Налоговые вычеты: кому, за что и сколько

Текст: Елена Денисенко Фото: Алексей Александронок

Сколько раз можно воспользоваться налоговым вычетом? Могут ли супруги передавать льготу друг другу? На что имеет право пенсионер, купивший жилье? О нюансах налогового законодательства рассказывает юрист «Юринформ-центра» Александр Петренко.

С начала 2016 года вступил в силу . В соответствии с ним, тем, кто не хочет платить 13% с полученной суммы, придется продавать свою недвижимость через пять, а не через три года владения. Однако в самих правилах есть исключения, да и распространяются они отнюдь не на все объекты недвижимости. Собственники путаются и не перестают задавать вопросы. Давайте поясним еще раз: в каких случаях необходимо будет заплатить налог после продажи жилья?

Начну с того, что новые правила налогообложения распространяются только на тех продавцов, которые зарегистрировали право собственности на продаваемые объекты недвижимости после 1 января 2016 года. (Налогообложение продавцов, которые стали собственниками своих объектов до указанной даты, будет осуществляться по прежним правилам. То есть три года владения освобождают от необходимости платить НДФЛ в бюджет.)

Рассматриваем варианты с продажей объектов, которые были приобретены после 1 января текущего года. В этом случае закон разделяет продаваемую недвижимость на две группы.

К первой относятся объекты следующих категорий. Это, во-первых, объекты недвижимости, которые перешли собственнику по наследству или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика. Напомню, что, в соответствии с Семейным кодексом РФ, к таковым относятся супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, а также родные и неполнородные (имеющие общую мать или отца) братья и сестры. Во-вторых, это недвижимость, право собственности на которую получено в результате приватизации. И, в-третьих, это недвижимость, которая перешла в собственность физическому лицу - плательщику ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Все перечисленные категории можно продавать без уплаты налога с полученного дохода уже после трех лет владения.

Вторая группа - любые иные объекты недвижимости. При их продаже освобождение от обязанности платить налог наступает через пять лет и более. Если у владельца нет желания ждать так долго, то закон предусматривает возможность уменьшить налогооблагаемую базу либо на 1 млн руб., либо на расходы, ранее произведенные на покупку проданной недвижимости.

Как часто предлагается этот вычет? Если человек продает несколько объектов недвижимости сразу, скажем, квартиру, дачу и гараж, то при подаче декларации на какие из них он сможет получить вычет в миллион?

Вычет предоставляется ежегодно в предельном размере 1 млн руб. в отношении доходов, полученных в течение календарного года от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе. То есть 1 млн руб. вычитается из общей суммы доходов, полученных от продажи указанных объектов недвижимости, сколько бы их ни было.

В отношении доходов от продажи иных объектов недвижимости (например, нежилых зданий и помещений, тех же гаражей) действует ежегодный вычет в размере 250 тыс. руб., порядок применения которого полностью аналогичен.

- «Сколько раз можно получить?» - любимый вопрос наших читателей относительно другого вида льгот, а именно имущественного налогового вычета, предоставляемого государством при покупке жилья. С 1 января 2014 года был введен . Но вопросы не иссякают.

Все просто. Предположим, налогоплательщик стал собственником жилья после 1 января 2014 года и получил, соответственно, право на вычет, но не смог использовать его в полном, предельном размере 2 млн руб. Остаток имущественного налогового вычета не сгорает, как было ранее, а может быть учтен в дальнейшем, когда человек купит (построит) на территории РФ жилой дом, квартиру, комнату или доли в них, приобретет земельный участок ИЖС или долю в нем. Таким образом, право на эту льготу по-прежнему предоставляется один раз в жизни, но его можно растянуть на несколько сделок, пока сумма предоставляемого вычета не достигнет предельного размера в 2 млн руб.

Есть ли возможность «дополучить» вычет для тех, кто воспользовался им до 2014 года и, предположим из-за низкой стоимости недвижимости, не исчерпал свои 2 млн руб.?

Нет. Более того, налогоплательщики, которые по тем или иным причинам еще не воспользовались своим правом на налоговый вычет, возникшим у них до 1 января 2014 года, также не смогут «дополучить» его при следующих покупках. Предположим, человек купил в 2013 году жилье за 1,5 млн руб., а за льготой решил обратиться только сейчас. Это возможно, потому что право на вычет срока давности не имеет. Налогоплательщик получит вычет с 1,5 млн руб., а 500 тыс. руб. сгорят. Потому что перенос остатка на следующие покупки до полного исчерпания 2 млн руб. предусмотрен только для тех граждан, которые приобрели недвижимость после указанной даты.

Хорошо, рассмотрим другой пример. Супруги в 2010 году купили квартиру в совместную собственность и разделили вычет в соотношении 0% к 100%. А в этом году сменили жилье на лучшее. Может ли тот из них, кто не получил вычет ранее, претендовать на его получение?

Нет, не может. Поскольку в использовании налогового вычета соглашением. В соответствии с законодательством, действовавшим на тот момент, считалось, что они оба использовали свое право на получение налогового вычета (даже если доля одного из них составляла ноль). А новая норма закона о возможности переноса остатка «невыбранного» вычета на них не распространяется.

Но ведь были письма ФНС в 2012 и 2013 годах, которые разъясняли, что налогоплательщик, заявивший вычет 0% и лично не обращавшийся в инспекцию за получением вычета, в будущем при приобретении или строительстве жилья может его получить.

Позиция, изложенная в этих письмах, основана исключительно на том, что второй супруг с заявлением в налоговую не обращался. Но после опубликования уже первого из этих писем, как мне известно, в налоговых органах для предоставления 100% вычета одному из участников совместной собственности стали требовать не только письменное соглашение супругов о распределении вычета, но и заявление второго участника о предоставлении ему вычета в нулевой доле. Получается, что все-таки обратился и право использовал, хотя и получил нулевой вычет. Так что, учитывая сложившуюся в налоговых органах практику, повторю: в описанном вами случае супруг, передавший право на вычет мужу или жене, не сможет еще раз воспользоваться этой льготой.

Усложним задачу. Человек использовал имущественный налоговый вычет при покупке жилья, скажем, в 2012 году. Но ипотечный кредит не брал. Сейчас решил купить квартиру в ипотеку. Ясно, что на имущественный вычет он права не имеет. А на вычет по процентам за обслуживание ипотечного кредита?

А на вычет по ипотечному кредиту - имеет право. Теперь это два разных вычета, которые не обязательно связаны друг с другом. В вашем примере человек вполне может сейчас купить квартиру в ипотеку и получить вычет в размере выплаченных процентов по кредиту, использованному на приобретение жилья, в предельном размере 3 млн руб. Однако обратите внимание: законом не предусмотрено возможности перенести неиспользованный остаток данного вычета - прямо указано, что он может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества.

Если сейчас супруги покупают недвижимость с привлечением банковского кредита, то имущественный вычет делится пропорционально долям, так? А вычет по выплате процентов - он предоставляется также пропорционально долям или только тому из супругов, кто является основным заемщиком по кредиту?

В отношении вычета по расходам на уплату ипотечного кредита долевое распределение законом не предусмотрено. Однако, по мнению Минфина РФ, статья 220 Налогового кодекса РФ не ограничивает право супругов ежегодно на основании заявления определять сумму расходов каждого из супругов в налоговом периоде на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Супруги вправе распределить между собой расходы на выплату процентов по своему усмотрению, подавая налоговые декларации. Но при любых долях распределения расходов на уплату процентов предельный размер вычета каждого из супругов составляет 3 млн руб. Несложно посчитать, что на семью получается 6 млн руб.

Есть, правда, исключение из правила. Если между супругами заключен брачный контракт, то ситуация меняется. Предположим, заемщиком по договору ипотеки является только один супруг, который и выплатил все проценты. Вот он и получит весь вычет, а второй супруг просто сохранит на будущее свое право на получение такого же налогового вычета в размере 3 млн руб.

Часто встречающийся вопрос - покупка жилья с использованием субсидий или материнского капитала. Какие нюансы получения вычета в этом случае?

Нюанс один: вычет в части суммы субсидии или материнского капитала, использованных на приобретение жилья, не предоставляется - только в отношении личных потраченных средств. Вычитаем из затрат на покупку недвижимости размер всех субсидий, маткапитала и с оставшейся суммы получаем вычет.

Немного о пенсионерах. По новому порядку, купив квартиру после выхода на пенсию, человек может получить вычет за три предшествующих года. Допустим, вышел на пенсию в 2014-м. Купил квартиру в 2016-м. Вычет получит из тех налогов, которые заплатил в 2014-м?

Три предшествующих покупке налоговых периода в данном случае - это 2015, 2014 и 2013 годы. Но в 2015 году человек уже не работал и не платил в бюджет налоги. Соответственно, вычет пенсионеру из вашего примера будет предоставлен из налогов, уплаченных им в 2013 и 2014 годах.

Предположим, по выходе на пенсию в 2016 году человек продолжает работать. В этом же году он покупает недвижимость и, понятно, имеет право получать вычеты на общих основаниях. А вот сохраняет ли он право на получение вычета ретроспективно, как пенсионер - за три предшествующих периода? Если да, то за какие именно?

Именно с 1 января 2014 года работающий пенсионер вправе «ретроспективно» получить вычет за три налоговых периода, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов. В данном случае - за 2015, 2014 и 2013 годы.

Вот уже почти целый год мы играем в имущественный налоговый вычет по . Тем не менее, количество заблуждений и двояких толкований норм закона со временем только увеличивается. Управления Федеральной налоговой службы (ФНС) ряда российских регионов даже были вынуждены издать что-то вроде методичек для граждан, в которых опровергаются суеверия, "накрученные" на налоговый вычет, предоставляемый гражданам, купившим жильё.

Ранее в данной рубрике мы уже о некоторых из этих мифов. Но с тех пор законодательство изменилось. Некоторые мифы стали правдой, зато вызрели новые иллюзии. Сегодня рассмотрим наиболее распространённые из них.

Для начала определим предмет разговора. Дело в том, что в Налоговом кодексе РФ упомянуто несколько налоговых вычетов. В том числе "стандартные", "социальные" и другие. Но нас интересуют только имущественные налоговые вычеты, которым посвящена глава 220 НК РФ. Так вот, в данной главе слеплены воедино две разновидности имущественных вычетов. Первый тип вычета предоставляется гражданам, продавшим какое-либо имущество (квартиру, машину и так далее). Об этом виде вычета говорится в статье 220 (пункт 1, подпункт 1) НК РФ. Второй тип вычета предоставляется гражданам, купившим жильё. Об этом вычете говорится в статье 220 (пункт 1, подпункт 2) НК РФ.

Сегодня мы рассмотрим только второй тип вычета - для покупателя жилья. О том, что это такое, мы уже . Коротко повторим. Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, гражданин может потребовать, чтобы бюджет вернул ему налог на доход физлиц (НДФЛ), который человек заплатил с суммы, потраченной на покупку жилья. То есть речь идёт о выплате человеку 13% (размер НДФЛ) от стоимости обретённой им недвижимости. Правда, есть оговорка: возвращается налог с суммы, не превышающей 2 миллиона. Независимо от цены жилья, гражданину бюджет вернёт не более 260 тысяч рублей (размер подоходного налога, заплаченного с 2 миллионов рублей). Возврат будет больше, только если жильё покупалось с использованием кредита. В этом случае под вычет попадают .

Переходим к легендам, окружившим имущественный налоговый вычет.

Заблуждение 1: бюджет заплатит деньги человеку, купившему жильё

На самом деле государство не платит покупателю жилья, а возвращает ему те деньги, которые он (или его работодатель) внёс в бюджет в виде НДФЛ. Если человек не платит налог, то не имеет права на вычет. Вычетом может воспользоваться работник, получающий белую (хотя бы частично) зарплату. Неработающие граждане, в том числе пенсионеры, тоже могут получить вычет, если имеют некие доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%. Это может быть выручка от аренды или продажи недвижимости, дополнительная негосударственная пенсия. Но эти доходы должны быть задекларированы, и с них должен быть уплачен подоходный налог.

Заблуждение 2: бюджет вернёт два миллиона рублей

Подобное заблуждение возникло из-за очень "удобных" формулировок Налогового кодекса. В этом документе говорится, что человек, купивший жильё, может получить налоговый вычет в размере 2 миллионов рублей. Но (внимание!) это вовсе не означает, что гражданину вернут два миллиона! Ему вернут только налог, заплаченный с этих миллионов. То есть, как уже говорилось - не более 260 тысяч рублей. Случай покупки жилья в ипотеку мы не рассматриваем.

Ещё один миф, связанный с налоговым вычетом, касается сроков подачи налоговой декларации. Если вы в этом году купили жильё и хотите оформить налоговый вычет через налоговую инспекцию (а не через работодателя, о чём ниже), то вам надо в следующем году подать декларацию. Многие убеждены, что её надо обязательно подать до конца апреля (следующего года после покупки жилья). Но на самом деле, если вы оформляете декларацию только для получения упомянутого вычета, то вы можете её подать в любое время года в течение трёх лет с момента приобретения недвижимости.

До конца апреля обязаны подать декларацию те, кто имеет доход, не обложенный НДФЛ. Это индивидуальные предприниматели (без образования юрлица), граждане, выигравшие в лотерею, получившие выгоду от продажи имущества или получившие другие доходы, с которых не был удержан НДФЛ. Если вы к данным категориям не относитесь, то с декларацией можете не торопиться.

Заблуждение 4: для получения вычета необходимо подать налоговую декларацию

Это вовсе не обязательно. С 2005 года можно получать налоговый вычет через работодателя. Суть этой схемы в том, что вам не надо ждать конца года и заполнять налоговую декларацию. Можно хоть на следующий день после оформления купленного жилья в собственность прийти в районную налоговую инспекцию с заявлением о возврате налога. Налоговики оформят уведомление о подтверждении права на налоговый вычет. Его вы предоставляете в бухгалтерию по месту работы, и та перестаёт удерживать подоходный налог с вашей зарплаты. Период освобождения от налога будет продолжаться до тех пор, пока сумма налога, "оставленного" вам, не составит 260 тысяч (опять же, случай покупки жилья в ипотеку мы не рассматриваем).

Заблуждение 5: за вычетом надо обязательно обратиться в течение трёх лет после покупки жилья

На самом деле никаких ограничений по давности для таких случаев не предусмотрено. На этот счёт даже было выпущено несколько официальных разъяснений. Например, в письме ФНС РФ N 04-2-03/187@ говорится, что срок подачи заявления на получение налогового вычета при покупке жилья "никак не связан с датой понесения расходов, дающих право на такой вычет". Трёхлетний ограничительный срок, впрочем, действительно существует, но он отмеряет не время для подачи заявления на вычет, а количество лет, за которые бюджет вернёт налог. То есть, если вы купили жильё в 2010 году и в 2015 году обратились за вычетом, то вам могут вернуть НДФЛ, который вы заплатили за три предыдущих года, то есть в 2012, 2013 и 2014 годах. Правда, вам надо будет вместе с заявлением на вычет подать налоговые декларации за все эти годы.

Резюмируем: за налоговым вычетом при покупке жилья вы можете обратиться спустя любое время, но вам вернут налог только за три предыдущих (перед подачей заявления) года.

Заблуждение 6: налоговый вычет можно получить при покупке гаража или участка под ИЖС

Нет, нельзя. Налоговый вычет покупателю недвижимости предоставляется, только если речь идёт о жилье. В ст. 220 НК РФ чётко сказано: "…налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов… в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведённых расходов…". Ни о каких гаражах, офисах и прочей нежилой недвижимости нет ни слова. Что касается покупки участка под строительство, то на эту операцию налоговый вычет распространяется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом, возведённый на данном участке. Получить вычет отдельно по расходам на землю нельзя.

Буквально несколько дней назад УФНС России по Алтайскому краю опубликовало письмо, в котором говорится, что право на вычет по приобретённому земельному участку возникает при выполнении двух обязательных условий:

Земля предназначена именно для индивидуального жилищного строительства;

Получено свидетельство на право собственности на построенный на этой земле дом.

Дом и земельный участок в данном случае рассматриваются как один объект, максимальная сумма по которому также составляет 2 миллиона рублей.

Заблуждение 7: из-за малого размера вычета почти никто не сможет воспользоваться им несколько раз

Данная сентенция требует детального рассмотрения. Дело в том, что до 2014 года вычет при покупке жилья можно было получить только один раз в жизни. Но с 2014 года у граждан появилось право получать имущественный вычет с нескольких приобретённых объектов, пока их совокупная стоимость не превысит 2 миллиона рублей. Это право распространяется только на объекты, купленные после 1 января 2014 года, и только в том случае, если раньше гражданин вычетом не пользовался.

Резонно возникает вопрос - как можно получить вычет несколько раз, если даже самая дешёвая квартира, как правило, дороже 2 миллионов рублей?

Но не спешите с выводами. Цена покупки жилья для одного человека может быть ощутимо ниже 2 миллионов, если жильё приобретается на нескольких собственников. При такой сделке сумма вычета делится на всех совладельцев. Например, если семейная пара купила жильё за 4 миллиона в долевую собственность 50/50, то каждый имеет право на вычет в размере одного миллиона и получит из бюджета 130 тысяч рублей. (13% от 1 миллиона рублей). То есть фактически они воспользовались вычетом наполовину. Если бы сделка была оформлена до 2014 года, то наши герои не могли бы получить остаток вычета. Если же покупка оформлена в 2014 году или позже, то они имеют возможность повторно воспользоваться налоговым вычетом. До тех пор, пока каждому не вернётся из бюджета по 260 тысяч рублей.

Выполняя обязательства по уплате НДФЛ, плательщик налогов может уменьшить их сумму за счет налоговых вычетов. Одним из таких вычетов является налоговый вычет по продаже квартиры. Знания законодательства РФ, которое регламентирует особенности оформления налогового вычета по продаже квартиры, позволят законно минимизировать НДФЛ подлежащий уплате и дадут возможность правильно оформить документы для подачи в налоговую заявления на предоставление имущественного вычета при продаже квартиры.

В данной статье вы узнаете как получить имущественный вычет при продаже квартиры и нюансы законодательного регулирования. Информация актуальна для 2015 года.

Законодательное регулирование имущественного налогового вычета

В 2014 году Законом №212-ФЗ были внесены существенные изменения в ст. 220 Налогового кодекса, регулирующую порядок, по которому производится оформление имущественного налогового вычета.

Общие правила, по которым облагаются доходы от продажи имущества, предусматривают такие положения:

налогоплательщик, который обладал квартирой три года и более не должен уплачивать НДФЛ при продаже квартиры с полученного дохода;
если налогоплательщик был собственником квартиры менее трех лет, то при ее продаже оплатить НДФЛ он обязан, но имеет право уменьшить его сумму за счет имущественного вычета. Такое право ему предоставляет налоговое законодательство.

Для получения вычета необходимо предоставить в ФНС декларацию формы ндфл3 и соответствующее заявление.

Нормативное регулирование имущественного вычета

Правила расчета и оплаты налога с доходов регулируются налоговым законодательством. Право на предоставление вычета также закреплено в Налоговом кодексе (ст. 220 НК РФ). Закон предусматривает, что его предоставление возможно на таких условиях:

п. 1 ст. 220 НК предусматривает, что продавец квартиры имеет право воспользоваться вычетом при осуществлении ;
п. 2 ст. 220 НК устанавливает, что размер имущественного вычета определяется в соответствии с размером дохода от ее продажи, но не более 1 млн. рублей;
п. 2 пп3 ст. 220 НК определяет, что продавец может заменить вычет путем оформления уменьшения дохода на стоимость расходов, которые были произведены при покупке квартиры.

Продавец квартиры, который не хочет использовать свое право на вычет, поскольку ему более выгодно произвести уменьшение расходов, которые равны размеру ее покупной цены, должен обязательно иметь документальное подтверждение расходов.

Когда выгодна замена имущественного вычета расходами на покупку

Для оценки экономической выгоды от обоих вариантов рассмотрим наиболее распространенные случаи и произведем соответствующие расчеты.

Ситуация 1

Продавец Игнатов А.А. в 2015 году продал квартиру за 2,6 млн. руб. Приобрел квартиру он в 2014 году за 2,1 млн. руб. Рассчитать налоги, подлежащие к уплате, законодательство предоставляет возможность двумя способами.

Способ 1. Расчет с использованием права на применение налогового вычета.

Вычет, который законодательство позволяет использовать составляет 1 млн. руб. 2,6 – 1 = 1,6 млн. руб. составляет налоговая база 1,6 млн. руб. х 13% = 208 000 рублей – составит НДФЛ, подлежащий к уплате, рассчитанный с применением имущественного вычета.

Способ 2. Если гражданин Ингатов использование имущественного вычета решит заменить уменьшением доходов, на сумму произведенных расходов.

Доход гражданина Игнатова от продажи квартиры составил 2,6 млн. рублей.

Приобреталась квартира за 2,1 млн. руб. 2,6 – 2,1 = 0,5 млн. руб. налоговая база, которая подлежит обложению налогом. 0,5 х 13% = 65 000 рублей налог, который подлежит уплате.

Как видно из приведенных выше двух вариантов расчета гражданину Игнатову значительно выгоднее использовать право уменьшения дохода от продажи на размер расходов, которые были произведены при ее покупке. Экономия в данном случае составит 143 000 рублей.

Право уменьшить налогооблагаемую базу, которая равна размеру дохода, полученного от продажи на размер расходов, понесенных при ее покупке возможно в том случае, если плательщик налога сохранил документы о продаже и может документально подтвердить, что эти расходы в указанном размере он фактически понес.

В вышеописанном случае гражданин Игнатов должен предоставить такие документы, которые подтвердят покупку им квартиры:

договор, на основании которого им приобреталась квартира;
банковские документы или платежные квитанции, подтверждающие, что оплата за квартиру произведена.

Во всех предоставленных документах в нашем случае должна фигурировать сумма продажи равная 2,1 млн. рублей.

Представим другую ситуацию.

Ситуация 2

Воронин В.Б. приобрел квартиру в 2013 году за 700 000 руб.

В 2015 году он продал квартиру за 1,4 млн. руб.

Если гражданин Воронин будет рассчитывать налоги с учетом стоимости расходов (без применения налогового вычета) ему придется заплатить 91 000 рублей.

1 400 000 – 700 000 = 700 000 рублей – налоговая база для расчета НДФЛ

700 000 х 13% = 91 000 руб. – НДФЛ к уплате

Если гражданин Воронин применит налоговый вычет, то сумма налога составит:

1 400 000 – 1 000 000 = 400 000 – база для обложения налогом

400 000 х 13% = 52 000 рублей – НДФЛ к уплате.

Из приведенных расчетов можно сделать вывод, что применение налогового вычета является наиболее выгодным в такой ситуации.

Имущественный вычет наиболее выгоден тем плательщикам налогов, которые потеряли документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры или же их расходы меньше 1 000 000 рублей.

Еще один вариант использования вычета, если стоимость продажи квартиры составляет меньше 1 млн. рублей.

Ситуация 3

Плательщик налогов Семенов В.Е. приобрел квартиру в 2014 году стоимостью 850 000 рублей, в 2015 году продал ее за 950 000 рублей.

В данном случае уплачивать налог гражданину Семенову не придется совсем, поскольку он воспользуется своим правом на применение налогового вычета.

Поскольку сумма дохода, который он получил, продав квартиру меньше миллиона (950 000 рублей), то он сможет использовать вычет равный полной стоимости полученного дохода.

Если квартира продана за цену меньше миллиона, то воспользоваться вычетом можно только на сумму полученную продажи квартиры, т.е. 950 000 рублей, а не миллион.

Как быть в случае если квартира продана за границей и как в такой ситуации правильно рассчитать налог?

Налоговое законодательство предусматривает такую ситуацию. Если гражданин РФ продал свою недвижимость, расположенную за границей, которой он владел менее трех иностранному гражданину, и получил от ее продажи доход, он тоже имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме полученного им дохода, но не белее 1 млн. рублей.

Налоговое законодательство предполагает для налоговых резидентов (российских граждан плательщиков налога) единую систему налогообложения и применения имущественных вычетов независимо от того где расположена их недвижимость – на территории РФ или за рубежом.

Размер вычета при продаже долевой собственности

Рассмотрим варианты налогообложения, когда квартира, принадлежащая физлицу, является объектом долевой собственности при осуществлении долевого строительства. Если гражданин решил продать свою часть недостроенной квартиры, в этом случае также существует несколько способов расчета и уплаты налога.

ФСН относит проданную квартиру, находящуюся в долевой собственности к прочему имуществу. Налоговый кодекс для прочего имущества предусматривает возможность использования вычета в размере 250 000 рублей. В данном случае применяется пп. 1 п. 2 ст. 220.
Если плательщик налога не согласен с такой трактовкой налогового законодательства, он может подать декларацию формы ндфл 3, предусмотренную при продаже квартиры, и подать в налоговую заявление о применении вычета в размере 1 млн. рублей от продажи объекта долевого строительства. При этом налогоплательщик должен быть готов отстаивать свою позицию в суде, а в случае проигрыша, оплатить полную стоимость налога, а также пеню и штрафы за несвоевременную уплату налога.

Важно!

Первый вариант основан на письмах, разъясняющих законодательство, авторами которых являются Минфин и ФНС, которые по сути являются подзаконными нормативными актами. А в пользу второго варианта свидетельствует судебная практика, которая базируется на позиции судов о том, что при продаже квартиры в недостроенном доме имущественный вычет должен быть предоставлен в размере 1 млн. рублей. Какой вариант оплаты налога для себя выбрать решить должен каждый налогоплательщик для себя самостоятельно.

Рассмотрим на практике несколько ситуаций, связанных с продажей квартиры в недострое.

Ситуация 1

Гражданка Сидорова О.П. приобрела жилье в недострое в начале 2014 года за 800 000 рублей, а в 2015 году продала свою часть за 970 000 рублей.

Рассмотрим минимум и максимум размера налога, который может подлежать уплате в данной ситуации.

Если взять за основу разъяснения Минфина, то вычет, на который может рассчитывать гражданка Сидорова составляет 250 000 рублей.

В такой ситуации гражданка Сидорова вполне может подтвердить свои расходы в сумме 800 000 рублей и не заявлять права на получение вычета вовсе.

В такой ситуации к уплате будет подлежать налог в сумме 22 100 рублей: 970 000 – 800 000 = 170 000 рублей – база для налогообложения

170 000 х 13% = 22 100 рублей – НДФЛ к уплате.

Однако гражданка Сидорова, проконсультировавшись с юристом, который опирается на сложившуюся судебную практику в данной сфере правоотношений, принимает решение отстаивать свою позицию на применение имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей и ничего не оплачивает в бюджет.

Ситуация 2

Гражданин Соколов И.П. принял решение продать квартиру в недострое за 1 500 000 рублей. При ее приобретении был затрачен 1 000 000 рублей. Учитывая, что налоговый результат от применения метода уменьшения дохода и от применения имущественного вычета будет одинаковым, гражданин Соколов принял решение для расчета налога применять метод уменьшения доходов. Этот вариант финансово не отразится на плательщике налогов, но поможет избежать конфликта с налоговой.

Заполняя декларацию по НДФЛ в случае продажи жилья в недострое, необходимо рассмотреть и просчитать все возможные варианты законной минимизации налогов. И остановиться на более выгодном варианте с экономической точки зрения, учитывая при этом судебную практику.

Какие налоги при продаже квартиры должен платить предприниматель?

Налоговое законодательство не предполагает использования имущественного вычета для сделки , которая ранее была использована в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220). Это означает, что предприниматели, которые осуществляют свою деятельность выполняя операции с недвижимостью, которая предусмотрена для этих целей, при ее продаже воспользоваться право на получение имущественного вычета не смогут. Однако если предприниматель будет продавать недвижимость, которая не была связана с его деятельностью, то он будет иметь полные права на все налоговые льготы, как обычный гражданин.

Рассмотрим эту ситуацию на конкретных примерах.

ИП Савельев Р.С. осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную с продажей недвижимости. В 2014 году он продал квартиру, приобретенную им в этом же году, которую он не использовал для проживания. И в этом же году он продал квартиру, в которой проживал он сам вместе со своей семьей.

В этой ситуации на квартиру, в которой он не жил, вычет по закону предоставлен не будет, а вот к доходам с продажи квартиры, которая использовалась для проживания его семьи, предприниматель Савельев имеет все законные основания применить имущественный вычет с ограничением в 1 000 000 рублей.

Сколько раз можно получать имущественный вычет?

Налоговое законодательство на сегодняшний день не имеет ограничений относительно количества сделок купли-продажи. То есть применить его можно при продаже квартиры несколько раз. Однако, существует ограничении относительно полученного дохода в размере 1 000 000 рублей, которое нужно учитывать. Другими словами если вы продали в течение года несколько своих квартир, то воспользоваться имущественным вычетом можно будет только в размере дохода в 1 000 000 рублей. В связи с этим перед уплатой НДФЛ необходимо каждый раз просчитывать, в какой ситуации выгоднее воспользоваться имущественным вычетом, а в какой применить метод уменьшения дохода.

Рассмотрим пример

Гражданин Золотарев Р.С. продал в 2014 году две принадлежащие ему квартиры. Обоими квартирами он владел меньше трех лет.

Первая квартира была им продана за 1 900 000 рублей, а приобреталась за 1 300 000 рублей.

Вторая квартира была продана за 980 000 рублей, а обошлась при покупке в 850 000 рублей.

Рассчитаем налоги, которые подлежат уплате с продажи обоих квартир:

(1 900 000 – 1 300 000) х 13% + (980 000 – 850 000) х 13% = 94 900 рублей.

В случае если гражданин Золотарев по ошибке рассчитает налог другим способом, сумма будет значительно отличаться:

(1 900 000 – 1 000 000) х 13% + (980 000 – 850 000) х 13% = 133 900 рублей.

Таким образом, если вы продаете несколько объектов принадлежащей вам недвижимости, то целесообразно прибегнуть к услугам специалистов, которые помогут вам произвести необходимые расчеты, определиться какой вариант уплаты налогов вам позволит минимизировать налог законным способом. Фирмы, предоставляющие данный вид услуг также помогут вам правильно заполнить декларацию ндфл 3 в положенный срок произвести ее сдачи и уплатить налог.