Зачем нужны документы БТИ? Порядок регистрации права собственности в бти

Хотите приобрести земельный участок или продать его? Тогда без договора купли-продажи вам не обойтись.

Перечень документов, предоставляемых в территориальные подразделения Росреестра, для последующей регистрации договора купли-продажи

В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо представить следующие документы:

заявление о государственной регистрации права;
документ об уплате государственной пошлины;
правоустанавливающий документ на участок (свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и пр.);
договор или иной документ о возникновении или переходе права собственности (договор купли-продажи, дарения, акты органов государственной власти о выделении или передаче земельного участка в собственность, вступившие в законную силу судебные акты и т. п.).

В случае если на участке расположено строение или жилой дом - на него также должен иметься правоустанавливающий документ и это строение также необходимо указывать в договоре купли- продажи как предмет сделки.

Права и обязанности по договору купли-продажи

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель - принять это имущество и уплатить за него определенную цену.

Как правило, при исполнении таких договоров возникают две проблемы - покупатель не оплачивает всю сумму либо кто-то из сторон уклоняется от регистрации сделки.

В первом случае (уклонение покупателя от оплаты) возможны различные варианты. Во-первых, в случае если перед регистрацией сделки была оплачена не вся сумма - в договоре купли-про- дажи должен быть точно указан порядок и сроки оплаты цены за участок (например, покупатель обязуется произвести уплату всей суммы не позднее тридцати дней с момента государственной регистрации перехода права собственности). В этом случае у продавца в силу закона возникает право залога на участок, и при уклонении покупателя от оплаты, он имеет право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата участка в свою собственность.

Также он может требовать в судебном порядке уплаты всей суммы за участок, а также пени за просрочку уплаты (размер пеней также желательно предусмотреть в договоре - например, 0,1 % от невыплаченной суммы за каждый день просрочки выплаты).

В случае если какая-либо из сторон уклоняется от регистрации договора в государственном органе - такая регистрация может быть произведена на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. При этом убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Зачастую бывает, что состояние предмета сделки купли-продажи недвижимости (например, жилого дома) не соответствует условиях договора. В этом случае покупатель вправе потребовать:

соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков;
возмещения расходов на устранение недостатков.

В каких случаях регистрирующий орган может отказать в регистрации договора купли-продажи?

Регистрация сделок с недвижимостью в нашей стране является обязательной и производится органами (управлениями) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Регистрация осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основания для отказа в регистрации прав предусмотрены ст. 20 этого закона.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации;
с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества;
имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Следует особо отметить, что в соответствии с ч. 2 этой же статьи наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Правда, не исключено, что при рассмотрении дела судом будет наложено ограничение на распоряжение участком, и в этом случае в регистрации сделки также будет отказано.

Имеет ли право продавец требовать получения всей суммы до сдачи документов на регистрацию договора? Как обезопасить себя от риска быть обманутым?

Да, имеет. Вместе с тем закон устанавливает, что порядок и сроки оплаты приобретаемого участка или жилого дома оговариваются сторонами и устанавливаются в соответствии с условиями такого соглашения, поэтому они могут быть и иными, устраивающими обе стороны. В любом случае оговоренный сторонами порядок оплаты необходимо зафиксировать в договоре купли-продажи. В нем, например, возможно предусмотреть, что покупатель обязуется заплатить за участок не позднее определенного срока (например, 30 дней) с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Еще одним вариантом является передача денег через аренду банковской ячейки - при заключении сделки в нее закладывается оговоренная сторонами сумма (при этом денежные средства могут быть пересчитаны и проверены на подлинность банковскими работниками), а условиями аренды ячейки предусматривается возможность доступа продавца к ячейке только по предъявлении им зарегистрированного экземпляра договора купли-продажи. В случае если сделка по каким-либо причинам не состоится (договор не будет зарегистрирован и т.п.) - доступ к деньгам будет только у покупателя, и он сможет забрать свои деньги без риска их потери.

Что делать, если участок в собственности, а дом - нет?

Прежде всего необходимо выяснить, не оформлен ли дом на другое лицо, не являющееся собственником участка, поскольку в этом случае собственник дома будет одновременно являться собственником земельного участка, на котором находится дом (ст. 273 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что дом официально не зарегистрирован, - ничего страшного в этом нет, и такой участок можно приобретать, после чего собственник земельного участка может оформить и дом в свою собственность.

Все владельцы недвижимости должны оформить свидетельства собственности, подтверждающие их права на имущество.

Эта процедура сопровождается этапами фиксации и учета каждого недвижимого объекта, что предусматривается действующим законодательством.

Начальную и заключительную стадию этого процесса необходимо проводить в БТИ.

Что необходимо учитывать при обращении в эти органы Какие документы потребуется подготовить С какими нюансами придется столкнуться На каждый из этих вопросов ответим прямо сейчас.

Услуги бюро технической инвентаризации

Итак, регистрация права собственности в БТИ берет начало с обращения

если оно осуществляется физическим лицом гражданином, то составляется заявление,
если юридическим лицом компанией, организацией и т.д., то оформляется договор.

В любом из этих документов содержатся сведения о необходимости осуществления технической инвентаризации по отношению к конкретному объекту недвижимости.

Правовое регулирование

В БТИ регистрация права собственности начинается с технической инвентаризации.

Все вопросы, связанные с е осуществлением, подробно регламентируются Инструкцией, утвержденной на основании приказа Госкомстроя 127.

В соответствии с законодательством техническая инвентаризация включает в себя

Обмер домов, построек хозяйственного назначения и иных сооружений.
Проверку разрешений, предоставляющих права на возведение объектов.
Сверку плана дома со схемой участка и расположения каждого сооружения.

В случае обнаружения неточностей, работники укажут расхождения на инвентаризационном плане.

Регистрация права собственности в БТИ

Регистрация прав собственника в БТИ является непростой процедурой, при проведении которой можно получить отказ.

Если на жилой площади, на которую оформляются права собственности, прописаны дети, не достигшие 18 лет, то дополнительно к пакету документации нужно приложить заявление от органов опеки. Более того, необходимо официальное подтверждение, что дети будут прописаны в другом доме или квартире.
В качестве договоров для возникновения права собственности могут предъявляться соглашения инвестирования или приобретения ценных бумаг.
Отдельное внимание рекомендуется уделять договорам, заключенным на торговой бирже. Они будут являться действительными только после получения удостоверения в нотариальной конторе и внесения в государственный реестр по сделкам.

Нового дома

В ситуациях, когда регистрация права собственности производится на возведенный дом, то основанием для получения соответствующего свидетельства становится

разрешение на осуществление строительных работ,
право собственности на участок земли.

Все строительные работы должны проводиться легально, иначе БТИ не выдаст свидетельства о праве собственности на возведенный жилой объект.

Что такое федеральное БТИ Читайте тут.

На квартиру

При регистрации права собственника на квартиру в качестве оснований могут послужить такие соглашения

Часто встречающейся проблемой является неточное указание в соглашении сведений о недвижимости площади, адресе или собственнике.

Все это может стать причиной для получения отказа в регистрации, поскольку документы, предъявленные вместе с заявлением или договором, будут вступать в противоречие со сведениями, полученными после завершения технической инвентаризации.

Порядок действий

После того, как будет получена техническая документация, владелец имеет право на регистрацию собственности в Росреестре.

Эта функция возлагается на органы БТИ, что предусмотрены Временным положением приказ МинЮстиции от 2002 г. 7/5.

В соответствии с п. 3.1 вышеупомянутого положения, органы БТИ, приняв заявление договор, начинают его рассмотрение вместе с прилагаемой документацией.

Из этого следует, что порядок действий этого государственного органа включает в себя

Соотнесение заявленных прав и поданной документации каждому требованию, установленному законодательством. К ним относится проверка официальных бумаг заявителя, оформление доверенности, анализ документации, устанавливающей права, приписок и иных дефектов, которые могут стать причиной возникновения сомнений.
Проверку на отсутствие противоречий между правами на собственность, которые были заявлены и которые уже существуют. Отслеживается наличие иных причин, которые могут стать причиной вынесения отказа в регистрации.
Проверку договоров, не имеющих нотариального удостоверения.
Выносится решение о том, будут ли зарегистрированы права собственности или будет вынесен отказ. В распоряжении органов БТИ 14 суток со дня подачи пакета документов полного. В это время не входит проведение инвентаризационных работ. В случае вынесения отказа будут соблюдены следующие положения он оформляется в письменной форме, содержится дата и место принятия данного решение, причина. В качестве удостоверения документа выступает подпись работника БТИ и начальника, а также печать.
БТИ представляет справки из реестра, а также информацию по запросу.

Нужен образец выписки из техпаспорта БТИ формы 1а Смотрите здесь.

Как написать заявление в БТИ на получение кадастрового паспорта Подробная информация в этой статье.

Необходимые документы

Временное положение, содержащее положения о порядке осуществления государственной регистрации, предусматривает перечень документов, необходимых для предъявления в органы БТИ их подача осуществляется вместе с заявлением или договором.

Документация, устанавливающая основания для перехода прав владения и распоряжения. Это может быть соглашение куплипродажи, приватизации или наследования. В список возможных соглашений входит множество других о выделе доли недвижимости, о разделе недвижимости, находящейся в совместном ведении и т.д.
Свидетельство, подтверждающее право на наследство. Здесь необходимо учитывать несколько нюансов. Вопервых, документ должен выдаваться государственными нотариусами. Вовторых, его получение необходимо только в том случае, если имущество было передано по наследству.
Гражданский паспорт лица, осуществляющего регистрацию прав собственности на недвижимость в БТИ.
Технический или кадастровый паспорт в зависимости от вида недвижимого имущества.

Органы БТИ оставляют за собой право требования дополнительной документации, если в этом возникнет необходимость.

Образец заявления на регистрацию прав собственности можно скачать тут.

Большая часть проблем, которые возникают у граждан, желающих получить права собственности, связаны с отсутствием разрешения на проведение строительства, незаконные перепланировки и т.д.

Чтобы в последующем с ними не столкнуться, всю строительную деятельность рекомендуется проводить легально.

Стоимость услуг по регистрации договора купли-продажи квартиры

В комплект услуг по регистрации договоров купли-продажи квартиры входит:

Правовая эеспертиза представленных Заказчиком документов на квартиру для регистрации договора купли-продажи квартиры
Подготовка документов, необходимых для проведения уполномоченным органом технической инвентаризации (в случае необходимости)
Формирование пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры
Подача документов в Федеральную Регистрационную Службу, сопровождение государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, получение зарегистрированного договора и передача его Заказчику

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры:

Договор купли-продажи квартиры с актом передачи имущества в количестве, равном числу сторон договора и один экземпляр для ФРС.Свидетельство о гос. регистрации права собственности на квартиру.Документы-основания, указанные в свидетельстве.Кадастровый паспорт, экспликация + справка о стоимости квартиры, если договор будет нотариально заверяться.Нотариальное сугласие супруга/супруги на совершение сделки купли-продажи квартиры

И ограничен в качестве документа-основания при регистрации прав на объект недвижимости.

Технический паспорт содержит технико-экономические сведения об объекте жилого фонда и условно-схематическое положение объекта в пространстве (не имеет геодезических координат объекта). Технический паспорт, изготовленный после 1 января 2013 года не содержит юридически-значимых сведений об объекте недвижимости (Постановление Правительства РФ от 27 июня 2013 г. N 546 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства».

Переходный период в деятельности БТИ

По мере вступления в силу новых законодательных норм, регулирующих область учёта недвижимых объектов, менялись и задачи БТИ. Наиболее кардинальные изменения произошли в 2012 и 2013 годах, когда фактически был утрачен правой статус органов технической инвентаризации.

Переходный период связан с реализацией положений ФЗ , создавших новые отношения в связи с переходом на кадастровую систему учёта сведений. Право подготовки документов для постановки недвижимости на учёт Закон передал специальному субъекту отношений ― кадастровому инженеру.

Одновременно определил требования к физическим лицам на занятие этой деятельностью:

наличие квалификационного аттестата кадастрового инженера;
гражданство РФ;
высшее образование, полученное в учебном заведении, имеющим государственную аккредитацию либо профессиональное образование по одной из специальностей, определённых министерством экономразвития;
отсутствие неснятой или непогашенной судимости за совершение преступлений умышленного характера.

Кадастровая деятельность может происходить в форме:

индивидуального предпринимателя;
работника юридического лица на основании трудового договора.

К юридическому лицу, в отличие от ИП, предъявляются дополнительные требования:

иметь в штате двух и более кадастровых инженеров с наличием права заниматься такой деятельностью;
обеспечить сохранность получаемых документов.

Законом дано было специальное право в переходный период с 1.01.2013г. по 1.01.2014г. осуществлять кадастровую деятельность организациям БТИ. Предоставив на год органам технической инвентаризации недвижимого имущества полномочия кадастрового инженера, законодатель, таким образом, предложил привести деятельность БТИ в соответствии с ФЗ , т.е. фактически прекратить деятельность в виде органа технического учёта. Соответственно, с потерей статуса, произошла правовая утрата документов технического учёта БТИ.

Регулирование кадастровых отношений на современном этапе

Учёт недвижимости, регистрацию прав собственности и сделок с объектами недвижимости, ведёт федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Постановка либо снятие с учёта объекта орган кадастрового учёта производит на основании следующих документов:

заявления в территориальный орган кадастрового учёта. Может быть представлено в электронном виде;
. Представляется в случае учёта земельного участка. Одновременно, при наличии прилегающих границ соседних участков, прилагаются копии документов о согласовании границ участка;
объекта незавершённого строительства, здания, помещения, сооружения;
разрешения ввода капитального строения в эксплуатацию;
. Необходим для снятия недвижимости с учёта;
подтверждающего полномочия представителя документа;
правоустанавливающих собственность копий документов на соответствующие объекты;
сведений о категории земель участка;
данных о разрешённом использовании земель;
документа, допускающего изменение назначения регистрируемого помещения либо здания;
проекта межевания земель по месту расположения участка;
документов, подтверждающих согласование проекта межевания;
адреса объекта недвижимости.

Объекта, подтверждающий прекращение его существования, представляются в кадастровый орган в электронном виде, заверенном электронной подписью кадастрового инженера.

Заблуждение о роли БТИ на современном этапе

Прежде всего, следует на современном этапе рассматривать аббревиатуру «БТИ» не более как бренд организационной формы ведения кадастровой деятельности юридическим лицом. Фактическое содержание наименования никоим образом не связано с наличием таких возможностей. Любой выполненный документ, не относящийся к системе кадастрового учёта, носит архивный статус () и иного хождения не имеет.

Отсутствие разъяснительной информации об этом привело к повальному заблуждению даже среди руководителей крупных строительных, девелоперских, риэлторских компаний, нотариусов, банков относительно документов технического учёта зданий. Более того, суды только начинают отходить от практики использования прежних документов в качестве допустимых доказательств в деле. Потребовался ряд обращений юристов в высшие судебные инстанции, чтобы подтвердить неправовой статус сведений БТИ.

В немалой степени поддержанию значимости документов в обиходе способствовало разночтение норм материального права, касающегося учёта жилого фонда. Жилищное законодательство предусматривает техническую инвентаризацию и паспортизацию при учёте государственного жилищного фонда с оформление неупотребимых ныне технических паспортов. Коллизия права решается просто. В случае противоречия законов, применяется норма специального законодательства. Таким образом, всё встаёт на свои места. Новый Закон является специальной нормой, определяющей систему учёта всех недвижимых объектов, с том числе и государственного жилого фонда.

В Росреестре зафиксированы и пресечены случаи давления министерств по имуществу в регионах на администрации муниципальных администраций ― устанавливать для граждан обязательное предоставление техпаспортов при решении каких―либо жилищных вопросов. Объяснение подобного лоббирования интересов потерявших статус органов БТИ среди чиновников Госкомимущества простое. Связано с тем, что на их взгляд технический план по сравнению с техническим паспортом менее информативен, не содержит сведений о внутренней организации объекта. В частности, план не содержит данных о коммуникациях инженерных систем.

Можно отметить отдельные недостатки технического плана и, соответственно, преимущества технического паспорта. Однако под этим следует понимать о возможном несовершенстве инструмента учёта недвижимости. Хотя, рассуждая далее, логично задаться вопросом о том, кому это надо. Собственнику недвижимости или кадастровому органу для учёта объекта это не требуется. Получается, что вся дискуссия происходит вследствие испытываемых неудобств ЖЭК, которые никакого отношения к системе государственного учёта недвижимости не имеют.

Будущее БТИ

В последней законодательной практике появилось хорошее направление внесения изменений в понятия, которые могут ввести в заблуждение. Пример: в законе о статусе военнослужащих первоначально жилищная субсидия обозначалась, как единовременная денежная выплата. Чтобы устранить путаницу с другим словосочетанием «единовременная выплата», законодатель сделал значимое изменение правового обозначения.

В случае с БТИ ситуация похожа. Единственно, что нет правового регламента в отношении названия, которое создаёт путаницу, подогреваемую информативной нечистоплотностью отдельных государственных и коммерческих структур. Решение о недопустимости применения в названии организации дезинформирующей информации, должно решаться на законодательном уровне, через депутатский запрос.