Договор социального найма жилого помещения заключается сроком. Реквизиты и существенные условия договора социального найма

1. Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с ЖК РФ:

наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);

наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70);

для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76);

наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным в ст. 80;

нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 26).

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи наймодатель жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У него не может быть других законных пользователей, и оно не должно быть фактически занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением.

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит;

2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (см. комментарий к ст. 25).

Правила пользования жилыми помещениями (см. комментарии к ст. 61 и 63) предусматривают обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена и Типовым договором социального найма (подп. "в" п. 5).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Современное жилое помещение (жилой дом) включает - как неотъемлемые составляющие жилья - инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право использовать санитарно-техническое и иное оборудование в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).

В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление от 23.05.2006 N 307). Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. Правила обязывают исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие нормативам и стандартам, санитарным правилам и нормам.

3. Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 комментируемой статьи. Согласно ч. 3 наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

4. Статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления.

Согласно ст. 29 ЖК РФ наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае его самовольного переустройства нанимателем. Статья 87 ЖК РФ предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) наймодатель предоставляет гражданам, выселяемым из этого помещения, другое жилье.

5. Еще одна обязанность наймодателя - предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы невозможно произвести без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (см. комментарий к ст. 95).

Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилье по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).

Судебная практика по статье 65 ЖК РФ:

• Решение Верховного суда: Определение N 83-КГ17-18, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация

  Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения, руководствуясь положениями статей 1, 8, 431, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65 , 67 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного 27 октября 2010 г. между УМВД России по Брянской области и Терешонок И.И договора социального найма, исходил из отсутствия оснований для удовлетворения иска...

• Решение Верховного суда: Определение N 307-ЭС17-9817, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями. Исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 61, 65 , 83, 153-155, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд правомерно удовлетворил заявленные требования, установив, что Администрацией не были оплачены предоставленные Обществом услуги...

• Решение Верховного суда: Определение N 201-КГ16-53, Судебная коллегия по делам военнослужащих, кассация

  Так, согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила предусмотренные ст. 65 , ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 того же Кодекса. Из содержания названных норм следует, что члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности...

+Еще...

2. Следует отметить, что права наймодателя жилого помещения по договору социального найма не сводятся только к праву требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которое установлено в коммент. ст. К числу прав наймодателя относятся: право требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания в соответствии с условиями договора; право обеспечивать сохранность жилого помещения и поддержания его в надлежащем состоянии; право запретить нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения и др.

3. Наймодатель вправе требовать внесения не только платы за жилое помещение, но и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, если это прямо не предусмотрено договором, то наниматель вносит коммунальные платежи самостоятельно.

4. В п.2 коммент. ст. перечислены основные обязанности наймодателя. Установление этих обязанностей наймодателя имеет своей целью обеспечение нормального проживания нанимателя социального жилья.

5. Наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц. Представляется, что эта формулировка менее удачна, нежели формулировка, зафиксированная в п.1 ст.676 ГК РФ . Передаваемое нанимателю жилое помещение должно быть свободным не только юридически (“свободно от прав других лиц”, не быть обремененным имущественными претензиями третьих лиц), но и фактически, т.е. им не должны владеть или пользоваться третьи лица. В том случае, если наймодатель нарушил эту обязанность, наниматель вправе взыскать причиненные ему убытки, а также потребовать предоставления ему в социальный наем иного жилого помещения.

6. Хотя право пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в котором расположено жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, принадлежит нанимателю (ч.2 ст.61 ЖК), обязанности по надлежащему содержанию и ремонту этого имущества возложены на наймодателя. Для реализации этих целей наймодатель может осуществлять ремонт как собственными силами, так и заключать соответствующие договоры со специализированными организациями, т.е. осуществлять организационные мероприятия по содержанию и ремонту имущества. Главное заключается в том, что наймодатель не вправе перекладывать эти обязанности на нанимателя.

7. Проведение капитального ремонта жилого помещения, передаваемого по договору социального найма, также является обязанностью наймодателя.

8. Коммент. ст. (подп.4 п.2) предусматривает обязанность наймодателя обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. При определении перечня коммунальных услуг населения Госкомом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу рекомендовано пользоваться Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 г. N 163.

9. Помимо непосредственно указанных в коммент. ст. обязанностей наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством, а также договором социального найма. Так, наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем; своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи (в домах, где нет центрального отопления), ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование; производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений нанимателя в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо - с производством капитального ремонта; исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире нанимателя не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии - немедленно; производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных жилых домов квартирного типа), а также придомовой территории (Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР).

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарии к ст. 65 ЖК РФ

1. Комментируемая статья в обобщенном виде содержит перечень прав и обязанностей наймодателя жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку указанный договор относится к числу возмездных, основное право наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 155 (ч. 1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В отношении многоквартирных домов этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом.

Несвоевременное внесение либо внесение не полностью платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет за собой гражданско-правовую ответственность по уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

Иных прав наймодателя ЖК РФ в комментируемой статье не называет. Однако это не означает, что они не существуют. Фактически правом наймодателя является требование соблюдения нанимателем по договору социального найма жилого помещения всех возложенных на него обязанностей, которые перечислены, в частности, в действующих в настоящее время Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ 21 января 2006 г. N 25 (см. комментарий к ст. 61 ЖК).

Так, например, наймодатель вправе требовать от нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче, допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

2. Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не может предоставить в пользование по договору социального найма помещение, на которое, к примеру, уже заключен аналогичный договор.

Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

В обязанности наймодателя входит капитальный ремонт жилого помещения. Правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов определяет ФЗ от 21 июля 2007 г. "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества - еще одна обязанность наймодателя. К коммунальным услугам относится холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение и т.п.). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, допускается изменение размера платы, вносимой за эти услуги (см. комментарий к ст. 157 ЖК).

Другие обязанности наймодателя могут быть предусмотрены иными, кроме ЖК РФ, нормативными актами, а также самим договором социального найма жилого помещения.