Главная Тсж

Договор с управляющей компанией собственника жилого помещения. Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату

Уточнение клиента

я наверно не понятно описал ситуацию.в общем было собрание т.к. у управляющей заканчивался через месяц срок и мы хотели выбрать другую,приехал даже директор другой.но ему даже не дали слова.Всем заправляла депутат района,она сказала -никаких новых,у вас будет эта же УК и всё .Люди разошлись и на этом всё закончилось.Какая была УК та и осталась. Договора никто не подписывал.Депутатша сказала пусть ещё год поработают.Сейчас 1марта у них заканчивается этот год.Мне не понятно,ведь жители договоров не подписывают,а они так и продолжают управлять.И новую они не дают выбрать.Ни прокуратура,ни кто ни хотят помочь,делают только отписки,ни каких проверок не проводится,куда бы люди не обращались.Генеральный директор так всем и говорит,куда бы вы не обращались,всё и всегда будем по моему. Ниужели никакой управы на таких людей нет?

договор с управляющей компанией , судебный произвол

300 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (11)

Гостеева Яна

Юрист, г. Москва

2695 ответов
1298 отзывов

Уважаемый Владимир.

А что Вам мешает «всем миром» в лице одного уполномоченного «старшего» подать в суд и написать заявление в Прокуратуру?!

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Ставрополь

Общаться в чате

9,8 рейтинг
эксперт

Здравствуйте, Владимир!

Все повышения тарифов должны быть одобрены собственниками на общем собрании (в порядке ст.44-48 ЖК РФ) и оформлены протоколом общего собрания. Вам сейчас необходимо потребовать выдачу вам протокола общего собрания (напишите в УК письменный запрос) и затем обжаловать его в судебном порядке ч.6 ст.46 ЖК РФ.

По поводу смены УК, нужно проводить собрание собственников.

Согласно ч.8.2 ст.162 УК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Желаю удачи!

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Константинов Олег

Юрист, г. Москва

1851 ответ
733 отзыва

Здравствуйте, Владимир.

Официально у вас сейчас новая УК, которая была избрана непонятно кем насколько я понимаю????

Сделайте официальный письменный запрос в обе УК, кто из них является вашей управляющей компанией. В течение 30 дней они вам обязаны будут ответить.

Также сделайте запрос в администрацию города, Платите той компании, которая у вас сейчас действует официально, то есть по документам.

В случае, если официально у вас сейчас УК, которую продвинула администрация, то подавайте в суд, о признании выбранной компании незаконно, так как должно быть 2/3 голосов от общего собрания, да и еще фальсификация подписей.

Обязательно сразу ходатайствуйте о том, что вы не будете оплачивать коммунальные платежи до тех пор, пока не будет решение суда о том, какая компания вами должна управлять и законно ли это.

Также напишите сразу заявление в прокуратуру.

С уважением, Олег

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

эксперт

Здравствуйте Владимир!

Если у Вас так все там коррумпировано, что даже депутаты отстаивают интересы управляющей компании, то жалобу нужно написать в Генеральную прокуратуру РФ. В жалобе все подробно укажите и про роль депутатов и других чиновников, про заявление Генерального директора: «куда бы вы не обращались, всё и всегда будем по моему» . Жалобу лучше подать коллективную, от лица, как можно более многочисленной группы лиц. Т.е. все недовольные пусть подпишут эту жалобу. Возможно это поможет решить Вашу проблему.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Спасибо понял. Может тогда уточните точный адрес генеральной прокуратуры, и на какие законы ссылаться при подаче жалобы.

Гостеева Яна

Юрист, г. Москва

2695 ответов
1298 отзывов

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

эксперт

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Ставрополь

Общаться в чате

9,8 рейтинг
эксперт

Владимир, еще раз повторюсь, вы сами можете выбрать удобную для вас управляющую компанию большинством в 2/3 собственников для этого нужно создать инициативную группу, провести собрание (без участия старой УК), подсчитать голоса и направить старой УК уведомление о расторжении договора (договор продолжает действовать, жильцы своими действиями по уплате ком услуг и платы за содержание общего имущества фактически пролонгировали договор). Если УК откажет в передаче документов, лицевых счетов собственников, ключей и прочего, необходимого для управления домом новой УК, то новая УК подаст иск в арбитражный суд об устранении препятствий к осуществлению управления домом.

Кроме того, посоветовала бы пожаловаться на действия депутата (она лезет не в свое дело) в высший орган партии (москву), где она является депутатом. Также можете написать в сми о действиях депутата и т.п.

Почему не работает управляющая компания к которой вы хотите перейти? Почему она не подключает своего юриста? Ведь они заинтересованы в управлении еще одним домом.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Директором новой УК приезжала женщина,так вот этот наш Управлениц сгрёб её за грудки и давай орать прямо,:ты кто такая,ты что сюда лезешь,она говорит я директор такой то УК,а он при всех _ты сегодня директор, а завтра будешь никто я тебе обещаю. Вот такие у нас дела, люди ходят и боятся лишнего слова сказать.

Юрист, г. Ставрополь

Общаться в чате

9,8 рейтинг
эксперт

Директором новой УК приезжала женщина, так вот этот наш Управлениц сгрёб её за грудки и давай орать прямо,: ты кто такая, ты что сюда лезешь, она говорит я директор такой то УК, а он при всех _ты сегодня директор, а завтра будешь никто я тебе обещаю. Вот такие у нас дела, люди ходят и боятся лишнего слова сказать.

Да, печально что все всех бояться.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Гостеева Яна

Юрист, г. Москва

2695 ответов
1298 отзывов

Бояться не надо! Нужно отстаивать свои интересы!

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

спасибо мои дорогие завтра же начну действовать,если что думаю вы мне поможите,С уважением Владимир.

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

эксперт

Директором новой УК приезжала женщина, так вот этот наш Управлениц сгрёб её за грудки и давай орать прямо,: ты кто такая, ты что сюда лезешь, она говорит я директор такой то УК, а он при всех _ты сегодня директор, а завтра будешь никто я тебе обещаю. Вот такие у нас дела, люди ходят и боятся лишнего слова сказать

Будете молчать, вообще вас за можай загонят. Надо действовать, привлекайте к разбирательству в вопросе Генеральную прокуратуру, можно в СМИ обратится как советуют коллеги.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

Здравствуйте Дмитрий!

В соответствии с п. 3. -6 Ст. 161 ЖК РФ

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

То есть, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Если в течение года до дня проведения конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то Орган мест. самоуправ. вправе был выбрать УК, с которой собств. обязаны были закл. договор.

Если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного с УК по конкурсу, принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то админ. вправе провести конкурс.

ПОэтому, если в марте 2013г.истёк срок действия договора с управляющей компанией, но в феврале жители собрали подписи (100%). но договор с новой УК не был заключен, то Адм. вправе провести открытый конкурс и выбрать УК для Вашего дома.

Согласно п. 8 ст.162 ЖК РФ Изменение и (или)
расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке,
предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в
одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления
многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса,
предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса,
по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в
случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об
изменении способа управления этим домом.

То есть, односторонний отказ от исполнения Договора с УК, выбранной по конкурсу возможен на основании решения общего собрания.

Если УК весь год выставляет счета, и жители платят, то они признают получение услуг и следовательно договор с УК фактически действует.

Согласно ст. 435 и ст. 438 ГК РФ

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Согласно п.1, п. 3 и п.7 ст.156 ЖК РФ

плата
за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере,
обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в
соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер платы за пользование жилым помещением
(платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей
жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых
помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за
содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые
не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом,
устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской
Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом
государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если
законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что
данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления
внутригородских муниципальных образований).

многоквартирного дома

муниципальной собственности

ПОэтому, повысить цены на существующие тарифы в общем случае имеют право только собственники. При этом жильцы должны учитывать реальные затраты своей УК.

Таким образом, Вам сейчас следует оформить новое решение о смене УК и направить письм. претензии УК относительно тарифов.

КРоме того, если Адм. навязывает Вам УК, то Вам следует направить письм. жалобу в ЖИлинспекцию.

Смогу
оказать услугу по составлению претензии, жалобы, а также
проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.
С уважением Ф, Тамара

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

И что являют собой договора, заключаемые ТСЖ с управляющими организациями?

Жилищный кодекс РФ обязывает каждый многоквартирный дом подписывать договор управления с УК. УК в данном случае выступает ничем иным как ДЕЗом, только с другим названием, но с теми же монопольными масштабами. Работники управляющих компаний просто поменяли название своей прежней работы, а те же сантехники, инспекторы и начальники остались на своих местах. Только как заставить все тех же недобросовестных работников выполнять свою работу и необходимые услуги, за которые вы, кстати, теперь платите деньги из своего кармана?

Утвердить все права и обязанности, ответственность и перечень всех работ поможет договор с управляющей компанией.

Крайне важно для всех владельцев квартир в многоэтажном доме выбрать на общем собрании способ управления, составить текст договора по управлению домом, который в последующее время управляющая компания обязана подписать с каждым собственником квартир.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации такие соглашения обязательны для всех домов. Оно определяют обязательства граждан, соблюдение которых будут регулироваться судом. Исходя из этого критически важно, чтоб каждый владелец квартиры знал, что подписывает и зачем он это делает, каковые условия договора.

Предоставляем образец договора на управление многоквартирным домом. Выполняется согласно статье 162 ЖК РФ.

Договор с управляющей компанией для управления многоквартирным домом 2013 обязательно должен включать:

Состав имущества дома;
Ряд робот, выполняемых УК по обслуживанию дома;
Цена - сумма оплаты за ремонт и содержание жилья;
Информация про ответственность каждой из сторон в суде;
Порядок и контроль за выполнением каждого из указанных управляющей компанией обязательств;
Отчетность управляющей комиссии за выполнение соглашения;
Не обязательно, но вносится состав имущества по тех. паспорту, чтоб не оказалась после, что его нет.
Вносится перечень работ, услуг, необходимых для выполнения ремонта.
Важно также то, прописано ли в договоре список всех выполняемых работ УК является дополнением к договору, и если этого нет, то, фактически, УК не обязана их выполнять.

Самый главный пункт в договоре – это цена!

Согласно цене жильцы дома обязаны оплачивать услуги УК. Новый Жилищный Кодекс РФ установил, что на все коммунальные услуги цены устанавливаю органы местного управления. А за содержание дома и ремонт жилья цены определяются на общем собрании жильцов и комиссии УК. Это означает, что цена договорная и может меняться, если это прописано в договоре в процентном соотношении.

Также рекомендуется внести в договор пункт о создании лицевого счета дома, на котором будут храниться средства на содержание и ремонт. Необходимо обратить внимание на то, чтоб в собрании выбрать человека, который станет контролировать расход средств.

Договор управления домом с организацией также требует записи про ответственность Заказчика, где собственники жилья прописывают ответственность Исполнителя. Это обратный процесс, который регулируется с обеих сторон.

Если говорить на чистоту, то компании-исполнители не часто горят желанием отчитаться, куда потрачены средства и в каком объеме, но если прописать этот пункт в договор с управляющей компанией, то обслуживающая компания обязуется предоставлять отчет, потраченных средств по тому распорядку, какой пожелает товарищество.

Каждая компания, заключающая с вами договор, не несет ответственности за проделки предыдущей, а чаще всего в перечень обязательных работ УК входит:

обслуживание в случае аварии;
утилизация мусора;
ремонт лифтов и обслуживание их и т.д. и т.п.

Интересный пример соглашения с управляющей компанией находится на сайте управляющей компании «Русич». Он не является идеалом, но как учебный пример может быть

Решение

Здравствуйте, Лариса,

Я так понимаю, что речь идет об односторонеем отказе от оплаты коммунальных услуг по причине отсутствия договора с УК? В этом случае отсутствие договора не дает Вам никаких преимуществ в суде.

Скажите, на каком основании данная УК обслуживает Ваш дом?

Если речь идет об МКД, и данная УК была выбрана на общем собрании собственников, в таком случае отсутствие договора между лично Вами и Вашей УК не является основанием для неоплаты коммунальных платежей, если услуги были предоставлены в полном объеме.

Так вот, если Вы проживаете в многоквартирном доме и если на общем собрании собственников жилых помещений большинством голосов было принято решение заключить договор с данной УК, то Вам остается только смириться с общим решением и осуществлять оплату. Потому как решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений .

Решения общего собрания
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
. большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений — по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
. более пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений — по вопросу создания товарищества собственников жилья (п. 1 ст. 136 ЖК РФ);
. большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании — по остальным вопросам (ст.ст. 44, 46 ЖК РФ) при наличии кворума.
Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. (При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Что касается судебного заседания, вы вправе заявить ходатайство о его отложении для подготовки свой правовой позиции.

На ваши вопросы по управлению МКД ответят в Госжилинспекции по СО:

У Вас есть какие-то вопросы? Задавайте, ответ последует незамедлительно!