первоначальный взнос по личным причинам, сделка в банке срывается. Покупатель требует свои 100 000 рублей назад (при этом расходы на оценку, услуги того же риэлтора, как и потраченное время продавца – не вернуть). Так как соглашение о задатке не было составлено письменно, эти 100 000 рублей считаются авансом и подлежат возврату покупателю. Но даже и тут не все однозначно. Так как предварительный договор купли-продажи все-таки содержал условие о задатке (и если он составлен корректно), то есть шанс доказать в суде, что полученная сумма все же задаток, а не аванс.

Расторжение договора купли-продажи

Предварительный договор является обязательством заключения основного договора и подтверждает намерение заключить сделку. Расторгнуть договор можно, если какие-либо из прописанных в нем условий не были выполнены. В ином случае – расторжение по спонтанному желанию одно из сторон невозможно.

Хотя на практике обязать к заключению основного долга и продаже своей квартиры продавца через суд, практически нереально. Максимум к чему можно свести сделку – возвращение двойного задатка, хотя и это происходит не так часто.

Не всегда покупатель, даже если закон на его стороне, готов к судебным разбирательствам. Тем более что банк заключение соглашения о задатке не контролирует, а если оно составлено не совсем корректно, то продавец просто вернет аванс покупателю, без возмещения его в двойном размере.

Основанием расторжения может быть и нарушение сроков – в предварительном договоре должна быть указана дата заключения основного договора. Помимо этого, единого шаблона таких договоров не существует, каждый составляется индивидуально «под сделку», то есть, при обнаружении расхождений, нарушений, некорректных данных, предварительный договор может быть признан недействительным.

Получается, что в интересах покупателя как можно внимательнее следить за оформлением документов , так как он в трехсторонней сделке (третья сторона – банк, одобривший ипотеку) – самая не защищенная сторона. Помимо того, что у продавца остается аванс/задаток, принудить его к продаже, если он передумает нельзя, а не совсем корректно (что возможно даже работая с риэлтором) оформленные документы, могут привести к тому, что он не только не будет выплачивать двойной задаток, но и аванс не вернет (если не было расписки).

При наличии основания для расторжения предварительного договора купли-продажи, вторую сторону, как правило, уведомляют извещением. Если не удается договориться мирным путем, то вопросы решаются черед суд, который будет изучать корректность всех документов по несостоявшейся сделке, подписанных сторонами.

Теоретически, суд может обязать продавца к заключению основного договора купли-продажи, если все условия по предварительному выполнены, соглашение о залоге составлено верно и есть расписка в получении задатка, но на практике решения суда сводятся к взысканию уже уплаченных средств или компенсации возникших трат.

Самые распространенные причины срыва сделок

Довольно часто продавец просто передумывает продавать жилье, меньше всего вреда непостоянство продавца приносит ДО заключения договоров и внесения задатка, но случиться это может и ПОСЛЕ, и даже непосредственно В ДЕНЬ сделки. Хорошо, что такое происходит реже.

Передумать может и покупатель, так же на любом этапе сделки. Причин для этого масса – от обнаружения дефекта в квартире, до, опять же спонтанного, желания поселиться на другом конце города.

Если продавец и покупатель — ответственные люди, не склонные к спонтанному принятию решений, касающихся недвижимости, то они все равно не застрахованы от случая, например, болезни. Если на сделку продавец явиться не может, а банк против сделки по доверенности, то сделка просто переносится на более поздний срок.

Так как ипотечная сделка является трехсторонней, причиной срыва сделки может стать и банк. Так, например, срок действия одобрения заемщика обычно до полугода, затем нужно обновить справки и переподать заявку (формальность). Но если за это время финансовое состояние заемщика существенно изменилось, например, он увеличил первоначальный взнос за счет потребительского кредита или снятия средств с кредитки, то банк может уменьшить одобренную сумму.

Чаще случается то, что продавец без получения задатка просто отказывается начитать работу по оформлению документов с продавцом (предоставлять или восстанавливать техническую документацию, пускать оценщиков), покупатель идет ему на встречу, а в итоге – приобретаемый объект банк «бракует», то есть происходит отказ по объекту при ипотеке.

Если верить риэлторам, то половина срывов сделок (в общем объеме, а не только среди ипотечных) происходит «по семейным обстоятельствам». Происходит это, если сразу несколько сделок назначаются впритык друг к другу – одна недвижимость продается, другая сразу покупается. Срыв одной сделки автоматически тянет за собой срыв других.

Сейчас для совершения сделки достаточно лишь договора купли-продажи, подписанного обеими сторонами – процедура покупки и продажи недвижимости предельна проста. Эта простота на руку мошенникам и недопропорядочным продавцам: велик соблазн собрать задаток на одно жильё сразу с нескольких покупателей и скрыться. Чтобы обезопасить себя от мошенников, покупатель должен не полагаться на честность продавца, а потребовать от него документы об объекте недвижимости. … Подробнее Вопрос: 10 марта `10 можно ли после продажи вернуть дом или квартиру обратно продавцу?Хочу продать дом, вернее поменять с доплатой на квартиру, но через договора купли-продажи. Все время жду какого-то подвоха со стороны покупателей, какие-то они «подозрительные».

Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу?

Покупатель может получить лишь ту сумму денег, которая указана в договоре купли-продажи квартиры, а если после продажи прошло несколько лет, то, как правило, купить за эти же деньги другую такую же квартиру часто бывает уже нельзя. Важно Срок исковой давности для признания сделки недействительной — 3 года с момента обнаружения нарушения прав обеих сторон при совершении сделки.

Это значит, что суд может признать незаконным договор о купле-продаже недвижимости, заключенный много лет назад. Мнение эксперта Как купить квартиру, чтобы потом не было мучительно больно за напрасно потраченные деньги и время, советует Марина Мишина, генеральный директор агентства недвижимости «Никольские ворота – 2000»: -Нет такой сделки, которую нельзя бы было оспорить.

Риск есть в каждой, даже, на первый взгляд, совершенно безоблачной и прозрачной сделке. Избежать риска нельзя, но можно свести его к минимуму.

Можно ли вернуть купленную квартиру продавцу?

Важно

Анна Краско Ситуация первая: А БЫЛ ЛИ МАЛЬЧИК? Вы благополучно живете в купленной квартире, а через некоторое время вам приходит повестка в суд. Выясняется, что при продаже квартиры были нарушены права ребенка, о котором вы в первый раз слышите.

Могут ли признать такую сделку недействительной и выселить вас из квартиры? Собственник может делать со своей собственностью все, что захочет. Но его право собственности может быть обременено правами несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов.

Сделки, касающиеся продажи, обмена, сдачи квартиры, в которой были прописаны или собственниками которой являлись несовершеннолетние, признаются недействительными, если они были совершены без согласия органов опеки и попечительства (ст. 37, 168, 175 ГК РФ).

Продавец квартиры передумал

Если Вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и Соглашение о задатке и по Расписке передали денежные средства

У Вас три варианта:

Получить назад задаток в одинарном размере и отступиться.

Требовать возвращения задатка в двойном размере и неустойку, если она была прописана в предварительном договоре. И если Вы оформили его вышеуказанными документами - Ваше дело правое и Суд будет на Вашей стороне, в случае,если Продавец будет уклоняться
Понуждать Продавца к заключению сделки купли-продажи, вероятнее что, через Суд.
И если у Продавца не было веских причин для отказа Суд будет на Вашей стороне.Конечно счастливую жизнь в новом жилье при таких обстоятельствах начать будет трудно. Дополнительная статья: Как вернуть задаток

Лучше договориться по-хорошему.

По Закону, произвести возврат квартиры можно при наличии одного из следующих оснований:

Продавец и покупатель пришли к обоюдному решению расторгнуть договор купли-продажи;
Договор купли-продажи признан недействительным, так как были нарушены права в ходе его оформления (например, он был подписан нетрудоспособным лицом, а его цели противоречат установленным Законом);
Сделка купли-продажи квартиры признана ничтожной в судебном порядке.

Для того, чтобы сделка купли-продажи была аннулирована в судебном порядке, должен быть доказан факт её оформления под давлением или в состоянии заблуждения. Информация Согласно действующему Законодательству, каждый из сторон сделки вправе предпринять попытку по её расторжению по собственному желанию в любой момент после её заключения.

Ошибка 404

Однако для этого должна быть выявлена целая совокупность событий: во-первых, сами по себе тяжелые обстоятельства, во-вторых, крайне невыгодные условия, которые приводят к ущемлению прав собственника, например, очень низкая стоимость квартиры, а в-третьих, другая сторона должна воспользоваться сложившейся ситуацией. Если же покупатель квартиры знать не знал о тяжелых обстоятельствах продавца, такую сделку суд может не признать недействительной.

Внимание

Ситуация третья: ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ Вы купили квартиру по доверенности, все дела велись доверенным лицом, самого хозяина вы в глаза не видели. Объявляется реальный хозяин квартиры и сообщает вам, что никаких доверенностей он никому не давал.

Возврат проданной квартиры

Купить или продать квартиру самому, без посторонней помощи, очень трудно даже профессионалу, потому что слишком уж сложно адекватно оценить обстановку, когда это касается лично тебя, твоего дома, твоей квартиры. Хорошо, если ваши интересы будет представлять не только проверенная компания, но и ваш представитель, как правило, это юрист, которому вы доверяете.
Еще лучше, чтобы обе стороны имели каждый своего представителя, чтобы их интересы отстаивали разные агентства недвижимости. А самое главное, чтобы люди, которым вы доверите свое жилье, были настоящими профессионалами своего дела и отвечали бы не только за ход сделки, но и за ее окончательный результат, за последствия, какими бы они ни были.

Как вернуть назад купленную квартиру?

Как вернуть квартиру, которая приобретена в ипотеку? Вернуть деньги за квартиру которая приобретена в ипотеку вполне реально, но в такой ситуации придется решать вопрос с банком где вы оформили ипотеку, а не с продавцом. Здесь можно вернуть как уже вложенные деньги, так и сумму которую вы уже успели оплатить по ипотеке и есть два варианта:

Заключение договора об отступном;
Заключение договора на возврат квартиры с банком.

Для возврата квартиры можно пойти простым путем и заключить с банком соглашение об обращении взыскания на объект недвижимого имущества находящийся в залоге, без обращения в суд, такой договор заключается между залогодателем и залогодержателем, в нашем случае залогодатель это покупатель квартиры, а залогодержатель это банк.

Такое соглашение заключается и заверяется у нотариуса.

Может ли продавец продавший квартиру потребовать вернуть ее назад?

В случае с отступным, между банком и должником по ипотеке подписывается дополнительное соглашение и в качестве отступного покупатель передает банку квартиру, которая у банка находится в залоге и в отношении которой был заключен договор ипотеки, так же в договоре должны быть указаны сроки возврата денежных средств их размер и дата возврата. Я вам рассказал про общий порядок расторжения договора купли продажи квартиры и возврата денежных средств за квартиру. Каждый случай несомненно индивидуален и вы можете задать свой вопрос на сайте и получить консультацию юриста по недвижимости. Знайте ваши права.
Не соблюдена процедура оформления договора купли продажи;

Расторжение договора может произойти по обоюдному согласию сторон, заключение так называемого соглашения;
Одна из сторон договора просто отказывается выполнять условия договора.

Вообще сложилась определенная судебная практика и у судей есть по поводу некачественных квартир сложившееся мнение и обычно судьи считают так, что если покупатель после приобретения квартиры обнаружил недостатки, которые в момент покупки квартиры он был не в состоянии обнаружить, так как данные недостатки были скрыты или в связи с временем года их просто не представлялось возможным обнаружить и данные недостатки являются существенными и препятствуют покупателю для использования квартиры для проживания, то есть по назначению, то покупатель вправе требовать возврата денежных средств уплаченных за квартиру.

Среди риелторов ходит такая шутка: хочешь сорвать сделку – пригласи юриста. Действительно, на первый взгляд может показаться, что юристы порой слишком перестраховываются, что сомнения их излишни, ведь у риелторских компаний существует сложившаяся практика заключения договоров, и озадачиваться вопросами теории лишний раз вроде как ни к чему.

«Собственник» уже писал о том, как можно внести предоплату за квартиру, какие варианты существуют и какой из них предпочтительнее. Речь шла об общепринятых и используемых повсеместно всеми риелторами задатке и авансе. Казалось бы, тема исчерпана. Но редакция получила и отклики от практикующих юристов, выступающих против существующей практики внесения предоплаты за приобретаемое жилье. Почему? Попробуем разобраться вместе.

Представим на минутку, что вы – потенциальный покупатель квартиры. Посмотрели, все в квартире понравилось. Риелтор предлагает стандартную схему – внесение предоплаты путем заключения соглашения о задатке. При этом покупателю обычно расписывают следующую схему. После того как сделка состоится и договор купли-продажи будет подписан, сумма внесенных средств вычитается из общей стоимости квартиры. Если один из участников предполагаемой сделки откажется от нее, к нему применяются штрафные санкции. Отказавшийся покупатель, скорее всего, не получит свой задаток назад. Отказавшийся продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Тут возможны варианты, но одно совершенно ясно: для всех участников будущей сделки предоплата служит некоей гарантией того, что договор купли-продажи будет заключен в оговоренные сроки. Покупатель вносит задаток и начинает собирать недостающие деньги. Продавец освобождает квартиру. Риелтор занимается сбором необходимых документов. Все ждут того дня, когда будет подписан договор купли-продажи.

И вот, предположим, незадолго до назначенного дня сделка срывается. Хозяин квартиры отказывается ее продавать, но и возвращать задаток в двойном размере, а возможно, даже и в одинарном, не собирается. Или покупатель отказывается покупать, а хозяин квартиры намерен оставить задаток у себя в качестве компенсации материального и морального ущерба. Кто-то один с этим не согласен. Договориться полюбовно не удается. Звучит сакраментальная фраза: «Встретимся в суде!» И тут начинается самое интересное…

Теперь ко всем заключенным ранее соглашениям применимо только одно толкование – с точки зрения закона. А по закону внесенная предоплата, или, как мы ее называем, задаток, задатком по сути не является. Следовательно, и взыскана по суду она быть не может.

Рассказывает юрист Илья Делягин: «Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть требование об уплате двойной суммы задатка, предусмотренное п. 2 ст. 381 ГК РФ, не может быть удовлетворено».

То есть существует риск, что в суде несостоявшемуся покупателю будет отказано во взыскании двойной суммы задатка в виде штрафных санкций. Если же сделка не состоялась по вине покупателя, продавцу тоже вряд ли удастся через суд добиться возмещения ущерба. Следует помнить, что соглашение о задатке как способ обеспечения исполнения обязательства является акцессорным, то есть дополнительным, обязательством. Его вспомогательный характер проявляется в том, что заключение соглашения о задатке не может по времени опережать заключение того договора, исполнение которого обеспечивается задатком.

В практике нашего рынка недвижимости соглашение о задатке обычно заключается между сторонами в отрыве от основного договора, до его заключения, в то время как по закону заключению соглашения о задатке должно предшествовать заключение именно основного договора купли-продажи и его государственная регистрация.

Так что если

договор купли-продажи квартиры между сторонами на момент передачи денег в качестве задатка не был заключен, то соглашение о задатке не влечет за собой правового эффекта.

Поскольку передача продавцу денег покупателем не основана на договоре (соглашение о задатке не может считаться заключенным), данная сумма подлежит возврату покупателю. А в случае, если покупатель передумал покупать квартиру, суд обяжет продавца вернуть сумму так называемого задатка в соответствии со ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение.

Если же сделка не состоялась по вине продавца, у него не возникает обязанности по передаче квартиры в собственность покупателя и возмещению возникших у покупателя убытков.

То есть выплата задатка в качестве некоей гарантии до заключения договора купли-продажи на самом деле ничего не гарантирует ни одной из сторон. «Довод о том, что выплаченный «задаток» подтверждает заключение договора, поэтому его уплата является допустимой, не основан на законе. Ведь договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). На момент заключения предварительного договора никакого договора продажи сторонами заключено не было. Следовательно, он не был зарегистрирован в установленном законом порядке», – продолжает Илья Делягин. Обо всем этом следует помнить, когда риелтор предложит вам внести или принять деньги по соглашению о задатке.

Покупатель в законном отказе, или Искусство торговли

Известно, что еще недавно на растущем рынке продавцы квартир активно повышали цену в день перед заключением договора, аргументируя это тем, что цены выросли. Сейчас, на рынке падающем, они оказались в обратной ситуации. Теперь покупатель квартиры требует снизить цену перед сделкой, поскольку квартира подешевела на несколько тысяч у. е. Иначе он настаивает на возвращении задатка и отказывается от сделки. Тут начинается тяжба: а кому достанется задаток?

Хозяин квартиры уверен, что его преимущества налицо: ведь сделка срывается по вине покупателя, и вроде бы задаток по договору сторон остается у него. Однако, как демонстрируют приведенные выше апелляции к закону и судебной практике, задаток не является средством обеспечения сделки, и при желании покупатель легко докажет, что это всего лишь неосновательное обогащение. Правда, докажет только в суде.

В общем, только опытный дипломат, которым и должен быть каждый риелтор, сможет уберечь сделку от крушения. Опять же, покупателям в нынешних условиях должно быть выгодно заключать договор аванса, который, с одной стороны, ни к чему их не обязывает, но, с другой стороны, ни к чему не обязывает и владельца квартиры. Это поможет к моменту сделки уменьшить цену квартиры до существующего рыночного уровня.

В сущности, единственной причиной, которая может «склеить» сделку, остается желание покупателя купить именно эту квартиру. А значит, продавцам стоит постараться, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, потому как на нашем рынке недвижимости все происходит только по доброй воле сторон, без всякого вмешательства закона.