Главная Тсж

Пред дворовая территория. ВС РФ: ограничение права на использование придомовой территории многоквартирного дома как собственника помещения в данном доме - не имеет правовых оснований

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Использование придомовой территории по новому жилищному кодексу РФ

Новым ЖК РФ придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому, на придомовую территорию, как, на лестницы, лифты, технические этажи и пр., устанавливается режим о бщей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Это означает, что бремя содержания общего имущества непосредственно ложится на плечи жильцов.

Ранее Жилищный кодекс РСФСР ограничивался тем, что устанавливал обязанность бережно относиться к объектам благоустройства и соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории (ст.142 ЖК РСФСР). Контроль за соблюдением гражданами правил содержания жилого дома и придомовой территории возлагался на жилищно-эксплуатационные организации (ст.22 ЖК РСФСР). Режим общей долевой собственности на общее имущество устанавливался только в тех домах, где были созданы товарищества собственников жилья (ст.1 ныне утратившего силу Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья»).

Теперь в любом многоквартирном доме собственники жилых помещений отвечают за состояние не только принадлежащих им жилых помещений, но также и за придомовую территорию и иное имущество. Согласно ч.1 ст.158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. В отличие, кстати, от нанимателей жилых помещений, которые несут какие-либо обязанности только в отношении самих помещений.

Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве собственности (ст.15 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ). Проще говоря, чем больше площадь Вашей квартиры, тем больше Вам придётся отчислять денежных средств на содержание придомовой территории и иного общего имущества.

Придомовая территория является принадлежностью многоквартирного дома, её эксплуатация и содержание осуществляется вместе с самим домом, из одного источника. Как объект общего имущества она может быть передана по решению общего собрания собственников в пользование каким-либо третьим лицам, в соответствии с ч.4 ст.36 ЖК РФ. Полагаем, что так может быть передана не только вся придомовая территория, но и какая-либо её часть (например, сдана в аренду под устройство минимаркетов). Однако и в этом случае вопрос о заключении договора аренды должен решаться общим собранием собственников помещений, и, что самое важное, доход от такой аренды должен также распределяться между всеми собственниками.

Отметим, что собственник помещения не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности в натуре. То есть собственники даже небольшого одноэтажного дома не могут «застолбить» часть придомовой территории и продать, например, «квартиру с огородом во дворе». Тем более нельзя продать такой «огород» отдельно от помещения в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности, в том числе на придомовую территорию, следует судьбе права собственности на жилое помещение.

Необходимо иметь в виду, что коль скоро придомовая территория находится в общей собственности собственников помещений, усложняется процедура оформления землеотвода. Например, при переводе помещения на первом этаже из жилого в нежилое и возведении пристроя, занимающего придомовую территорию, нужно опять же получить согласие всех собственников помещений и заключить с ними либо договор аренды той части участка, которая занята таким пристроем, либо выкупить её.

Возникает закономерный вопрос: как определить тот участок земли, который является придомовой территорией, собственниками которой мы стали с 1 марта 2005 года? Следует иметь в виду, что автоматической передачи придомовой территории в собственность жильцам многоквартирных домов, разумеется, не произошло. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает, что для перехода в общую долевую собственность земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости и придомовая территория, должен пройти процедуру формирования земельного участка и постановки на государственный кадастровый учёт. Для этого лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, должно обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с соответствующим заявлением. Эти органы обязаны рассмотреть такое заявление и произвести необходимые действия по формированию земельного участка и постановке на государственный кадастровый учёт. Границы и размер земельного участка под зданием и придомовой территории будут определяться в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Только после формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учёт земельный участок перейдет бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Не вполне согласуется с другими положениями российского законодательства формулировка Вводного закона о том, что земельный участок переходит в собственность «с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учёта», поскольку в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации. Видимо, такую формулировку следует считать просто недоработкой законодателя, а процедуру государственной регистрации права собственности на земельный участок (а, возможно, и на всё общее имущество сразу) собственникам всё равно придется проходить.

Таким образом, новый Жилищный кодекс РФ существенно изменяет порядок эксплуатации и содержания придомовой территории. Пока не сложилось какой-либо весомой практики реализации этих законодательных положений, рано судить об их эффективности. «Заработают» эти нормы лишь тогда, когда будут приняты соответствующие акты на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Дворовая территория – не просто клочок земли, необходимый для обслуживания жилого дома.

Это нужное всем нам жизненное пространство, среда обитания. Прекрасно, когда в районе есть парки и стадионы, а в микрорайонах – ухоженные детские площадки и оборудованные автостоянки, клумбы, деревья, кустарники... Грустно, что и в Центре, и в современных микрорайонах застройка все больше поглощает придомовые территории.

А ведь исследования показывают: там, где нет придомового пространства, люди чаще испытывают психологический дискомфорт. Как должен выглядеть настоящий двор, кто отвечает за его чистоту и порядок, как он должен быть оборудован и благоустроен, кто истинный хозяин придомовой территории? Об этом – в сегодняшнем выпуске «СБ». Сколько стоит благоустроить Содержание придомовой территории, по данным Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, обходится в год в 200 тысяч рублей. Стоимость комплексного благоустройства одного двора, по оценке городского объединения административно-технических инспекций, составляет от 300 тыс. руб. до 1 млн. руб. Так что ухоженная территория возле дома стоит недешево. Эти деньги идут из бюджета города. С 1998 года в Москве действует программа столичного правительства «Мой двор, мой подъезд». В ней описано, как именно городские власти должны приводить в порядок дворовые территории и расходовать на это бюджетные средства. Программа принята до конца 2007 года. Если вы попали в заветную программу, то ваш двор благоустроят за городской счет. На стадии разработки проекта комплексного благоустройства жители могут внести свои предложения, каким они хотят видеть свой двор. Предположим, проложить асфальтовые дорожки там, где они уже протоптаны. Или устроить дополнительный парковочный карман для автотранспорта. Или оградить газон, который постоянно вытаптывают. Им-то виднее, что нужнее всего. И все это может быть учтено при разработке проекта благоустройства. В нынешнем году должны быть благоустроены 2 430 дворов (адресный план составляется в каждой районной управе). А в Москве дворов в десять раз больше. На все казенных денег не хватит. Так что если ваш двор не попал в бюджетные списки на ближайшее будущее, а вам уже сейчас хочется, чтобы было красиво, можно, во-первых, попробовать обратиться к властям и потребовать, чтобы ваш двор соответствовал всем нормам. Для этого жители должны либо сами обратиться в ДЕЗ или районную управу, либо «командировать» к чиновникам старшего по дому. Но, скорее всего, ответ будет: нет денег. Второй вариант: поддержать проект обустройства двора материально, своими деньгами. К примеру, на минимальном уровне ваш двор благоустроен. Но вам хочется чего-то еще. Красивую детскую горку, карусельку или модное нынче вертикальное озеленение. Пожалуйста, «сбрасывайтесь», такая готовность только приветствуется. Только не должно быть никакой самодеятельности. Межевание покажет Придомовая территория – это земельные участки, деревья и кустарники, тротуары, пристройки, прилегающие к жилому дому или предприятию – заводу, магазину, детскому саду, школе. «Правильных» размеров дворовой территории (предположим, сколько квадратных сантиметров должно приходиться на каждого жильца) не существует в принципе. Слишком разная застройка, чтобы устанавливать единые стандарты. Границы земельного участка каждого дома определяются градостроительной документацией. А в случае отсутствия таковой – при межевании земли. Сейчас как раз в городе медленно, но верно идет такой процесс. В связи с новым ЖК важно установить, какая именно территория будет содержаться за счет жильцов, а какая – за счет города. Пока «размежевано» лишь 5 процентов от общего числа территорий. А что у нас во дворе? Найдите восемь отличий В Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 29 сентября 2003 г. № 170, перечислено, что именно должна иметь территория каждого домовладения:

места для отдыха взрослых и пенсионеров;
детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм;
хозяйственную площадку для сушки белья, чистки ковров и предметов домашнего обихода;
информационный стенд (доску объявлений);
пожарный гидрант (набор противопожарных инструментов, огнетушителей) в доступном месте;
площадку для стоянки автотранспорта;
тротуары шириной до 3,5 метров;
специальные урны и контейнеры для мусора.

Теперь сверьте этот список с тем, что находится в вашем дворе. Не жги отходы В Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных бывшим Госстроем (от 29 сентября 2003 г. № 170), четко сказано, что жильцам запрещается делать. Собственник придомовой территории обязан следить за тем, чтобы: – не допустить стихийного возведения во дворе мелких построек (гаражей, оград); – устраивать «сушилки» для белья, одежды и ковров на земельных участках, выходящих на городской проезд; – не загромождать двор бытовым мусором и пищевыми отходами, закапывать и сжигать их во дворе; – мыть автомобили на придомовой территории; – складировать тару торговых организаций и других арендаторов, размещенных в жилых домах, на открытой территории домовладения. За всем этим обязаны следить организации по обслуживанию жилищного фонда. И здесь – автостоянка Пятачок земли порой не в состоянии вместить всех «желающих» припарковаться рядом с домом. Иные устраиваются прямо на газонах, что категорически запрещено. Рекомендуется расширить асфальтированные участки земли с указанием машино-мест (с меткой ограничительных зон для каждого авто). При этом должен оставаться свободным доступ к подъездам «скорой помощи» и мелкогрузных автомобилей – например, для вывоза мебели для переезжающих граждан или, напротив, ее доставки. Решаем сообща Согласно Жилищному кодексу РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит и земельный участок, на котором он построен, а также относящийся к данному дому, как его придомовая территория. Согласно ЖК, общее собрание собственников помещений в жилом доме правомочно решать многие проблемы, связанные с управлением дома и придомовой территории, в том числе: быть там цветочнице или стоянке автомобиля или не быть. Главное – не навредить, соблюсти все нормы и правила. И чтобы принятое решение способствовало, по требованию ЖК, улучшению качества проживания. Уборка территории, или Дайте людям поспать! Кому из нас не приходилось просыпаться ни свет ни заря от скрежета инвентаря дворников? А потом сонными, в дурном настроении отправляться на работу. Между тем, существуют нормативы, расписывающие порядок и периодичность содержания в порядке придомовой территории. Что касается столицы, все это подробно расписано в постановлении правительства Москвы № 465 от 4 июня 1996 года «О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда». Периодичность уборки зависит от времени года и от класса тротуара, от того, насколько активно мы «эксплуатируем» территорию. Чем больше прохожих «топчет» участок жилой застройки, тем чаще его требуется убирать. С учетом климатических условий в большинстве городов, в том числе и Москве, уборка бывает зимней и летней. В зимнее время это очистка тротуаров и проезжей части придомовой территории от снега и льда. Летняя уборка придомовых территорий: подметание, мойка или поливка вручную или с помощью спецмашин должна выполняться преимущественно в ранние утренние и поздние вечерние часы. Сейчас действующие нормативы собираются слегка подправить. Например, в связи с тем, что климатические условия у нас несколько изменились, в нормативы по уборке в теплое время года дополнительно вводится полив придомовой территории при температуре выше 25 градусов – один раз в двое суток. Меняются и нормативы по выкашиванию газонов. Возможно, уже нынешним летом травку будут косить не два раза в сезон, а пять. Газоны, цветы и прочую зелень летом следует убирать и поливать один раз в двое суток. Мойка территорий – три раза в сезон. Мусор – отдельный вопрос Мусоросборники всех типов должны устанавливаться на бетонированной или асфальтированной площадке, как правило, с ограждением из стандартных железобетонных изделий или других материалов с посадкой вокруг площадки кустарниковых насаждений. Мусорные контейнеры должны быть размещены на расстоянии от окон до дверей жилых зданий не менее 20 метров, но не более 100 м от входных подъездов, считая по пешеходным дорожкам от самого дальнего. Подъезды к местам, где установлены контейнеры и стационарные мусоросборники, должны освещаться. Стройка-захватчик Животрепещущая тема – уплотнение городской застройки, новое строительство, захватывающее территории около домов. Плотная, «точечная» жилая застройка – проблема урбанизированных территорий всех крупных городов. В том числе, разумеется, и Москвы. Сколько возникает конфликтных ситуаций на этой почве: люди выходят на митинги, протестуют против строительства во дворе, рядом с их домом, нового здания, отнимающего у жителей их жизненное пространство. По закону собственники жилых помещений в многоквартирных домах стали собственниками земельного участка, который отводился при строительстве, то есть самой земли под жилым домом, а также территории при доме. Теперь власти не вправе принять решение об отводе земельного участка, который был отдан под эту придомовую территорию. Строительство жилых зданий, стоянок или магазинов на придомовой территории нужно будет согласовывать с собственниками домов, расположенных на этом земельном участке. Если согласования нет, то такое строительство считается незаконным. К сожалению, практика пока далека от теории. На газонах не лежать На озелененных территориях не разрешается: – ходить, сидеть и лежать на газонах (исключая луговые), устраивать игры; – разжигать костры и нарушать правила противопожарной охраны; – подвешивать на деревьях гамаки, качели, веревки для сушки белья, забивать в стволы деревьев гвозди, прикреплять рекламные щиты, электропровода, электрогирлянды из лампочек, флажковые гирлянды, колючую проволоку и другие ограждения, которые могут повредить деревьям; – добывать из деревьев сок, смолу, делать надрезы, надписи и наносить другие механические повреждения. Владельцы озелененных территорий обязаны: – обеспечить сохранность насаждений; – в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники; – не допускать вытаптывания газонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега, сколов льда и т. д.; – новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий. Все это прописано в «Правилах создания, содержания и охраны зеленых насаждений города Москвы», утвержденных постановлением правительства столицы № 743-ПП от 10 сентября 2002 года. Где гулять Тузику По городским правилам (постановление правительства Москвы от 6 августа 2002 года № 623-ПП «Об утверждении норм и правил проектирования комплексного благоустройства на территории города Москвы МГСН 1. 02-02) расстояние от границы выгульной площадки для собак до окон жилых и общественных зданий должно составлять не менее 25 метров. А от участков детских учреждений, школ, детских, спортивных площадок отдыха – не менее 40 метров. Дрессировочные площадки для собак должны располагаться не ближе, чем за 150 метров до жилых и детских учреждений. Размеры выгульной площадки, размещаемой на территории жилого назначения, не должны превышать 400 – 600 квадратных метров, а дрессировочной – 2 000 квадратных метров. Ограждение их следует выполнять из легкой металлической сетки высотой не менее полутора – двух метров. Собачьи площадки рекомендуется обнести живой изгородью из деревьев или кустарников. Установлены стандарты даже на высоту травы на собачьих площадках – она не должна быть выше 3 – 5 сантиметров. Для владельцев собак должны быть проложены асфальтовые дорожки. Чтобы деревья не были большими Бывает, жители жалуются, что дерево растет слишком близко к дому и затеняет окна. Или на то, что срубили деревце под самый корешок. Нормой согласно СНиПу 2.07.01 – 89 «Градостроительство, планировка и застройка» считается расстояние от дерева до стен дома не менее 5 метров. Оно может быть источником разрушения крыши, стен или балконов. Такие деревья, зачастую совершенно здоровые и красивые, по заявлению жильцов могут быть снесены. Но никакой самодеятельности со стороны самих жителей быть не должно. Во всех случаях деревья вырубаются на территории города только по порубочным билетам, выданным Департаментом природопользования Москвы. Так что если хотите проверить законность вырубки деревца, требуйте прямо на месте показать порубочный билет, а в ДЕЗе поинтересуйтесь наличием акта на обследование деревьев, согласованного с муниципалитетом. Новые посадки, особенно деревьев на придомовых территориях, следует проводить по проектам в установленном порядке. Кстати, запрещена посадка женских экземпляров тополей, шелковиц и других деревьев, засоряющих территорию и воздух во время плодоношения. Имейте в виду, что... благоустройство любой придомовой территории даже за счет жильцов требует согласований с районной управой. Даже если жильцы решили установить одну-единственную лавочку у подъезда или разбить клумбу. Ведь, копнув в неположенном месте, ненароком можно повредить какие-то подземные провода, коммуникации. Это вопрос вашей же безопасности. Поэтому все надо делать через управу. На каждый московский двор до конца 2007 года управы должны составить паспорт, где определены границы двора, и все, что требуется для благоустройства. А также должно быть обозначено, в каком месте вашего двора находится детская площадка, а где – автостоянка, указаны особенности ландшафта и озеленения. Менять расположение объектов без специальных согласований нельзя. Таким образом, если вы захотели озеленить ваш двор самостоятельно, сначала инициативная группа от имени большинства жильцов вашего дома должна будет обратиться в управу. И по ее заявке специализированная организация подготовит проект вашего двора с учетом того, что вы хотели бы в нем видеть. После чего он утверждается в территориальном отделении АПУ. После того как ваш проект превращения двора во двор вашей мечты получил одобрение во всех необходимых инстанциях (попросите, чтобы чиновники помогли пройти многочисленные согласования), можете выбирать фирму-исполнителя. В Москве много компаний, занимающихся ландшафтным дизайном, готовых благоустроить любой московский двор. Работники таких фирм за ваши деньги могут посадить у вас практически любые виды деревьев и кустарников, разбить клумбы (от $45 за квадратный метр), устроить альпийские горки (от $700 за штуку) и т. п.

На заметку

Учтите, что в акте приемки территории двора обязательно должна присутствовать подпись представителей общественности. И если жителей что-то не устраивает, они имеют полное право этот акт не подписывать, пока не удовлетворят их претензии.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ ПО НОВОМУ ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РФ

Новым Жилищным кодексом РФ, вступившим в силу с 1 марта 2005 года, придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме . Соответственно, на придомовую территорию, как, например, на лестницы, лифты, технические этажи и пр., устанавливается режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36 Жилищного кодекса РФ). В первую очередь это означает, что бремя содержания общего имущества непосредственно ложится на плечи жильцов.

Ранее Жилищный кодекс РСФСР ограничивался тем, что устанавливал обязанность бережно относиться к объектам благоустройства и соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории (ст.142 ЖК РСФСР). Контроль за соблюдением гражданами правил содержания жилого дома и придомовой территории возлагался на жилищно-эксплуатационные организации (ст.22 ЖК РСФСР). Режим общей долевой собственности на общее имущество устанавливался только в тех домах, где были созданы товарищества собственников жилья (ст.1 ныне утратившего силу Федерального закона от 01.01.01 года «О товариществах собственников жилья»).

Возникает закономерный вопрос: как определить тот участок земли , который является придомовой территорией, собственниками которой мы стали с 1 марта 2005 года? Следует иметь в виду, что автоматической передачи придомовой территории в собственность жильцам многоквартирных домов, разумеется, не произошло. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает, что для перехода в общую долевую собственность земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости и придомовая территория, должен пройти процедуру формирования земельного участка и постановки на государственный кадастровый учёт. Для этого лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, должно обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с соответствующим заявлением. Эти органы обязаны рассмотреть такое заявление и произвести необходимые действия по формированию земельного участка и постановке на государственный кадастровый учёт. Границы и размер земельного участка под зданием и придомовой территории будут определяться в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности .

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 января 2017 г. N 5-КГ16-230 Состоявшееся апелляционное определение, которым отказано в удовлетворении требования об обеспечении истице беспрепятственного подъезда к жилищу, отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку решение общего собрания автовладельцев не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и не может повлечь для истицы гражданско-правовых последствий в виде ограничения её права на использование придомовой территории многоквартирного дома как собственника помещения в данном доме

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.судей Асташова С.В., Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сапрыкиной А.О. к Жилищно-строительному кооперативу "Эстетика" о возложении обязанности обеспечить беспрепятственный проезд, по кассационной жалобе представителя Сапрыкиной А.О. - Сапрыкина Т.И. на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 9 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Сапрыкиной А.О. - Сапрыкина Т.И., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей ЖСК "Эстетика" Пелипаса В.Е., Шевченко А.А., Юнисову Е.И., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Сапрыкина А.О. обратилась в суд с иском к ЖСК "Эстетика" о возложении обязанности обеспечить беспрепятственный подъезд, указав в обоснование заявленных требований, что является собственником квартиры N ..., расположенной по адресу: ..., корпус..., в многоквартирном жилом доме, в котором создан ЖСК "Эстетика", и членом созданного жилищно-строительного кооператива. На общем собрании собственников многоквартирного жилого дома - членов кооператива было принято решение о сносе гаражей - ракушек, расположенных на придомовой территории, установке шлагбаумов, ограничивающих доступ на придомовую территорию автомобилей, не принадлежащих жильцам многоквартирного дома.

С 20 июля 2015 г. Сапрыкиной А.О. фактически установлен запрет свободного подъезда к жилому многоквартирному дому, где она проживает с семьёй, а также парковки принадлежащего ей транспортного средства, в том числе въезд и парковка на дворовой территории.

Неоднократные обращения Сапрыкиной А.О. к правлению ЖСК "Эстетика" с требованиями устранить указанные ограничения остались без ответа.

Просила обязать ответчика обеспечить ей беспрепятственный подъезд к жилищу путём предоставления ей брелока - индивидуальной магнитной карты, иного технического устройства, для свободного проезда в любое время суток через шлагбаум на дворовую территорию многоквартирного жилого дома с возможностью парковки принадлежащего ей транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте.

Представители ответчика исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении.

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 9 ноября 2015 г. в удовлетворении исковых требований Сапрыкиной А.О. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной представителем Сапрыкиной А.О. - Сапрыкиным Т.И. 13 июля 2016 г., ставится вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения Мещанского районного суда г. Москвы от 9 ноября 2015 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г.

В связи с поданной кассационной жалобой на указанные судебные постановления и сомнениями в их законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Асташовым С.В. 9 сентября 2016 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 12 декабря 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.

Судом установлено, что ограждение придомовой территории многоквартирного дома по адресу: ... было введено в эксплуатацию в соответствии с установленными действующим законодательством процедурами после получения всех необходимых разрешений и согласований, в соответствии с Постановлением Правительства города Москвы N 428-ПП от 2 июля 2013 г. "О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве", принятого в целях повышения уровня благоустройства придомовых территорий в городе Москве.

В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления установка ограждающих устройств осуществляется по решению собственников помещений в многоквартирном жилом доме, принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, о чём и было принято соответствующее решение ЖСК "Эстетика" 14 июня 2013 г. на общем собрании собственников квартир многоквартирного дома - членов ЖСК об организации парковочного пространства в многоквартирном доме и было утверждено "Положение о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории".

Согласно Положению о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утверждённому общим собранием членов ЖСК "Эстетика", право на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора дома в течение суток имеет легковой транспорт, принадлежащий собственникам помещений в доме и зарегистрированный в установленном порядке в Правлении ЖСК "Эстетика", стоянка на огороженной части придомовой территории незарегистрированного транспорта запрещена.

Порядок регистрации предусматривает подачу автовладельцем в правление ЖСК заявления установленного образца с приложением к нему копий документов, подтверждающих принадлежность автомобиля, оплату целевых взносов на оборудование парковочных мест, получение пропуска на въезд и ключа доступа - брелока.

При этом решение о предоставлении парковочного места или отказе в его предоставлении автовладельцам принимается исключительно на общем собрании автовладельцев.

В случае если в отношении конкретного автовладельца будет принято решение на общем собрании автовладельцев принято решение об отказе в предоставлении парковочного места, жилец дома обязан незамедлительно освободить парковочное место и передать ключ доступа - брелок председателю комиссии автовладельцев.

Сапрыкина А.О. является собственником квартиры, расположенной по адресу: ..., на основании договора дарения, там же она зарегистрирована и проживает.

14 июня 2013 г. общим собранием ЖСК утверждено положение о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории.

20 марта 2013 г. на общем собрании членов ЖСК "Эстетика" с участием Сапрыкиной А.О. было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию со стороны Банного переулка.

27 июня 2013 г. Сапрыкиной О.А. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место N ...

16 апреля 2015 г. на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение о лишении Сапрыкиной А.О. возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу на огороженной придомовой территории за нарушение Правил парковки, утверждённых на общем собрании автовладельцев и за нарушение Положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесённые ею денежные средства, её первоначальный взнос.

Отказывая Сапрыкиной А.О. в удовлетворении заявленных требований суд исходил из того, что доказательств чинения ответчиком препятствия в доступе к принадлежащему ей жилищу, Сапрыкиной А.О. не представлено, а ограничение права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома установлено решением общего собрания автовладельцев от 16 апреля 2015 г.

С данными выводами суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судебных инстанций не соответствующими требованиям закона.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 "О судебном решении" от 19 декабря 2003 г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции учтены не были.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ (часть 7 статьи 16 Закона).

В материалах дела имеется копия уведомления из Управления Росреестра по городу Москве об отсутствии сведений в ЕГРП каких-либо зарегистрированных прав на земельный участок, расположенный по адресу: ... (л.д. 46-48). Таким образом, до настоящего времени права на земельный участок, на котором расположена придомовая территория, не оформлены, участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, т.е. используется без оформленных в установленном порядке документов на землю.

Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304-305 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно пункту 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.

При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

Факт препятствия Сапрыкиной А.О. и её семье в беспрепятственном въезде на огороженную придомовую территорию подтверждается выпиской из протокола N 2-15 от 16 апреля 2015 г. о решении исключить нарушителя Правил парковки Сапрыкиной О.А. из числа автовладельцев, имеющих право парковать свой личный автомобиль на огороженной придомовой территории, а также выписки из протокола общего собрания автовладельцев N 3-15 по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории от 30 июня 2015 г. на котором было принято решение о возврате Сапрыкиной О.А. ранее внесённых ею денежных средств в качестве первоначального взноса за парковку, путём зачисления на её лицевой счёт.

Кроме того, в материалах дела имеется уведомление истца, за подписью председателя комиссии автовладельцев парковки Юдина С.П., об исключении из числа автовладельцев, имеющих право пользования парковкой для личного автотранспорта на огороженной придомовой территории.

Суд, признав ограничение прав Сапрыкиной А.О. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома по адресу: ..., регламентированным "Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории", утвержденным общим собранием членов ЖСК "Эстетика" 14 июня 2013 г. и соответствующим требованию Постановления Правительства города Москвы N 428-ПП от 2 июля 2013 г. "О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве", не учел, что данным Постановлением Правительства города Москвы не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких- либо ограничений права Сапрыкиной А.О., как собственника помещения в многоквартирном доме, на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.

Пунктом 13 Постановления Правительства города Москвы N 428-ПП от 2 июля 2013 г. "О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве" запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.

Право Сапрыкиной А.О. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утверждённом общим собранием членов ЖСК "Эстетика".

При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев от 16 апреля 2015 г. послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведённым выше нормам материального права.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Из приведенных правовых норм и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.

Исчерпывающий перечень органов управления жилищного кооператива, включающий общее собрание членов жилищного кооператива, конференцию, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива, а также правление жилищного кооператива и председателя правления жилищного кооператива содержится в статье 115 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Общее собрание автовладельцев в названном перечне не указано, в связи с чем решение общего собрания автовладельцев от 16 апреля 2015 г. не может быть квалифицировано в качестве влекущего гражданско-правовые последствия решение органа жилищно-строительного кооператива, как органа, управомоченного законом, на принятие решения, влекущего указанные последствия.

Таким образом, судом при рассмотрении дела не учтено, что решение общего собрания автовладельцев не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и не может повлечь для Сопрыкиной А.О. гражданско-правовые последствия в виде ограничения её права на использование придомовой территории многоквартирного дома, как собственника помещения в данном доме.

Указанное нарушение не было устранено судом апелляционной инстанции при проверке решения нижестоящего суда.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Принимая во внимание, что поименованные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г. с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.