Наймодатель жилого помещения имеет право. Реквизиты и существенные условия договора социального найма

В соответствии со ст. 671 ГК наймодателем по договору найма жилого помещения является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Под "управомоченным лицом" в указанной норме понимаются, в частности, органы публичного образования или созданные им унитарные предприятия и учреждения (службы заказчика, управляющие компании и т.п.), в обязанности которых входит сдача внаем жилых помещений. Этот вывод следует из целого ряда судебных актов как высшей судебной инстанции, так и окружных судов (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 N 1689/06, ФАС ВСО от 02.11.2006 N А19-9007/06-52-Ф02-5745/06С1, ФАС ВСО от 19.12.2006 N А19-15693/05-40-5-Ф02-6826/06-С1, ФАС УО от 22.08.2006 N Ф09-7239/06-С1). Поэтому не может быть признано наймодателем по договору найма жилого помещения, к примеру, лицо, которое, в свою очередь, арендовало жилые помещения у собственника для последующей передачи их физическим лицам для проживания*(110).
247. Включаются ли в уплачиваемую нанимателем плату за пользование жилым помещением платежи за содержание общего имущества многоквартирного дома?

Этот вопрос, несмотря на его внешнюю простоту, породил весьма обширную судебную практику. Причем отличительная черта массива судебных постановлений, в которых обсуждается озвученная проблема, состоит в том, что все акты, в которых суды толковали ст. 682 ГК, относятся к категории налоговых споров. Причина этого заключается в следующем: налоговое законодательство освобождает от уплаты налога на добавленную стоимость услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК). Суть практически всех обнаруженных нами судебных актов по изучаемому вопросу состоит в оценке того, являются ли денежные средства, взимаемые налогоплательщиком с нанимателей жилых помещений, оплатой услуг налогоплательщика по предоставлению в пользование помещений в жилищном фонде либо не являются таковой. Необходимость же подробного изучения структуры платы за наем жилья возникает потому, что в платежи, вносимые нанимателем, зачастую включается стоимость иных услуг, оказываемых наймодателем (вывоз мусора, техническое обслуживание и т.п.). Следовательно, для определения налогооблагаемой базы налогоплательщику следует выделить из состава арендной платы собственно плату за пользование жилым помещением (не облагаемых налогом на добавленную стоимость)*(111) и плату за оказание иных услуг (облагаемых налогом).
Структура платы по договору найма жилого помещения была очень точно определена ФАС УО в одном из рассмотренных им дел: экономическое содержание платы за наем жилого помещения состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма (см. постановление ФАС УО от 26.06.2006 N Ф09-5281/06-С3).
Длительное время окружная практика по вопросу о том, входит ли плата за обслуживание имущества многоквартирного дома в состав платы за пользование жилым помещением, колебалась. Например, ФАС ЗСО высказался следующим образом: "Налогом на добавленную стоимость не облагается выручка, полученная от оказания услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, т.е. плата за наем жилого помещения. Плата за остальные услуги, оказываемые жилищно-эксплуатационными организациями, как нанимателям, так и собственникам жилого помещения, в том числе по содержанию общего имущества жилого дома, его ремонту и техническому обслуживанию, подлежит обложению налогом на добавленную стоимость в общем порядке" (см. постановление ФАС ЗСО от 31.05.2006 N Ф04-7340/2005(22896-А75-40)). ФАС УО признал, что плата за пользование жилым помещением и квартирная плата не являются равнозначными терминами; напротив, плата за пользование жилым помещением входит в состав квартирной платы, последняя же включает в себя также еще и платежи за содержание общего имущества многоквартирного дома, которое не является жилыми помещениями (см. постановление ФАС УО от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2). Схожего мнения придерживался и ФАС ВВО, который указал, что предметом пользования по договору найма является жилое помещение, места общественного пользования многоквартирного дома, а также его оборудование к жилым помещениям не относятся. Следовательно, предоставленные законом льготы не распространяются, в частности, на оплату услуг по уборке внутриподъездных площадей (см. постановление ФАС ВВО от 30.06.2004 N А29-6709/2003-3Э).
Другой подход был высказан, например, ФАС ЦО, который признал, что услуги наймодателя по содержанию общего имущества многоквартирного дома входят в состав платы за пользование жилым помещением (см. постановление ФАС ЦО от 13.06.2006 N А14-4026/05/119/24). К этому же мнению склонился и ФАС ПО, который в одном из дел рассуждал следующим образом. Наряду с обязанностью передать жилое помещение нанимателю ГК относит к обязанностям наймодателя его текущее содержание и капитальный ремонт (п. 2 ст. 676, п. 2 ст. 681 ГК). Поэтому, по мнению окружного суда, плата за жилое помещение должна покрыть расходы наймодателя по текущему содержанию и капитальному ремонту переданного внаем жилого помещения. В итоге суд пришел к выводу о том, что по смыслу гражданского законодательства услуга по предоставлению в пользование жилого помещения предполагает, наряду с непосредственной передачей жилого помещения, оказание услуг по его текущему содержанию и капитальному ремонту (см. постановление ФАС ПО от 12.05.2005 N А65-17384/2004-СА2-8).
Аналогичную точку зрения высказал и ФАС МО, указавший, что услуги по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту, санитарному содержанию входят в состав услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (см. постановление ФАС МО от 21.11.2005 N КА-А41/10134-05).
Точку в этом споре поставил Президиум ВАС РФ. По одному из дел, рассмотренных в порядке надзора, высшая судебная инстанция указала, что исходя из гражданско-правовой конструкции договора найма жилого помещения, наниматель оплачивает наймодателю (собственнику) именно предоставление жилого помещения в пользование, включающее выполнение последним совокупности обязанностей по эксплуатации дома и ремонту общего имущества дома. Эта плата и именуется в ст. 678 ГК платой за жилое помещение. Далее суд сделал очень важное уточнение: расходы по эксплуатации жилого дома, а также по ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома наймодатель несет за счет платы за жилье, а не за счет платы за предоставление коммунальных услуг (см. постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 N 1689/06).
Точка зрения ВАС РФ получила дальнейшее развитие в окружной практике. Так, ФАС ВСО, рассматривая спор между коммунальным предприятием и налоговым органом, указал, что плата за наем жилья состоит из трех составляющих: платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья и платы за наем (см. постановление ФАС ВСО от 02.11.2006 N А19-9007/06-52-Ф02-5745/06-С1; см. также постановление ФАС ВСО от 19.12.2006 N А19-15693/05-40-5-Ф02-6826/06-С1).

1. Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с ЖК РФ:

наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);

наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70);

для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76);

наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным в ст. 80;

нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 26).

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи наймодатель жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У него не может быть других законных пользователей, и оно не должно быть фактически занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением.

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит;

2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (см. комментарий к ст. 25).

Правила пользования жилыми помещениями (см. комментарии к ст. 61 и 63) предусматривают обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена и Типовым договором социального найма (подп. "в" п. 5).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Современное жилое помещение (жилой дом) включает - как неотъемлемые составляющие жилья - инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право использовать санитарно-техническое и иное оборудование в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).

В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление от 23.05.2006 N 307). Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. Правила обязывают исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие нормативам и стандартам, санитарным правилам и нормам.

3. Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 комментируемой статьи. Согласно ч. 3 наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

4. Статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления.

Согласно ст. 29 ЖК РФ наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае его самовольного переустройства нанимателем. Статья 87 ЖК РФ предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) наймодатель предоставляет гражданам, выселяемым из этого помещения, другое жилье.

5. Еще одна обязанность наймодателя - предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы невозможно произвести без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (см. комментарий к ст. 95).

Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилье по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).

Судебная практика по статье 65 ЖК РФ:

• Решение Верховного суда: Определение N 83-КГ17-18, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация

  Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения, руководствуясь положениями статей 1, 8, 431, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65 , 67 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного 27 октября 2010 г. между УМВД России по Брянской области и Терешонок И.И договора социального найма, исходил из отсутствия оснований для удовлетворения иска...

• Решение Верховного суда: Определение N 307-ЭС17-9817, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями. Исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 61, 65 , 83, 153-155, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд правомерно удовлетворил заявленные требования, установив, что Администрацией не были оплачены предоставленные Обществом услуги...

• Решение Верховного суда: Определение N 201-КГ16-53, Судебная коллегия по делам военнослужащих, кассация

  Так, согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила предусмотренные ст. 65 , ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 того же Кодекса. Из содержания названных норм следует, что члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности...

+Еще...

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарии к ст. 65 ЖК РФ

1. Комментируемая статья в обобщенном виде содержит перечень прав и обязанностей наймодателя жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку указанный договор относится к числу возмездных, основное право наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 155 (ч. 1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В отношении многоквартирных домов этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом.

Несвоевременное внесение либо внесение не полностью платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет за собой гражданско-правовую ответственность по уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

Иных прав наймодателя ЖК РФ в комментируемой статье не называет. Однако это не означает, что они не существуют. Фактически правом наймодателя является требование соблюдения нанимателем по договору социального найма жилого помещения всех возложенных на него обязанностей, которые перечислены, в частности, в действующих в настоящее время Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ 21 января 2006 г. N 25 (см. комментарий к ст. 61 ЖК).

Так, например, наймодатель вправе требовать от нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче, допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

2. Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не может предоставить в пользование по договору социального найма помещение, на которое, к примеру, уже заключен аналогичный договор.

Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

В обязанности наймодателя входит капитальный ремонт жилого помещения. Правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов определяет ФЗ от 21 июля 2007 г. "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества - еще одна обязанность наймодателя. К коммунальным услугам относится холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение и т.п.). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, допускается изменение размера платы, вносимой за эти услуги (см. комментарий к ст. 157 ЖК).

Другие обязанности наймодателя могут быть предусмотрены иными, кроме ЖК РФ, нормативными актами, а также самим договором социального найма жилого помещения.

2. Следует отметить, что права наймодателя жилого помещения по договору социального найма не сводятся только к праву требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которое установлено в коммент. ст. К числу прав наймодателя относятся: право требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания в соответствии с условиями договора; право обеспечивать сохранность жилого помещения и поддержания его в надлежащем состоянии; право запретить нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения и др.

3. Наймодатель вправе требовать внесения не только платы за жилое помещение, но и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, если это прямо не предусмотрено договором, то наниматель вносит коммунальные платежи самостоятельно.

4. В п.2 коммент. ст. перечислены основные обязанности наймодателя. Установление этих обязанностей наймодателя имеет своей целью обеспечение нормального проживания нанимателя социального жилья.

5. Наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц. Представляется, что эта формулировка менее удачна, нежели формулировка, зафиксированная в п.1 ст.676 ГК РФ . Передаваемое нанимателю жилое помещение должно быть свободным не только юридически (“свободно от прав других лиц”, не быть обремененным имущественными претензиями третьих лиц), но и фактически, т.е. им не должны владеть или пользоваться третьи лица. В том случае, если наймодатель нарушил эту обязанность, наниматель вправе взыскать причиненные ему убытки, а также потребовать предоставления ему в социальный наем иного жилого помещения.

6. Хотя право пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в котором расположено жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, принадлежит нанимателю (ч.2 ст.61 ЖК), обязанности по надлежащему содержанию и ремонту этого имущества возложены на наймодателя. Для реализации этих целей наймодатель может осуществлять ремонт как собственными силами, так и заключать соответствующие договоры со специализированными организациями, т.е. осуществлять организационные мероприятия по содержанию и ремонту имущества. Главное заключается в том, что наймодатель не вправе перекладывать эти обязанности на нанимателя.

7. Проведение капитального ремонта жилого помещения, передаваемого по договору социального найма, также является обязанностью наймодателя.

8. Коммент. ст. (подп.4 п.2) предусматривает обязанность наймодателя обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. При определении перечня коммунальных услуг населения Госкомом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу рекомендовано пользоваться Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 г. N 163.

9. Помимо непосредственно указанных в коммент. ст. обязанностей наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством, а также договором социального найма. Так, наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем; своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи (в домах, где нет центрального отопления), ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование; производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений нанимателя в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо - с производством капитального ремонта; исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире нанимателя не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии - немедленно; производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных жилых домов квартирного типа), а также придомовой территории (Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР).