Последствия неисполнения и ненадлежащего исполнения договора купли-продажи. Операции с жилым недвижимым имуществом
По договору купли-продажи недвижимости. Главной обязанностью продавца является передача недвижимой собственности покупателю. Эта обязанность общая абсолютно для всех договоров купли продажи-недвижимости. Для покупателя имущества по договору купли продажи недвижимости на недвижимую собственность возникает с момента регистрации перехода право собственности, которое может совпадать, а может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества. Таким образом, в договоре купли - продажи недвижимости следует довольно четко отличать переход права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества актом передачи.
Нужно отметить тот факт, что главной обязанностью продавца по большей части рассматривать как ответственность покупателя, передать право собственности на проданную недвижимое имущество, и ввести его во владение недвижимостью.
Необходимо иметь в виду, что подписание договора купли - продажи недвижимости - это недостаточное основание для государственной регистрации прав. Было бы справедливо, чтобы рассмотреть законодательный подход, как минимум спорным. В качестве общего правила, согласно с которым основание возникновения права собственности у покупателя вещи возникает с момента ее передачи покупателю в соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ. Итак следует подчеркнуть то, что нынешнее законодательная логика призывает к тому что бы передача недвижимого имущества осуществлялась с целью исполнения обязательств по договору продажи недвижимости. Государственная регистрация прав собственности, происходить основываясь на заключенном договоре купли-продажи недвижимости между сторонами. Помимо этого, правовая значимость передаваемой вещи должна быть, и в тех случаях когда столкновения между базовыми претензиями приобретателей по своим требованиям в различных договорах купли - продажи недвижимой собственности, заключенным с одним поставщиком, предпочтение следует отдавать человеку, которому имущество передано (собственность) продавца.
От сюда следует что передача недвижимого имущества для исполнения обязательств, происходящих из договора купли - продажи недвижимой собственности необходимо иметь правовое значение - это основа для государственной регистрации отчужденного имущества.
После того как как покупатель обретает статус полноценного владельца на недвижимое имущество, у него появляются конкретные права и обязанности. Во первых, появляется возможность использовать собственные способы защиты интересов на недвижимую собственность. Вместе с тем, после момента перехода недвижимой собственности связано с ним бремя содержания имуществ а. Данное имеет значение для выявления риска случайной гибели имущества в момент его передачи. Между тем, сторонами в договоре могут быть определены условия риска случайной гибели недвижимой имущества.
В таких случаях как, если вдруг одна сторона не желает подписывать акт передачи имущества, то это можно считать как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества, а если покупатель то принять имущество.
Когда сторонами исполняется договор продажи недвижимости, пока имеется зарегистрированное право собственности на имущество у продавца, правовые отношения между третьим лицом не изменяется. Продавец по прежнему остается владельцем недвижимого имущества до тех пор пока не состоится государственная регистрация перехода права собственности к покупателю. Данное значит то, что он несет все риски и бремя содержания недвижимого имущества. Кроме того ему так же принадлежит вся прибыль и доходы которая приносит имущество.
Передаточный акт по договору купли - продажи недвижимого имущества не рассматривается как дополнение или уточнение договора. В случае Если сторонами, указано, что в связи с отсутствием передаточного акта недвижимости к договору купли – продажи недвижимости, то это не послужит как основание освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение такого договора.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», на основании судебной практической деятельности демонстрирует, как неисполнение обязанности покупателем по оплате недвижимости по договору купли-продажи, может оказаться основанием для прекращения действия договора.
Комитет по управлению имуществом продал Публичное Товарищество с ограниченной ответственностью недвижимого имущества. Условия контракта предусматривали обязанность покупателя заплатить стоимость имущества к продавца, а продавец обязывается передать ее после оплаты покупателю. Обязательства по платежам были не выполнены покупателем, поэтому комитет направил иск в суд о прекращение договора. То что относится к правам сторон по договору да это то что они так же соответствуют обязательствам сторон. Тот кто покупает может потребовать передать недвижимое имущество. Тот кто продает может требовать платы в размере установленной суммы передаваемого имущества. Что та что другая сторона в правоотношениях по договору, обладают правом требования друг от друга обязательной государственной регистрации права собственности..
Итак, согласно подписанному договору продажи недвижимости Продавец вправе требовать с покупателя оплатить определенную денежную сумму (установленную цену) предмета договора недвижимости, А продавец должен совершить следующую последовательность действий:
1) продавец передает покупателю собственность на основании передаточного акта имущественного или другого документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)
2) продавец не должен отказываться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества, если предметом договора купли - продажи недвижимого имущества является недвижимое имущество жилого назначения (пункт 3 статьи. 551, пункт 2 статьи. 559 ГК РФ);
3) продавец должен возместить покупателю ущерб, вызванный задержкой государственной регистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;
4) продавец не должен уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (пункт. 1 ст. 556 ГК РФ).
покупатель имеет право на:
1) когда передача недвижимости продавцом не соответствует договору продажи недвижимости по качеству, может по своему усмотрению потребовать от продавца следующее - пропорционального снижения стоимости, бесплатного устранения недостатков недвижимого имущества, компенсацию за свои расходы (статья 557, пункт 1 ст. 475 ГК РФ.);
2) если значительно нарушены требования по качеству недвижимого имущества, может отказаться от договора купли - продажи недвижимого имущества и требовать возвращения той суммы которая была уплачена в пользу имущества.
3) если продавец отказывается от государственной регистрации перехода права собственности, от государственной регистрации договора купли продажи недвижимости, имеет право в порядке судопроизводства предъявить исковые требования по возмещению убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже ущерб не освобождает сторон от обязанности по государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества.
Равным образом, покупатель выполняет следующие:
1) покупатель в обязательном порядке оплачивает обговоренную сумму денежных средств (установленную цену) недвижимого имущества, в срок, указанный в договоре;
2) покупатель обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли -продажи недвижимого имущества;
3) покупатель обязан не уклоняться от подписания передаточного акта по договору купли -продажи недвижимого имущества (или другой документ о передаче недвижимости).
4) покупатель обязан возмещать Продавцу убытки, связанные с задержкой в государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ).
Согласно со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем исполняются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязанность продавца по передаче недвижимости считается выполненной тогда когда продавец вручит имущество покупателю т после подписания участниками надлежащего документа о передаче, если другое не предусмотрено законодательством или договором..
Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится полноценным собственником недвижимости.
Также нужно придать значение праву покупателя земли при продаже недвижимости. Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащего продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования землей, занятые под постройки, сооружения, строительство и необходимых для их использования, на праве аренды, независимо имеет значения, выданные в установленном порядке, является ли договор аренды между покупателем и собственником земли.
Выводы по главе 2
1. Государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли продажи, а не договор купли - продажи недвижимого имущества, (ст. 551 ГК). После подписания договора купли-продажи недвижимости, договор вступает в действие для сторон. Значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю состоит в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.
2. Дополнительные требования, нацеленные на защиту проживающих граждан в жилых помещениях, выражены для продажи жилья (статье. 558 ГК РФ). Существенным условием договора купли - продажи жилого дома (его доли) или квартиры, где проживают лица, сохраняющие право пользования с жилым помещением после приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием на их права в пользование продаваемым жилым помещением. В случае несоблюдении такого условия договор купли - продажи недвижимого имущества считается незаключенным
3. Предметом договора купли - продажи недвижимого имущества включает в себе два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество; действия продавца и покупателя по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода(право на земельный участок).
Здравствуйте.
Каким образом сформулирован пункт договора о передаче квартиры (дословно)? Какие последствия невыполнения обязательств согласованы в договоре? По возможности прикрепите договор без личных данных, чтобы Вам была оказана квалифицированная юридическая помощь.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате- 9,4 рейтинг
- эксперт
Что можно сделать в данной ситуации?
Наталия
Учитывая, что переход права собственности уже произошел, Вы можете в принципе его выселять. А он в проданной квартире еще и зарегистрирован небось? Судя по тому как это все произошло...
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
Здравствуйте!
Чтобы однозначно ответить на Ваш вопрос, нужна скан-копия договора купли-продажи.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
60%
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате- 10,0 рейтинг
- эксперт
Добрый день.
Если в договоре четко указаны сроки передачи квартиры и порядок ее передачи (по акту), а вторая Ваша сторона по договору избегает контактов и прочее - то вам необходимо в их адрес направить соответствующее требование о необходимости надлежащим образом исполнить обязанности по передаче квартиры - указать при этом все ваши контакты и предложить назначить встречу, либо самим обозначить дату и время когда вы придете для приемки квартиры (придется ехать в указанное время на «авось»).
Письмо направляете заказным с описью вложения, а еще лучше направить такое требование телеграммой заказной.
Если в течение разумного срока после получения письма с вами не выдут на связь, то конечно придется подключать либо юриста, либо уже обращаться в суд с соответствующим иском.
Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
Свернуть
г. Лиски
Общаться в чате
Наталия, подписан ли передаточный акт к договору?
В силу ч.1 ст. 457 и ст. 314 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не определяет этот срок, то обязательство по передаче товара должно быть исполнено в разумный срок. Следует учитывать, что «разумный срок» является оценочным понятием и определяется исходя из тех обстоятельств, при которых обычный средний должник в обычных условиях выполняет свои обязательства перед кредитором.
Если продавец не исполняет обязательства по передаче недвижимости покупателю, то покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца на предусмотренных обязательством условиях.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
60%
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате- 10,0 рейтинг
- эксперт
Дополню, что просто взять и «выселить» - может быть чреватое последствиями, выселять нужно через суд - тогда это будет законно. Возможно, действительно, они не рассчитывали на быструю регистрацию, и поэтому тянут. В любом случае пишите им требование. Если есть необходимость - могу оказать вам услугу по грамотному составлению такого письма, либо же осуществить от вашего имени звонок продавце с целью конструктивной беседы.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Регистрация длилась 2 месяца
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
9419 ответов
2144 отзыва
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
9419 ответов
2144 отзыва
В договоре четко указано передача квартиры через семь дней со дня получения регистрации (эти сроки мы специально обговаривали с продавцом и указывали в договоре)получении денег с ячейки при предъявлении акта приема-передачи и пустой формы 9
Наталия
Не видя договор предлагаю следующие варианты:
1. После последнего дня указанного в договоре, например 25.12.2015, 26.12 подать в суд на принудительное выселение
2. Расторгать договор купли-продажи и требовать возврат денег+неустойку
3. Так как квартира уже считай ваша предложите ему взамен отсрочки платить посуточно, пока не съедет)
План предпочтительный: Либо съезжает, либо платит вам за каждый день своего пребывания в квартире посуточно. Я так понимаю вариант расторгнуть договор и требовать деньги+неустойку вас не устраивает?
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате- 10,0 рейтинг
- эксперт
Добрый день, Наталия!
Прежде всего нужно видеть условия договора. Если там есть условия о неустойке, штрафах, то можете их взыскать.
Сразу скажу, что неосновательное обогащение Вы с него взыскать не сможете
Судебная практика на эту тему:
Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-3997/10-С6 по делу N А07-9242/2009
"… Как установлено судами, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2006 общество «ОйлТрейдинг» приобрело у общества «Фирма „Заря“ нежилые помещения комбината бытового обслуживания общей площадью 1913,30 кв. м (1-й, 2-й этажи, цоколь), расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 149, а именно: на 1-ом этаже - помещения N 1, 3, 3а, 4, 5 - 9, 11 - 14, 16 - 26, 31 - 33, 33а, 34, 35, 35а, 36 - 43, 43а, 44, 44а, 45 - 50, 50а; на 2-ом этаже - помещения N 15а, 16 - 36, 42 - 47; на цокольном этаже - помещения N 1 - 7, 9 - 26, 16а, 17 - 19, 19а, 20 - 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2006 серии 04АА N 716502.
Поскольку помещения, отчужденные по договору от 09.11.2006, не были переданы в указанный срок, общество „ОйлТрейдинг“ обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование указанными помещениями без установленных законом или договором оснований и об обязании освободить занимаемые помещения.
При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать либо передачи ему этой вещи на предусмотренных договором условиях, либо возмещения причиненных убытков (п. 2 ст. 463 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения ст. 398, 463, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи.
С учетом этого суд апелляционной инстанции обоснованно признал неверными выводы суда первой инстанции о наличии неосновательного обогащения на стороне покупателя в связи с несвоевременной передачей помещений продавцом по договору купли-продажи...»
То есть Вы, согласно ГК РФ вправе требовать только передачи вещи и возмещения убытков. Убытки в данном случае необходимо будет документально доказать.
Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар
2. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.
Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Как вариант, обратиться в полицию с заявлением, что принадлежущую Вам квартиру занимает другое лицо.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
получен
гонорар
60%
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате- 10,0 рейтинг
- эксперт
через семь дней со дня получения регистрации
Наталия
а он регистрацию получил? у вас регистрация по сроку когда должна была быть и когда фактически получена?
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Регистрация 16.12.2015, получили 17.12.2015 сообщить продавцу не могли т.к был отключен телефон,(агент искал и караулил у двери) продавец вышел на связь только сегодня 22.12.2015
Юрист
Общаться в чате- 7,6 рейтинг
Здравствуйте, необходимо обратиться к положениям регулирующим данный вид правоотношений.
В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ:
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором,
обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В таком случае необходимо подать иск в суд с требованием обязать продавца передать квартиру, при том, что регистрация перехода прав на нее уже произошла.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
<данные изъяты>
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С. к М. об обязании передать недвижимое имущество, регистрации перехода права собственности,
у с т а н о в и л:
С. обратилась в суд с исковым заявлением к М., в котором просила обязать ответчика произвести передачу проданного по договору купли-продажи имущества – квартиры <адрес> в Санкт-Петербурге, путем подписания передаточного акта, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности от М. к С.
В обоснование заявленных требований истец указывал, что <дата> года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, <дата> стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с целью государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, однако <дата> года ответчик уклонился от исполнения обязательств по государственной регистрации права путем подачи заявления о прекращении регистрационных действий в отношении вышеуказанного договора купли-продажи и выдаче ему предоставленных на регистрацию документов.
Истица и ее представитель в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал представленный ранее письменный отзыв на иск.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, ранее представил письменный отзыв на иск, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела судом установлено, что <дата> между М. и С. заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого М. продал С. Принадлежащую ему квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге; стороны оценили отчуждаемые доли в <данные изъяты>, которые уплачены продавцу до подписания договора.
<дата> стороны договора обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.
Письмом от <дата> регистрирующий орган уведомил сторон договора о приостановлении государственной регистрации сделки и права собственности, указав, что основанием для приостановления регистрационных действий послужило заявление М., содержащее просьбу прекратить регистрационного действия по договору купли-продажи и произвести выдачу представленных документов.
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу ввиду отсутствия волеизъявления одной из сторон договора на совершение сделки и в связи с истечением срока регистрационных действий отказало в государственной регистрации на объект недвижимого имущества.
Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что основанием для подачи М. заявления о прекращении регистрационных действий послужило неполучение им от С. денежных средств по договору купли-продажи в размере <данные изъяты>, при этом на момент подачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации перехода права собственности М. был введен истцом в заблуждение.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Оценивая доводы ответчика и его представителя о неполучении указанных в п. 5 договора купли-продажи денежных средств в размере <данные изъяты>, суд приходит к выводу об их несостоятельности по причине их недоказанности относимыми и допустимыми доказательствами.
<данные изъяты>
Принимая во внимание, что договор купли-продажи заключен в требуемой форме, не оспорен, не расторгнут, денежные средства в размере стоимости квартиры переданы М. до подписания договора, а продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, доказательств обратному не представлено, истица вправе требовать вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в связи с чем суд полагает заявленные С. требования о государственной регистрации перехода права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению.
<данные изъяты>
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2, 3 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
<данные изъяты>
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
С. просит взыскать в свою пользу расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты>
<данные изъяты>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации,
р е ш и л:
Исковые требования С. удовлетворить.
Обязать М. передать по акту приема-передачи квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге на основании договора купли-продажи.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге, за С. <данные изъяты> на основании договора купли-продажи, заключенного <дата> между С. И М.
Взыскать с М. в пользу С. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, расходы по оформлению доверенности на представителя в размере <данные изъяты>, расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>.
Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
В договоре четко указано передача квартиры через семь дней со дня получения регистрации (эти сроки мы специально обговаривали с продавцом и указывали в договоре)получении денег с ячейки при предъявлении акта приема-передачи и пустой формы 9.
Наталия
Так как конкретный срок в Договоре не прописан, то
Кодекс куплей-продажей называет акт передачи товара одной стороной сделки (продавцом) другой стороне сделки (покупателю). В процессе этого возникает обоюдная обязанность сторон : одной стороны - передать товар вовремя, требуемого качества и полной комплектации; другой - принять обозначенный в договоре товар и внести оговоренную сумму (цену товара).
Что такое неисполнение договора купли-продажи или Когда возникает необходимость вернуть товар
В случае, когда условия вышеозначенного договора нарушаются хотя бы одной из сторон сделки, говорят о неисполнении договора. Такое бывает сплошь и рядом. Ответственность может наступить в результате нарушения любого пункта соглашения .
Ненадлежащее выполнение продающей стороной почти всегда ведет к возврату товара покупателем . Основные причины, по которым покупатель получает законное право вернуть товар, изложены в вышеуказанной главе ГК.
Основание для возврата товара
Товар можно вернуть в следующих случаях :
- Если продавец несвоевременно передал покупателю какие-либо документы или принадлежности, являющиеся неотъемлемой частью товара;
- Если количество товара оказалось меньшим, чем было обусловлено условиями договора;
- Если были нарушены условия ассортимента. Даже, если это нарушение касается только части товара, юридически - это неисполнение договора купли-продажи;
- Если после покупки покупающей стороной были выявлены недостатки товара, которые невозможно или трудно устранить;
- Если купленный товар оказался недоукомплектованным и продавец отказался в разумные сроки доукомплектовать его. В этом случае Закон допускает варианты: либо покупатель требует замены некомплектного товара на такой же товар полной комплектации, либо имеет право игнорировать со своей стороны исполнение договора и требовать от продающей стороны .
Те же условия возврата действуют и в рамках розничной торговли
Кроме того, в законодательстве существуют дополнительные условия возврата товара , приобретенного в розницу. Так, например, в случае, когда покупатель получил от продавца заявленный в договоре, но не отвечающий стандартам качества товар, он имеет право на:
- ненадлежащего качества на доброкачественный;
- Соразмерное уменьшение цены, которую он уплатил за товар;
- Безвозмездное устранение всех имеющихся недостатков в кратчайшие сроки.
Либо же он может устранить эти недостатки за свой счет и потребовать от продавца возмещения неизбежных расходов на эти работы.
Если куплен товар, возврат и замена которого запрещены
Часто продавец отказывается принимать обратно технически сложный товар . Такой товар можно заменить в том случае, когда нарушены существенные условия его качества. Либо же покупателю возвращаются за него деньги. Никакие удержания сумм из этих денег российским законом не приветствуются.
В общем и целом, закон ясно и однозначно на стороне покупателя
Но на практике бремя доказательства своей правоты падает все чаще на того же покупателя. А доказывать, за неимением соответствующего образования и опыта мы не умеем. Поэтому в случае возникновения конфликтной ситуации, влекущей неисполнение договора купли-продажи, лучше постараться переложить это бремя на юридически грамотных людей. В конце концов, нанесенного вашему благосостоянию, а, возможно еще, здоровью и репутации, - дороже.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Контрольная работа
Ответственность сторон по договору купли-продажи жилого помещения
1. Ответственность продавца
2. Ответственность покупателя
Литература
купля продажа юридический
1. Ответственность продавца
Ответственность любой из сторон по договору купли-продажи жилого помещения наступает вследствие неисполнения или же ненадлежащего исполнения самого договора. В свою очередь главной обязанностью продавца будет являться передача того объекта, который был определен договором. Если продавец отказывается передать именно этот объект, который является индивидуально-определённой вещью, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков. Кроме того, покупатель имеет право на требование в судебном порядке о передаче такого объекта недвижимости, который был прям обговорён в договоре.
Итак, ответственность может наступить вследствие нарушения сроков передачи недвижимости покупателю при продаже с требованием предварительной оплаты. При возникновении ситуации, в которой предварительная оплата произведена, а продавец все равно не исполняет свои обязательства, в соответствии со статьей 395 ГК РФ: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 410. на сумму произведенной оплаты начисляются проценты до дня передачи оплачиваемой недвижимости или дня возврата предоплаты.
Также наступает ответственность продавца в случае передачи товара ненадлежащего качества. Статья 557 Гражданского Кодекса там же закрепляет, что продавец обязан соразмерно уменьшить покупной цены, устранение недостатков за свой счет или же возмещение расходов на их устранение. В данном случае невозможна замена, товара, так как он является индивидуально определенной вещью.
Кроме того, покупатель вправе потребовать отказаться от исполнения обязательств и потребовать возврата уплаченной суммы, если присутствуют существенные недостатки. Законодатель делит недостатки на существенные и несущественные. Существенные можно охарактеризовать с точки зрения их неустранимости или с привлечением несоразмерных расходов, временных затрат, которые появляются неоднократно даже с последующим их устранением. Примером может быть разрушение фундамента, сильная влажность, нарушение норм обогрева и другие.
Случай из судебной практики служит доказательством ответственности продавца в случае передачи товара ненадлежащего качества. Истец (покупатель квартиры) обратился в суд с требованием о взыскании расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, и компенсации расходов по составлению акта экспертного осмотра и сметы. В процессе эксплуатации квартиры им были выявлены существенные недостатки, связанные со строительными работами, которые не могли быть обнаружены при заключении договора купли-продажи. Суд рассмотрев все материалы дела удовлетворил иск Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 05.06.2015 по делу № 33-2196/2015// Доступ из СПС КонсультантПлюс (дата обращения 27 апреля 2016 г.). .
Наличие таких признаков предоставляет право покупателю на отказ от его исполнения и требования о возврате той оплата, которая была потрачена на недвижимость. В случае несущественности недостатков, требования покупателя сводятся к уменьшению цены договора.
Еще один вид ответственности наступает в случае если продавец передал имущество, которое обременено правами третьих лиц. Покупатель имеет право полностью расторгнуть данный договор или же по своему желанию уменьшить цену договора. Однако ответственность может и наступить в случае, если продавец докажет, о том, что покупатель заранее знал, о наличии данных прав. Расторжение договора возможно до государственной регистрации права собственности, в случае если он не исполнен сторонами в полном объеме.
Однако в ином случае имущество может быть изъято в судебном порядке по их требованию. Эвикция (отчуждение приобретенной вещи) может наступить, в том случае, когда продавец не имел права распоряжаться вещью. Суд удовлетворяет данные требования в пользу третьих лиц, когда они имеют вещное право на ту недвижимость, которая была продана. Однако это осуществимо при условии, что оно возникло до заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Существует практика Верховного суда РФ за 2015 год, в которой суд постановил об удовлетворении требований о выселении жильцов, которые были прописаны в проданной квартире, но фактически в ней не проживали, и последующем утрачивании права пользования жильем. Суд пришёл к такому выводу так как, сам по себе наличие факт пользования жилым помещением на момент его приватизации и при последующем его добровольном отказе от этого права не может является основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно Определение Верховного Суда РФ от 04.08.2015 № 49-КГ15-7 // Доступ из СПС КонсультантПлюс (дата обращения 27 апреля 2016 г.). .
Защита прав собственника происходит на основании главы 20 Гражданского Кодекса с помощью истребования имущества, и убытков причиненных собственнику вследствие реализации договора Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 410. . В случае предъявления иска покупателю он должен привлечь продавца в судебный процесс, и выступить в качестве третьего лица на стороны покупателя. В ходе судебного процесса, суд может прийти к решению об изъятии приобретенного имущества, продавец обязуется восполнить покупателю все убытки, которые были связаны с договором купли-продажи. Если покупатель допустил ошибку и не привлек продавца в процесс, последний в таком случае освобождается от какой-либо ответственности перед ним.
Кроме того, данная позиция подтверждается практикой. Согласно пункту 61 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.2010 № 10/2 в случае если продавец заключил несколько договоров в отношении одной и той же недвижимости, а также если произведена государственная регистрация перехода права собственности, другой покупатель вправе потребовать от продавца возмещения убытков Постановление Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Доступ из СПС КонсультантПлюс (дата обращения 27 апреля 2016 г.). .
В ходе рассмотрения судебная практики в данной сфере возник вопрос, о том, что является основанием для расторжения договора по инициативе продавца, в случае права истребовать у покупателя жилое помещение, стоимость которого еще не оплачена. В одном случае суды пришли к выводу то этим основанием будет являться норму об неосновательном обогащении Определение ВАС РФ от 13.01.2011 № ВАС-17785/10 по делу № А76-42246/2009 // Доступ из СПС КонсультантПлюс (дата обращения 27 апреля 2016 г.). . В другом случае на основе норм об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Тот факт, что из года в год растет число договоров купли-продажи жилого помещения, может говорить о том, что гражданское законодательство обладает избыточным набором для признания сделок недействительными. А с другой стороны увеличение мошеннических схем с на рынке жилья. В любом случае обе стороны сталкиваются с неблагоприятными последствиями. Чаще они наступают для покупателя, продавец уходит «сухим из воды», потому что именно покупатель остается без собственного жилья, а его дальнейшее возвращение ему еще только предстоит и занимает большой промежуток времени, затягивается на долгие годы.
Данная ситуация даже нашла свое отражение в практике Европейского суда по правам человека Постановление Европейского суда по правам человека от 06.12.2011 "Дело "Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации». // Официальный сайт Министерства юстиций Российской Федерации, что говорит о высоком уровне данной проблемы. В результате широкого резонанса российский суд принял решение в пользу покупателя, а именно признал в качестве обеспечительной меры удержание жилого помещения до момента выплаты продавцом денежных средств, которые причитались покупателю, в рамках производства о его выселении Олейникова О. Новеллы судебной практики в области защиты прав покупателя недвижимости при признании сделки купли-продажи недействительной // Жилищное право. 2015. № 8. С. 14-17. .
В материалах дела содержится, что заключенный договор между покупателем и продавцом был признан недействительным. В результате в ЕГРП была занесена запись о регистрации права собственности продавца на спорное жилое помещение. Покупатель возбудил исполнительное производство о взыскании стоимости жилого помещения. Продавец на это предъявил встречные требования о признание права пользование данным жилым помещением, мотивируя это тем, что обязательство не было исполнено, а именно о возврате денежных средств, а значит и отношения с покупателем стояться по модели кредитор-должник. Суд пришел к решению, что исполнения обязательства должно происходить одновременно, иначе нарушает баланс прав. Требование о выселении со стороны покупателя осуществимо только после исполнения обязательства со стороны продавца.
Ранняя судебная практика 2012, 2013 годов не признавала данного способа обеспечения обязательства. В связи с тем, что удержание признавалось в качестве право кредитора, которое возникает лишь при наличии юридического факта, а именно неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства со стороны должника по оплате вещи, которая подлежит передаче. Однако, этот вопрос следует рассматривать со стороны принадлежности удерживаемой вещи. В данном ситуации право собственности зарегистрировано за должником, тогда кредитор не имеет права об удерживании вещи. Также судебная практика приходила к выводу, что обязательная регистрация данных сделок по существу противоречит самой сути отношений между кредитором и должником.
Удержание недвижимой вещи может быть осуществлено только в соответствии с законодательством. А это предусмотрено лишь договором подряда. Предметом удержания являлся результаты работы по данному договору, который в свою очередь не обязательно является недвижимой вещью.
Однако удержание можно считать единственным способом защиты нарушенного права в случае признания договора недействительным. В то же время позиция покупателя намного уязвимее, так как он теряет вещь, которая ему принадлежала, но и еще не имеет эффективного, доступного и своевременного механизма для взыскания уплаченных средств.
Ответственность продавца так же может быть выражена предусмотрена договором в случае, если он уклоняется от акта приема-передачи недвижимости. Как уже говорилось ранее этот акт имеет первостепенное значение, так как передача недвижимости невозможно без него. А значить одна из главных обязанностей продавца будет считать не выполненной. Если включить данный пункт в договор, это в какой-то мере обезопасит покупателя от рисков. Компенсационной мерой в пользу покупателя будет являться штраф, корой обязан уплатить продавец.
Так или иначе очень часто возникает споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора. Для упрощения процедуры выяснения разногласий сторонами может предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования отношений. Стороны направляют друг другу претензионное письма, в которых излагают свою позицию. Делать это лучше заказным письмом, чтобы точно знать о получении нужным адресом срочного послания. Необходимо обозначит срок рассмотрения письма. Если стороны не устранили свои разногласия, то они направляются решать спор в судебном порядке.
Договором необходимо предусмотреть ответственность за обстоятельства, которые возникают вследствие непреодолимой силы, и стороны не могли изменить последствий данных событий или действий. Такими обстоятельствами могут быть различные природные стихии: наводнения, землетрясения, ураганы. В тоже время действия, носящие человеческий характер войны, пожары и другие. Если они возникают в сумме или по отдельности стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение договора.
Сторона, которая в силу этих обязательств не может исполнить договор должна уведомить другую сторону в срок, который прямо установлен договором. Кроме того, необходимо предоставление документов стороной, которая не может исполнить договор, подтверждающих сложившиеся обстоятельства и исключающих ее вину. Согласно пункту 2 статьи 401 Гражданского кодекса отсутствие вины должна доказывать сторона самостоятельно Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410. . Так как все обстоятельства, исключающие вину невозможно указать в договоре, однако, отдельным пунктом важно отметить, что неплатёжеспособность сторон не будет являться подобным обстоятельством.
Итак, с какими исковыми требования чаще всего обращаются стороны в суд. Основным требованием является признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным. Дополнительными можно считать требование о признание недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности, и в тоже время аннулировании записи о нем в ЕГРП Сорокина Ю. Признание договора купли-продажи жилого помещения незаключенным как способ защиты гражданских прав // Жилищное право. 2013. № 8. С. 23-37 .
Также неосновным требованием может выступать признание за продавцом права собственности на жилое помещение, а в случае наследования по закону или завещанию включения в наследственную массу, и далее также признание собственником.
Таким образом, ответственность продавца наступает в следствие нарушение сроков передачи товара, его качественных характеристик: существенные, несущественных недостатков. Отдельного рассмотрения требует ответственность в следствия обременяя третьими лицам. Она представляется наиболее дискуссионной с точки зрения правоприменителей. Новеллами можно считать признание в качестве обеспечительной меры - удержания жилого помещения. Кроме того, необходимо учитывать форс-мажорные обстоятельства, ответственность за которые не наступает ни одной из сторон.
2. Ответственность покупателя
Любой договор купли-продажи сопряжён с рисками, так как данная деятельность находит свое затрагивает многие сферы деятельности, такие как социальная, экономическая, правовая. Кроме того, невозможно исключать человеческий фактор. Для этого и существуют нормы гражданского законодательства, которые направлены, на защиту интересов как продавца, так и покупателя.
По большей части риски связные с заключением договора купли продажи несет покупатель, так как на нем лежит обязанность по проверке жилого помещения в случае его приобретения. Риски можно разделить на несколько категорий: по субъекту, по предмету, согласно этапу совершения сделки и по последствиям, которые наступили.
Наиболее полную картину составляют риски по предмету и по последствиям. По последствиям можно выделить: признание договора недействительным, утрату права собственности, расторжение договора, истребование имущества, обнаружения скрытых недостатков и риск несения неприданных расходов.
Классификация по предмету также имеет обширный спектр. Это прежде всего риски, связанные справами третьих лиц. О данной категории мы говорили ранее. Риски, которые непосредственно связаны с субъектом и объектом договора, расчетами, формой, содержанием, сроком, передачей объекта недвижимости. Деление по субъекту очевидно, это риски продавца и покупателя. По этапам можно так же разделить риски связанные с заключением договора, его исполнением, государственной регистрацией перехода права собственности.
Ответственность покупателя раскрывается в следующих категориях. Риски, которые связаны с передачей жилого помещения от продавца к покупателю. Продавец и покупатель обладают взаимной ответственностью в случае от отказа подписания акта приема-передачи жилого помещения. Риск в данном случае вырежется в признании договора незаключенным, так как не была осуществлена передача предмета договора. Кроме того, он может в выражен в не за фиксирование информации относительно состоянии объекта, и перечня имущества, которое переходит вместе с ним. Покупатель обязуется уплатить штраф, предусмотренный договором при нарушении данных условий
Во избежание подобных ситуаций в предварительном договоре может быть описана дата и порядок передачи жилого помещения. Также данные условия должны быть отражены в основном договоре. Также, может быть включено условие о договор будет считаться исполненным не после подписание передаточного акта, а после вручения денег и фактического получения объекта недвижимости.
Еще одну категорию рисков, которую необходимо рассмотреть - это риски, которые связанные с содержанием договора. В первую очередь это риски внесения либо наоборот не внесения условий, которые необходимы для полного обеспечения прав и обязанностей сторон.
Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются предмет, цена, и перечень лиц, которые имеют права на проживание в жилом помещении. Если данных условий не будет в договоре его признают не заключенным. Все же кроме существенных условий возможны и другие положения касательно режима осуществления обязанностей сторонами, которые необходимо внести в состав договора.
Для избежания дополнительных рисков для покупателя необходимо внести сведения о характеристики жилого помещения с максимально подробным описанием предлагающихся предметов (мебель, бытовая техника и другие) стоимость, которых будет включена в истовую цену жилого помещения. Далее это информация о порядке оплаты коммунальных платежей, и фактического, а также юридического освобождения объекта недвижимости.
На практике чаще всего подобный вид договора составляется специалистами, которые являются представителями сторон и осуществляют свою деятельность согласно доверенности. Здесь важно проверить правоспособность и дееспособность сторон.
Необходимо учитывать, что при составлении договора часто подходят формально к дополнительным условиям, хотя они являются определяющими при привлечении к ответственности той или иной стороны. Поэтому компетенция представитель играет одну из важнейших ролей. Примером конструктивной реализации прав и обязанностей сторон в договоре купли-продажи может служить составление шаблона договора, как это было сделано в США. В этой стране каждый штат имеет свое законодательство, коллегия адвокатов каждого из них утвердила свой шаблон. Данная опция способствовала уменьшению спорных ситуаций в сфере купли-продажи жилых помещений.
Точное оформление договора - необходимое условие для его дальнейшей действительности. Для заключения подобных договоров необходимое четкое, полное и доскональное понимание терминов, которые включены в состав договора. Кроме того, осуществление проверочных мероприятий, которые в большой мере ложатся на плечи покупателя, соблюдение сроков.
Для правоприменителя можно выделить несколько этапов заключения договора с соблюдением которых риски будут снижены до минимума и не наступит нежелательная ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
1) Предварительный выбор жилого помещения
2) Осмотр и финальный выбор объекта
3) Предварительное изучение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов.
4) Встреча сторон и устное согласование условий предстоящего договора (цена, сроки, порядок передачи, распределение расходов по оформлению и другие)
5) Заключение предварительного договора
6) Внесение аванса (задатка)
7) Получение расписки о введение задатка (аванса)
8) Заключение основного договора
9) Государственная регистрация перехода права собственности
10) Внесение со стороны покупателя денежных средств, которые осталось заплатить в полном объеме
11) Передача жилого помещения новому собственнику (подписание передаточного акта, прием помещения)
Однако на практике наступают ситуации, когда стороны привлекается к ответственности. Она выражается в следующих формах. Это уплата неустойки, процентов на пользование чужими платежными денежными средствами, а также соразмерное уменьшение цены и многие другие.
Одной из самых главных обязанностей покупателя является обязанность по оплате жилого помещения. Гражданский Кодекс РФ в пункте 3 статьи 488 устанавливает право продавца о требовании оплаты или возврата неоплаченного товара Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 410. .
В зависимости от способа оплаты закон также устанавливает ответственность за неисполнения денежного обязательства в случае продажи жилого помещения в кредит. В случае просрочки платежа покупатель обязан уплатить проценты, со дня догорим установленной оплаты, и ее фактической реализации согласно статье 345 ГК РФ Там же.
О различных способах оплаты мы уже говорили ранее. Практика верховного суда пришла к выводу относительного одного из них. А именно материнского капитала. Реализация последствий недействительного договора купли-продажи жилого помещения, оплата по которому производилась с помощью средств материнского капитала, в дальнейшем возврат денежных средств тому пенсионного органу, в обязанности которого входило перечисление их продавцу Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2013 № 82-КГ13-4 // Доступ из СПС КонсультантПлюс (дата обращения 27 апреля 2016 г.). .
Продавцы часто бывают самонадеянны и подписывают договор, который содержит пункт о совершении оплаты. Однако покупатель может отказаться платить, что приводит к судебным процессам и требованиям о возврате денежных средств. Суд рассматривая данные дела, приходит к выводу о том, что необходимо для полного рассмотрения дела в качестве доказательства предоставлять не только сам договор, но и свидетельские показания. Так же он делает упор, на то, что факт не взятия денежных средств со стороны покупателя продавцу должен быть подкреплен письменными доказательствами Определение Алтайского краевого суда от 26.03.2014 № 33-2489 // Доступ из СПС КонсультантПлюс (дата обращения 27 апреля 2016 г.). .
Однако исходя из норм как процессуального законодательства, так и норм Гражданского кодекса свидетельские показания не могут являться подтверждением факта передачи денег, так как сам факт подписания договора, который содержит условия об оплате, снимает необходимость о предоставлении иных доказательств.
Исходя из данной практики можно сделать вывод, о том, что договором должен быть прямо предусмотрен способ расчета. Стороны подписывая договор, обязаны учитывать все условия, которые там значатся, и принимать последствия после подписания договора.
Вопрос оплаты наиболее популярный в судебной практике. Кроме факта отсутствия оплаты как таковой важно отметить, и о таком основании как несвоевременная оплата. Договором должно быть прямо установлена просрочка, и какие проценты обязан выплатить покупатель при не своевременной оплате.
Еще одним наиболее распространенным способом обеспечения обязательства является неустойка. Гражданский Кодекс в статье 330 устанавливает, что ей признается денежная сумма, которую в свою очередь должник (в данной ситуации покупатель) обязан уплатить кредитору при условии неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Еще одной новеллой в правоприменительной практике стало признание права добросовестного покупателя на принятие денежной компенсации со стороны государства. Это стало возможно, когда по причинам, которые не зависят от покупателя и в соответствии с решением суда о возмещении вреда, которое вступило в законную силу, если данный вред был причинен в следствие утраты упомянутого имущества, и взыскание по исполнительному документу не осуществлялось в течение года со дня срока исчисления для исполнения.
Данное право установлено в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594 , но оно не использовалось судами, так как они исходили из позиции, что его реализация обусловлена прежде всего незаконными действами государственных органов в момент регистрации права на жилое помещение.
Однако Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 № 13-П Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 № 13-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина» // Доступ из СПС КонсультантПлюс (дата обращения 27 апреля 2016 г.). признало не соответствующим статьям 19,35,40,55 Конституции "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. № 31. Ст. 4398. положения закрепленного в статье 31.1 указанного законна. В моменте недопущение выплат добросовестного приобретателю за счет казны.
Государство в данной ситуации выступает в качестве публичной организатора, руководя работой своих органов, и обеспечивая компенсацию за счет казны РФ собственникам помещения.
Кроме того, Конституционный Суд обратил внимание на скудность и неэффективность самого механизма реализации данного права. В законодательных актах до сих пор не указана данная процедура, что существенно затрудняет реализацию права, так и выполнение своих прямых обязанностей со стороны государства. Граждане вынуждены прибегать исключительно к данной процедуре, хотя законодатель не установил ограничений. В практике возникает спорная ситуация относительного признавать или не признавать существенным условие об оплате (неполной оплате) стоимости жилого помещения, которое в дальнейшем влечет право продавца на требование о расторжении договора. С одной стороны, суды не признают данное обстоятельство в качестве существенного условия Определение Верховного Суда РФ от 03.06.2008 № 5-В08-8//Доступ из СПС КонсультантПлюс (дата обращения 27 апреля 2016 г.). . Они приходят к такому выводу по разным причинам, однако основной является, то что это вытекает из норм гражданского законодательства об оплате товара и в дополнение к этому прямо не предусмотренного договором, который был заключен сторонами. Кроме того, при составлении договора продавец и покупатель должны учитывать взаимные риски, и предлагать условия, которые укрепили их положение. В данной ситуации продавец не учел возможно исхода событий.
С другой стороны, суды исходят из позиции, что условие об оплате следует признавать существенным. В данном случае ключевым фактором является правовая природа договора и сам способ оплаты, рассматриваемой нами практики это был с помощью заемных средств, а именно кредита Определение ВАС РФ от 13.01.2011 № ВАС-17785/10 по делу № А76-42246/2009//Доступ из СПС КонсультантПлюс (дата обращения 27 апреля 2016 г.). .
Однако, зачастую сами продавцы, а затем и судебная практика констатируют, что даже наличие пункта в договоре о получении оплаты жилого помещения получена продавцом не является гарантией и доказывает факт самой оплаты покупателем причитающего по договору имущества. В таких обстоятельствах нужно обозначать вопрос о уяснении договора исходя из его буквального содержания, понимания дословно тех выражений, содержащихся в договоре.
Таким образом, ответственность покупателя наступает вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи жилого помещения. В теории существует система рисков, которым подвернуты стороны договора. Однако при соблюдении правильного алгоритма, все возможные риски не наступят. Ответственность покупателя чаще всего наступает за нарушение условия об оплате. Судебная практика исходит из того, что необходимо четко указывать в условии договора форму оплаты и сроки ее осуществления. Новеллой законодательства можно считать признание за добросовестным приобретаем выплат из государственной казны.
Литература
1. Анциферов, О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья [Текст] / О.Д. Анциферов // Законодательство и экономика. - 2007. - № 1. - С. 25-31
2. Бадулина, Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы [Текст] / Е.В. Бадулина // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2015. - № 10. - С. 6 - 15.
3. Герасимов, А. Споры о правах на жилые помещения [Текст] / А. Герасимов // Жилищное право. - 2013. - № 8. - С. 67 - 76.
4. Ильиных, Е.В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений [Текст] / Е.В. Ильиных // История государства и права. - 2007. - № 15.
5. Каратенко, М.В. Использование конструкции предварительного договора при совершении сделок с жилыми помещениями [Текст] / М.В. Каратенко // Закон. - 2008. - № 4. - С. 37-41.
6. Махмутов, Ф. Вопросы расторжения договора купли-продажи жилого помещения в связи с нарушением обязательства об оплате [Текст] / Ф. Махмутов // Жилищное право. - 2014. - № 12. - С. 19 - 31.
7. Олейникова, О. Новеллы судебной практики в области защиты прав покупателя недвижимости при признании сделки купли-продажи недействительной [Текст] / О. Олейникова // Жилищное право. - 2015. - № 8. - С. 14-17.
8. Сорокина, Ю. Признание договора купли-продажи жилого помещения незаключенным как способ защиты гражданских прав [Текст] / Ю. Сорокина // Жилищное право. - 2013. - № 8. - С. 23-37
9. Трофимова, В. Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере. Купля-продажа квартиры по поддельным документам. Часть [Текст] / В. Трофимова // Жилищное право. - 2015. - № 9. - С. 11-14.
10. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» [Текст] / Витрянский В.В. и др.; отв. ред. --Е.А. Суханов. - М.: Волтер Клувер, 2005. - 816 с.
11. Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. Комментарии и разъяснения специалистов юридической фирмы "АВЕЛАН" [Текст] / В.С. Костко, С.Л. Казинец, Н.В. Северина и др. - М.: Библиотечка "Российской газеты", 2013. - Вып. 22. - 144 с.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Право покупателя на получение товара в сроки, установленные договором. Порядок извещения покупателем продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи. Анализ вопросов судебной практики, связанной с правами покупателя по договору купли-продажи.
курсовая работа , добавлен 06.02.2014
Общие положения о купле-продаже. Договор купли-продажи как основной вид гражданско-правовых обязательств. Содержание договора купли-продажи. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи. Условия договора и обязанности продавца и покупателя.
курсовая работа , добавлен 10.11.2010
Значение договорных отношений как средства обеспечения торговых операций. Права и обязанности продавца по договору купли-продажи. Правовое обеспечение выполнения обязательств. Место покупателя в отношениях купли-продажи согласно Гражданскому Кодексу РФ.
курсовая работа , добавлен 07.10.2013
Понятие и классификация недвижимого имущества по законодательству Республики Казахстан. Определение договора купли-продажи недвижимого имущества, его формы и существенные условия. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи предприятия.
дипломная работа , добавлен 20.06.2015
Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа , добавлен 30.11.2011
Изучение особенностей правового регулирования договора купли-продажи по действующему законодательству Российской Федерации. Понятие и виды розничной купли-продажи. Исследование прав и обязанностей покупателя и продавца. Ответственность сторон по договору.
реферат , добавлен 29.02.2016
Общие теоретические положения о договоре розничной купли – продажи. Разновидности договора розничной купли продажи, права и обязанности сторон. Правовое положение и особенности юридической ответственности продавца и покупателя в случае недобросовестности.
курсовая работа , добавлен 13.01.2009
Разновидности договора розничной купли-продажи. Исследование правового положения продавца и покупателя. Защита прав потребителей при продаже товаров. Последствия продажи товаров ненадлежащего качества. Особенности юридической ответственности продавца.
дипломная работа , добавлен 17.12.2014
Понятие договора купли-продажи жилого помещения и его юридическая характеристика. Порядок заключения, государственная регистрация и существенные условия договора продажи жилого помещения. Права и обязанности сторон договора продажи жилого помещения.
курсовая работа , добавлен 11.03.2011
Понятие и общие характеристики договора розничной купли-продажи. Основные права и обязанности продавца и покупателя по договору розничной купли-продажи. Гражданско-правовая защита прав и законных интересов всех участников розничной купли-продажи.
Договор купли-продажи квартиры является разновидностью обычного договора купли-продажи, но последствия договора купли-продажи квартиры имеют определенные особенности. Требуемая форма договора купли-продажи квартиры - письменная (ст. 550 ГК). Нарушение этого условия влечет за собой недействительность сделки купли-продажи жилого помещения.
Гражданским кодексом РФ предусмотрено еще несколько обязательных условий, которые стороны договора об отчуждении квартиры, обязаны соблюсти при подготовке такого договора:
Переход права собственности на недвижимость по договору об отчуждении недвижимости в пользу покупателя подлежит государственной регистрации (ст. 551, п. 1).
В этом случае право собственности на недвижимость возникает у покупателя (приобретателя) с момента государственной регистрации (ст. 223, п. 2);
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (продавца), допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст. 292, п. 4). Несоблюдение сторонами договора указанных требований ГК РФ может повлечь за собой недействительность сделки купли-продажи (отчуждения) квартиры (жилого помещения).
Не редки случаи, когда после заключения договора купли-продажи квартиры одна из сторон по договору не выполняет свои обязательства: покупатель не выплачивает деньги, продавец не передает квартиру и т.п. Если по вине одной из сторон договора произошло нарушение договора купли-продажи квартиры, то согласно ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда, когда нарушение договора купли-продажи квартиры существенное. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При нарушении договора купли-продажи квартиры на первом этапе необходимо обратиться письменно к нарушившей стороне и предупредить, что вы видите в её поведении нарушение договора, и в случае, если это не будет исправлено, вы намерены использовать все имеющиеся возможности в соответствии с договором и законом. И только в случае, если ваше обращение не изменило поведение второй стороны и не остаётся другого выхода надо подавать судебный иск против стороны, нарушившей договор и требовать либо исполнение договора, либо его отмену, компенсацию или другие санкции предусмотренные договором и законом.
Покупка жилья, земельного участка, объектов нежилого фонда, аренда или доверительное управления объектов недвижимого имущества, как правило, вызывает опасения, как у потенциальных покупателей, так и у продавцов объектов недвижимости. Учитывая высокую стоимость данных объектов, возникают риски потери денег или имущества. Риски могут быть связанны как с наличием обременений или потенциальной угрозы их возникновения в отношении объектов недвижимого имущества, недобросовестности одной из сторон сделки, так юридической неграмотностью лиц сопровождающих данного рода сделки. Этим обусловлена необходимость привлечения сторонних консультантов.
Зачастую роль таких консультантов выполняют агенты по недвижимости. Однако есть ряд НО, которые сдерживают участников сделки от полного доверия к агентам. Агент получает вознаграждение от сделки - следовательно, он заинтересован в продаже или покупки недвижимости, а не в гарантии интересов сторон. При этом вопрос о юридической чистоте, прозрачности сделки играет далеко не первостепенную роль.
Обращаясь к агенту необходимо обращать внимание на те предложения, которые делаются агентством о продаже или аренде недвижимого имущества. В условиях жесточайшей конкуренции на данном рынке услуг, размещаемые объявления о покупке, продажи, аренде жилья по заманчивым ценам являются, как правило, утками, целью которых является звонок клиента в агентство. В дальнейшем все зависит от способности агента завлечь клиента в офис, подписать договор на эксклюзивную продажу или покупку недвижимости.
Как правило Агентство требует от клиента оригиналы всех правоустанавливающих документов на свое хранение до завершения сделки, тем самым привязывая клиента к своей компании. Подобные действия должны вызвать опасения клиента за качество и прозрачность работы такого агентства.
Необходимо также помнить и о высокой текучести кадров в агентствах недвижимости. Причиной текучки являются специфика условий оплаты труда агентов. Агент получает от 25 до 50 % вознаграждения агентства от проведенной сделки. Соответственно отсутствие клиентов вынуждает агентов идти на уловки в работе с клиентами либо увольняться.
Правовые услуги адвоката имеют изначально иные цели. Обращаясь к адвокату, клиент получает стороннего консультанта, интересы которого не связаны непосредственно с проведением сделки. Целью работы адвоката является профессиональная оценка рисков предлагаемой клиенту сделки и подготовка квалифицированного заключения по данным рискам.
Наше адвокатское бюро оказывает комплексные услуги по вопросам сопровождения сделок с недвижимым имуществом с 2003 года. Бюро осуществляет:
оценку юридических рисков приобретения квартир, домов, земельных участков (due diligence недвижимости);
подготовку договоров: купли-продажи, аренды, дарения, ренты в отношении объектов недвижимого имущества;
сопровождение заключения договоров и различного рода соглашений, в том числе предварительного договора, соглашения о задатке, договора на аренду банковской ячейки при совершении сделок в отношении объектов недвижимого имущества;
подачу правоустанавливающих документов в Федеральную регистрационную службу в целях регистрации договоров, перехода прав на недвижимое имущества, обременений и снятия обременений;
сопровождение оформления наследства в целях получения свидетельство гос.регистрации прав на недвижимое имущество, оспаривание завещаний:
судебное представительство по дела о расторжении, признании недействительными договор в отношении объектов недвижимости;
представительство в суде по искам, связанным с признанием права собственности на недвижимость, оспариваем решений и действий Федеральной регистрационной службы.
Справка о бюро:
Наше адвокатское бюро специализируется на оказании юридических услуг по представительству интересов компаний, предпринимателей в арбитражном и третейском судах, в ФАС России и территориальных УФАС, а также граждан в судах общей юрисдикции с 2003 года. Адвокаты нашего бюро также осуществляют защиту по уголовным делам.
С некоторыми делами из нашей судебной и административной практики Вы можете ознакомиться в разделе "Наша практика ".
Адвокатское бюро осуществляет защиту интересов доверителей в арбитражном суде по хозяйственным и корпоративным спорам. Мы сопровождаем процедуру банкротства как на стороне конкурсного кредитора, так и должника. Бюро представляет интересы клиентов по вопросам защиты прав на товарный знак и доменное имя, а также мы осуществляем представительство клиентов по налоговым, таможенным и иным административным спорам.
Бюро оказывает услуги по юридическому сопровождению бизнеса, как на абонентской основе, так и услуги разового характера, в том числе мы осуществляем сопровождение проектов, связанных со строительством объектов недвижимого имущества и инфраструктуры. Бюро проводит due diligence материальных и нематериальных активов и сопровождает сделки по их приобретению.
Мы оказываем помощь в вопросах сопровождения сделок с недвижимостью, регистрации товарных знаков, получении разрешительной документации и необходимых лицензий.
Адвокаты нашего бюро оказывают консультационные услуги физическим лицам по вопросам в сфере семейного, трудового, наследственного, жилищного и других отраслей права и ведут их дела в суде.
География наших клиентов охватывает всю Российскую Федерацию. В числе клиентов адвокатского бюро американская фармацевтическая корпорация Unipharm.Inc (бренды Витрум, Артра, Эланс) - лидер российского рынка поливитаминов, 4C Diamond (Бельгия) - международный трейдер золота и бриллиантов, ОАО "Телеком Московской области" (гос.компания Московской области), Институт проблем химической физики РАН, телекомпания "Черта", компания HBS Global - дистрибьютор услуг международного роуминга -ГлобалСИМ, ГК "Астероид" - крупный оператор эфирного ТВ в Ростовской области, Российско-Малазийская бизнес ассоциация, ОАО "Калибр", ОАО "Красногорский завод им. С.А. Зверева" (завод "Зенит") Московский горный государственный университет, телекомпании регионального вещания, операторы связи и ИТ компании и многие другие российские и иностранные компании.
