Как можно использовать помещение. Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость

Такие помещения, которые используются для всевозможных целей, кроме проживания в нем людей называются нежилыми помещениями. Они бывают выражены как отдельная единица, и как часть целого дома. Нежилые помещения имеют разное предназначение, поэтому как использовать нежилое помещение, решает каждый для себя лично.

Нежилые помещения, как и другую недвижимость можно покупать/продавать, сдавать в аренду или наоборот брать, завещать/дарить, применять как залог в банке, использовать для бизнеса. Условно коммерческую нежилую недвижимость может подразделить на несколько групп, для различного применения:

• Помещения, предназначаемые для сфер обслуживания. К этой группе следует отнести следующие объекты: общественное питание, то есть кафе, гостиничное хозяйство, бары, отели и гостиницы.
• Нежилые помещения под торговое предназначение. Супермаркеты, магазины, аптеки, автосалоны и многое другое.
• Нежилые помещения, служащие в роли офисов. Это могут быть, как целые здания, так и отдельно взятые помещения в жилом доме.
• Помещения, применяемые как производственные площади. Здания цехов, мастерских, лабораторий, складов и т.д.
• Другие группы. Гаражи, развлекательные центры и многие другие.

Правообладатель нежилого помещения имеет право использовать его на собственное усмотрение, даже применять как жилое. Можно ли использовать нежилое помещение для проживания, вопрос спорный. Читая букву закона — проживать в нежилом помещении запрещено, для этой цели существует жилое. Для жилых и нежилых помещений имеются существенные различия в нормах санитарной безопасности, которые подразумевают освещенность, гигиеничность и другие.

Но с другой стороны никакого наказания за проживание в нежилом помещении не существует, законом не наказуемо. Проблемы могут возникнуть в другой сфере: оплачивать жилищно-коммунальные услуги необходимо будет по значительно большим тарифам и возникнут проблемы при взыскании убытков в случае ущерба при всевозможных ЧП, пожаре или затоплении помещения.

Что бы жить в нежилом помещении лучше всего перевести его в другой разряд официально. Для этого потребуется разрешение органа, имеющего право выполнить подобный перевод. Он располагается в районной или городской администрации. Использование нежилого помещения в подобных целях требует специальной документальной подготовки. Чтобы помещение признали жилым, оно должно соответствовать следующим требованиям:

• планировка помещения должна не нести опасности для проживания;
• оно должно быть оборудовано всеми необходимыми для нормальной жизни коммуникациями (вода, газ, электричество, связь и т.д.).

Но подобная практика малораспространенная процедура. Ведь цена нежилой недвижимости намного выше жилой, так что для местожительства людей лучше использовать жилое помещение. Коммерческие помещения, особенно если они расположены в посещаемых районах, оказываются, как правило, более выгодными.

Условно все объекты недвижимости можно разделить на «жилые » и «нежилые ». Под жилыми помещениям, как правило, понимаются квартиры, комнаты , коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы , апартаменты. К нежилым принято относить производственные и складские помещения и различные офисные здания и бизнес-центры, а также магазины, салоны красоты, аптеки.

Но нередко помещения из одной категории могут легко перемещаться в другую путем изменения их функционального назначения. Например, в последнее время на рынке появился принципиально новый формат жилья – апартаменты в стиле лофт , которые размещаются на территории бывших фабрик и производств. Один из самых ярких примеров такого перевода нежилых помещений в категорию жилых является реставрация и переоборудование корпусов фабрики Красный октябрь , расположенной в центре Москвы . Случаи же, когда офисы совершенно различных организаций располагаются в обычных квартирах или в бывших жилых особняках встречаются еще чаще. Так что главным определяющим фактором в определении «жилое » или «нежилое» помещение будет его целевое использование в данный момент. Каким же образом происходит перевод обыкновенных квартир в нежилой фонд, и как возможно типично и исторически нежилые помещения сделать жилыми?

Порядок такого перевода определяется и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности. На самом деле процедура перевода помещений из одной категории в другую не такая простая и имеет целый ряд ограничений. Так вы не можете изменить целевое назначение помещения, если оно обременено залоговыми обязательствами третьих лиц или сдано в долгосрочную аренду . Но остановимся более подробно на случаях изменения функционального назначения недвижимости .

Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилых помещений, в частности квартир , в офисные или торговые помещения в Москве осуществляется довольно часто в последнее время. Ведь, продать или сдать в аренду коммерческое помещения намного выгоднее, чем обычную квартиру . Поэтому если вы не планируете использовать имеющуюся у вас дополнительную жилую недвижимость для собственного проживания в ней, и она соответствует условиям перевода в нежилой фонд, вы можете извлечь из такой собственности дополнительную вполне ощутимую прибыль.

Перевести недвижимость жилого фонда в нежилой возможно только при соблюдении следующих условий:

• Квартира находится на первом этаже жилого многоквартирного дома;
• Квартира находится на втором этаже многоквартирного жилого дома , при этом первый этаж используется как нежилое помещение (магазин, отделение банка, почта, салон красоты и т.п.) целиком или конкретно под вашей квартирой находится именно нежилое помещение, даже, если другие площади занимают квартиры ;
• Есть техническая возможность организации отдельного, не через общий подъезд, входа, который не будет мешать жильцам дома и создавать какие-либо неудобства;
• Дом, в котором находится жилое помещение, не планируется сносить, реконструировать, и он не носит статуса аварийного состояния;
• В квартире никто не прописан и фактически не проживает, то есть квартиру предполагается использовать только в качестве коммерческой недвижимости , не ущемляя при этом ничьих прав;
• Есть согласие всех собственников на изменение целевого использования помещения.

Существует и еще ряд нюансов, которые смогут найти и распознать только эксперты. Поэтому имеет смысл перед началом достаточной долгой по времени (процесс в среднем занимает около 6 месяцев) и трудозатратой процедурой убедиться в том, что данное жилое помещение действительно можно использовать как нежилое. Для этого можно провести специальный экспертный анализ . Данная услуга предоставляется различными , специализирующимися на таком виде преобразований. Кстати, они могут полностью взять на себя весь процесс сбора и подачи документов, разработку перепланировки и переоборудования помещения с целью его максимальной адаптации к новому статусу и согласование всей необходимой документации с различными государственными инстанциями. Правда, такие услуги обойдутся вам в несколько сотен тысяч рублей в зависимости от сложности вашего случая и объема необходимых работ, зато вы сможете сэкономить много драгоценного времени и собственных нервов. Что, учитывая особенности современного российского документооборота, особенно ценно.

Какие же основные этапы вам предстоит пройти, чтобы изменить функциональное назначение вашей недвижимости и повысить его стоимость уже в качестве нежилого помещения?

Первый этап представляет собой сбор обязательного пакета документов для БТИ, включающие в себя: технический и кадастровый паспорт вашей квартиры , поэтажный план здания, сведения об эксплуатации помещения и документы, подтверждающие ваше право собственности.

На втором и третьем этапах происходит детальное обследование технического состояния квартиры или любого другого жилого помещения, с учетом состояния перекрытий, полов, потолков, стен, оконных и дверных проемов, а также на основании проведенного исследования разрабатывается проект преобразования помещения в нежилое и разрабатывается проект перепланировки , предполагающий организацию отдельного входа или входной группы.

После этого начинается этап многочисленных согласований и получения разрешений на проведение подобных преобразований. Вам необходимо будет заручиться согласием комитета по архитектуре и градостроительству , балансодержателей данного помещения (ДЕЗ, ТСЖ, управляющая компания и т.п.), государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Мосэнергосбыта, Мосгаза, главного архитектора здания и при необходимости некоторых других организаций. Как видите, за реализацию одного этого этапа уже не жалко отдать определенную денежную сумму, чтобы за вас все согласования осуществило независимое агентство .

Получив все необходимые разрешения и утвердив проект переоборудования и перепланировки жилого помещения , вам необходимо будет передать все полученные и подготовленные документы на рассмотрение в межведомственную комиссию, отвечающую за использование столичного жилищного фонда. Только эта государственная организация может дать официальное окончательное согласие на осуществление перевода жилого помещения в нежилой фонд . Заручившись письменным подтверждением возможности реализации такого перевода, можно приступать к непосредственному преобразованию вашей бывшей квартиры в офисное помещение или магазин.

Но это еще не все. После окончания ремонтно-строительных работ отремонтированное помещение необходимо будет представить специальной комиссии, которая оформит новый технически и кадастровый паспорт и внесет все необходимые изменения в инвентаризационно-техническую документацию.

Заключительным этапом станет получение нового свидетельства о собственности уже нежилого помещения.

Вот так ваша некогда жилая и неприглядная квартира на первом непрестижном и неликвидном этаже может стать великолепны уютным офисом, который будет очень даже востребован среди многочисленных московских организаций, подыскивающих себе новое место пребывания.

Перевод нежилых помещений в жилые

Помимо активной тенденции перевода жилых квартир , расположенных на первых этажах многоквартирных домов, нередко стали встречаться случаи переоборудования коммерческих площадей в жилые . Это объясняется целым комплексом причин, среди которых особое место занимают новые форматы жилья такие, как квартиры-студии и лофт-апартаменты . Но просто так взять и перевести любое понравившееся вам нежилое помещение в жилое не получится. Потому что к жилым помещениям предъявляется целый список требований, среди которых обязательное соблюдение норм санитарно-эпидемиологической станции и противопожарной безопасности .

Перевести нежилые помещения в жилые можно при условии соблюдения ряда условий, которые относятся к жилым помещениям и которые заявитель должен подтвердить:

• Техническое оснащение и конструктивные особенности здания, в котором располагается жилое помещение, должны удовлетворять все нормы безопасности, не иметь дефектов, трещин и деформаций и полностью соответствовать эксплуатационному назначению;
• Жилое помещение должно находиться в здании, расположенном в жилой зоне с развитой социальной и бытовой инфраструктурой;
• В жилых помещениях должна быть установлена система гидроизоляции и специальные устройства, препятствующие проникновению бытовой и уличной воды в помещение ;
• Все коммуникационные и инженерные системы должны быть размещены таким образом, чтобы не представлять опасности для окружающих людей как внутри, так и вне стен помещения. При этом высота потолков, размер дверных, оконных и лестничных проемов, состояние чердачных и подвальных помещений должны соответствовать установленным для жилых помещений нормам;
• В помещение, которое считается жилым обязательно должно быть подведено электричество, система вентиляции и кондиционирования, центральное или локальное отопление, горячее и холодное водоснабжение, газ, которые соответствуют всем нормам СЭС и Госпожарнадзора. Исключение составляют только одноэтажные и двухэтажные частные дома , где разрешается отсутствие подключения к центральному газо — и водоснабжению.

Если ваше нежилое помещение соответствует всем этим требованиям, вы можете самостоятельно или с помощью специализированного агентства приступать к процессу сбора и подачи необходимых документов в городскую межведомственную комиссию по использованию столичного жилищного фонда. Пакет документов во многом похож на те бумаги, которые вам требуется собрать для осуществления обратного перевода, и состоит из следующих обязательных документов:

• Заявление собственника нежилого помещения с просьбой об осуществлении изменения функционального назначения помещения;
• Технический и кадастровый паспорт, а также при необходимости другие инвентаризационные документы;
• Поэтажный план здания;
• Оригиналы и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности;
• Разработанный и утвержденный во всех необходимых государственных инстанциях проект перепланировки и переоборудования помещения .

Срок рассмотрения поданного заявления и документов официально составляет 45 дней , после чего вы получаете официальное заключение с отказом или подтверждением такого перевода. В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ , которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии и внести в технический план БТИ. Вам также понадобиться поменять документы на собственность в государственной регистрационной палате.

Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое , зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж. Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами . Конечно, в таком случае от владельца требуются значительные финансовые вложения в переоборудование и изменение планировки помещений.

В заключение, хочется сказать, что если вы хотите и можете по закону, не нарушая никаких санитарных и пожарных норм изменить первоначальное предназначение жилого или нежилого объекта недвижимости , сегодня это сделать вполне реально. В осуществлении данной задумки вам помогут современные строительные материалы и посреднические фирмы, которые представят ваши интересы в различных государственных инстанциях. Так что первичный статус недвижимости это еще не приговор, а вполне подлежащий обжалованию параметр.