Сделки, не подлежащие регистрации, и сделки, требующие нотариального удостоверения

В рамках подготовки тома (условно - третьего) комментария к ГК РФ, посвященного сделкам (проект #глосса), выкладываю проект комментария к ст. 164 Кодекса, посвященной государственной регистрации сделок. Буду рад замечаниям и предложениям!

Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

1. Государственная регистрация сделок, то есть, специальная процедура официальной фиксации факта совершения сторонами той или иной сделки, может вводиться законодателем для решения нескольких задач.

1.1. Во-первых, регистрация сделок может быть установлена для целей проверки содержания сделки, установления соответствия ее условий закону, проверки дееспособности ее сторон, наличия полномочий у лиц, действующих от имени сторон сделки, разъяснения сторонам сделки, не искушенных с правовых вопросах, содержания и последствий сделки и проч. Строго говоря, в этом случае государственная регистрация сделки мало чем будет отличаться от нотариального удостоверения сделки; по сути, единственное отличие будет заключаться в субъекте, который от имени публичной власти (при нотариальном удостоверении им является нотариус, при регистрации сделки - чиновник регистрационного ведомства) совершает те действия, которые в соответствии с законом необходимо совершить при осуществлении регистрационного действия.

Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законодателем для целей оглашения результата сделки, придания правовым последствиям, порожденным сделкой, эффекта публичности. В этом случае центр правовых усилий регистратора смещается с проверки содержания сделки на то, чтобы обеспечить доступность третьим лицам информации о факте совершения сделки и о ее условиях. Это делается с целью создать для третьих лиц презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект публичности зарегистрированной сделки) и вменить правовые последствия зарегистрированной сделки всем третьим лицам, так как предполагается, что третьи лица действуют, зная о факте совершения зарегистрированной сделки и ее условиях.

Очевидно, что в случае если законодатель выбирает в качестве основной цели регистрации сделок проверку содержания сделки (и тем самым - защиту интересов сторон сделки), то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, чтобы сделка в принципе не считалась совершенной, не порождала вообще никаких последствий. Иными словами, в этом случае регистрация создает сделку.

В случае же если законодатель в качестве основной цели введения регистрации сделок преследует обеспечение эффекта публичности сделки и ее правовых последствий, то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, что третьи лица могут считать сделку не совершенной, они не будут связаны правовыми последствиями такой сделки.

1.2. Из текста комментируемой нормы напрямую не следует, какую именно цель преследует законодатель, вводя положения о государственной регистрации сделок. Под "правовыми последствиями сделки", которые упоминаются в п. 1 комментируемой статьи, можно понимать как последствия в виде прав и обязанностей по сделке (то есть, условно говоря, последствия отсутствия регистрации можно понимать так: нет регистрации - нет сделки вообще), так и отсутствие эффекта сделки для третьих лиц (то есть, нет регистрации сделки - она не может быть противопоставлена третьим лицам). Ответ на этот вопрос может быть обнаружен в нормах п. 3 ст. 433 ГК РФ о государственной регистрации договоров. Норма устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента государственной регистрации. Акцент, сделанный законодателем в указанной норме, на то, что договор должен третьими лицами рассматриваться как заключенный только если он прошел государственную регистрацию, недвусмысленно дает понять, в чем заключалась цель законодателя, вводящего требование о государственной регистрации тех или иных сделок.

Таким образом, c учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ норму п. 1 комментируемой статьи следует интерпретировать в том смысле, что наступление правовых последствий сделки, в отношении которой законодатель ввел требование о государственной регистрации, в виде эффекта этой сделки для третьих лиц произойдет после государственной регистрации сделки.

Однако эффект сделки в виде договорных прав и обязанностей сторон сделки по отношению друг к другу возникает с момента достижения сторонами либо согласия по всем существенным условиям сделки в установленной законом или соглашением сторон форме (простой письменной или нотариальной), или - если договор является реальным - с момента передачи вещи, являющейся предметом сделки.

Например, в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости, заключенный на срок год и более подлежит государственной регистрации. Для третьих лиц он будет считаться заключенным с момента регистрации. Это означает, что все третьи лица будут связаны внешними эффектами договора аренды (то есть, правами арендатора, которые в силу указания закона могут быть противопоставлены третьим лицам - к их числу относятся (а) следование аренды за вещью при смене собственника (ст. 617 ГК РФ), (б) преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), и (в) защита владения арендатора против третьих лиц, вытекающая из ст. 305 ГК РФ) лишь при условии и с момента государственной регистрации договора аренды2.

1.3. Однако обязательственные отношения между сторонами договора аренды возникнут с момента подписания договора аренды: например, обязанность арендодателя передать предмет аренды в срок, указанный в договоре, возникает не с момента регистрации договора аренды, а с момента его подписания, так как это положение договора аренды не затрагивает третьих лиц. Равным образом, обязанность арендатора уплачивать арендную плату никак не связана с государственной регистрацией договора аренды, поэтому она возникает с момента подписания договора аренды (если договором не установлен иной момент, с которого возникают денежные обязательства арендатора). Взаимные обязательства арендатора и арендодателя, связанные с неотделимыми улучшениями предмета аренды, также не имеют никакого отношения к внешниv эффектам аренды, поэтому они возникают с момента подписания договора и существуют даже если договор аренды недвижимости так и не был зарегистрирован.

Описанные правовые позиции в отношении договора аренды недвижимости и его государственной регистрации устоялись в судебной практике (см: постановление Президиума ВАС РФ № 4905/11 от 06.09.2011, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, п. 2 и информационного письма Президиума ВАС РФ № 165 от 25.02.2014, СКЭС ВС № 309-ЭС16-14273). Таким образом, идея о том, что государственная регистрация договора аренды осуществляется для целей противопоставления прав арендатора недвижимости третьим лицам? является сегодня доминирующей в российском частном праве.

1.4. Аналогичным образом судебная практика относится и ко второму случаю, в котором законодатель вводит государственную регистрацию сделки с недвижимостью. Речь идет о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»). В соответствии с практикой Президиума ВАС РФ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве рассматривается как способ придания эффекта публичности договорным отношениям дольщика и застройщика во избежание так называемых «двойных продаж» (заключения договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же недвижимости с несколькими лицами). Иными словами, для того, чтобы дольщик мог противопоставлять третьим лицам свои права по договору с застройщиком (право требовать передачи в собственность помещения именно ему), этот договор должен быть зарегистрирован (постановление Президиума ВАС РФ № 15510/12 от 12.03.13; этот подход был поддержан и ВС, см. СКАД ВС № 309-ЭС16-14273). Однако «внутренние» отношения застройщика и дольщика возникают с момента подписания договора, но не его регистрации. Например, обязанности застройщика по отношению к дольщику, установленные законом или договором, возникают с момента подписания договора, но не его регистрации; равным образом обязанности дольщика совершить те или иные действия также должны считаться существующими с момента заключения договора.

В уже упомянутом деле № 15510/12 Президиум ВАС РФ признал, что требование дольщика в отношении застройщика о передаче жилого помещения может быть установлено в реестре кредиторов застройщика даже в случае если договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию: "Отсутствие регистрации... не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве".

1.5. Государственная регистрация не является формой сделки. Это следует, в частности, из положений п. 2 ст. 165 ГК РФ: "Если сделка совершена в надлежащей форме, но не одна из сторон уклоняется от ее регистрации, …". Иными словами, законодатель не рассматривает отсутствие государственной регистрации сделки как нарушение формы сделки, которое влечет за собой последствия, указанные в ст. 162 и ГК РФ.

1.6. В первоначальной редакции Кодекса содержалось довольно много норм, вводивших государственную регистрацию сделок как с недвижимостью, так и с объектами интеллектуальной собственности (например, ст. 558, 560, 574, 584, 1232, 1234, 1235). Однако в настоящее время в ходе реформы ГК РФ почти все нормы о государственной регистрации сделок были отменены, а центральное место как объект регистрации заняли права на недвижимости либо результаты интеллектуальной деятельности (см. в особенности ст. 8.1 ГК РФ).

Это связано с тем, что прежний подход - регистрация и прав на указанные объекты (всегда), и сделок с ними (в некоторых, прямо установленных законом случаях) - основывался на смешении двух типов регистрационных систем: транскрипционно-инскрипционной (французской) регистрационной системы, предполагающей регистрацию (всех) сделок с недвижимостью и системой поземельных книг (немецкой регистрационной системой), в основе которой лежит идея регистрации прав на недвижимости. Первая регистрационная система основана на посубъектном принципе регистрации (когда информация о сделках располагается в разделах реестра, открываемых на каждого покупателя, залогодержателя и проч.); вторая же регистрационная система имеет в своей основе пообъектную регистрацию, когда на каждый объект недвижимости заводится отдельная поземельная книга, в одном из разделов которой ведутся записи о собственности на соответствующую недвижимость и ее переходе.

В целом пообъектная система регистрации прав была признана более удобной для оборота и поэтому с 1 марта 2013 года (дата вступления в силу Федерального закона № 302-ФЗ, "открывшего" реформу ГК РФ) началась фактически процедура демонтажа правил о регистрации договоров и переход исключительно на систему регистрации прав на имущество. Вновь вводимые правила о регистрации также учитывают это и предполагают регистрацию прав (обременений), но не сделок, на основе которых они возникают, ср. напр. новые правила о государственной регистрации найма жилых помещений (п. 2 ст. 674 ГК РФ) как обременения (но не договора!).

1.7. Кроме того, легко заметить, что законодатель, вводя в 90-х годах положения о регистрации сделок, явно преследовал одновременно две цели.

Во-первых, ввести путем установления требования о государственной регистрации сделки, суррогат обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (которое было фактически отменено в 90-е годы) и, тем самым, предоставить хотя бы какую-то защиту более слабым в правовом и общесоциальном смыслах сторонам сделок с недвижимостью (в первую очередь, жилой). Таковы были нормы о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений (при том, что купля нежилых помещений государственной регистрации как сделка не подлежала), мены жилыми помещениями, дарения, ренты, ипотеки.

Во-вторых, законодатель явно стремился путем установления требования о государственной регистрации некоторых договоров ввести систему оглашения этих сделок, дабы защитить третьих лиц от неинформированного вступления в правовой контакт со сторонами этих сделок (например, требование о государственной регистрации договора аренды недвижимости было введено для того, чтобы защитить покупателей недвижимости от возможного существования долгосрочной аренды, о которой покупателю было бы не известно; требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве было введено, чтобы исключить возможность т.н. "двойных продаж" недвижимости в строящихся домах).

В ходе реформы ГК судьба этих разных правовых решений сложилась по-разному, Первая группа сделок, ранее объявленных подлежащими регистрации, была освобождена от нее с 01.09.2013, и, потенциально, в их отношении в будущем должна быть возвращена обязательная нотариальная форма сделки. Вторая же группа сделок, в отношении которых введено требование о государственной регистрации, сохранила регистрацию как атрибут сделки, и, как уже описывалось выше, сначала судебная практика, а затем и законодатель в п. 3 ст. 433 ГК РФ довольно серьезно развили идею непротивопоставимости прав из незарегистрированных сделок.

1.8. Государственная регистрация сделок осуществляется только в том случае, если закон прямо объявил сделку подлежащей регистрации (как уже упоминалось, в настоящий момент законодатель объявляет подлежащими регистрации только две сделки - договор аренды недвижимости на срок год и более и договор участия в долевом строительстве) (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В случае если законодатель не предусмотрел государственную регистрацию договора соответствующего вида, стороны не вправе обращаться с заявлением о регистрации совершенной ими сделки (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

1.9. Государственную регистрацию сделок, установленную федеральным законодателем, следует отличать от учета тех или иных договоров, правила о котором вводились (или могут быть введены) местными органами власти. Последний осуществляется в статистических целях, в рамках проведения мероприятий по социальной политике и проч. Каких-либо частноправовых последствий наличие либо отсутствий такого рода учета договоров не влечет (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

По сути государственная регистрация (в отличие от соблюдения формы сделки) является добровольным действием: стороны вправе совершить сделку, но не придавать ей эффект публичности, если они полагают, что необходимости в противопоставлении сделки третьим лицам в будущем не будет. Например, материнская компания передает дочерней компании в аренду на длительной срок здание; при этом стороны понимают, что здание составляет основной актив бизнеса данной предпринимательской группы и вряд ли будет отчуждено в будущем. Таким образом, у сторон сделки нет стимулов тратить время и деньги на государственную регистрацию такого договора аренды, ведь он будет связывать их, создавая действительное правовое основания для пользования зданием и уплаты арендных платежей, и без нее.

1.10. Наличие зарегистрированной сделки не может само по себе создавать препятствия для государственной регистрации другой сделки с тем же имуществом (например, вполне возможна аренда одной и той же вещи двумя арендаторами, которые будут использовать вещь с разной целью, см. п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011). Это связано с тем, что такие договоры, заключенные одним лицом с несколькими контрагентами по поводу одной и той же вещи, порождают лишь конкурирующие обязательства этого лица перед контрагентами; факт наличия нескольких сделок по поводу одного и того же предмета не влечет за собой недействительность этих сделок.

Однако законодатель может установить, что наличие зарегистрированной сделки с имуществом может являться основанием для отказа в государственной регистрации второй сделки с тем же имуществом (напр. п. 39 ч. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"). Это будет означать, что такой договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным между сторонами, породит ответственность застройщика перед дольщиком, но этот договор не может быть противопоставлен лицу, уже зарегистрировавшему свой договор в реестре.

1.11. Текущая судебная практика довольно противоречиво решает вопрос относительно того, достаточно ли простого факта отсутствия регистрации сделки для того, чтобы она не имела эффекта против третьих лиц, либо же третьи лица помимо этого также должны быть добросовестными, то есть, не просто не знавшими, но и не должными знать о совершенно, но не зарегистрированной сделке. Например, в соответствии с положениями ст. 8.1 (абз. 2 п. 6) и 51 (абз. 2 п. 2) ГК РФ, отсутствие записей в реестре имеет значение только для тех, кто не знал и не должен был знать о недостоверности реестра, то есть, добросовестных лиц; лица, знавшие или должные знать о действительном положении дел, не могут ссылаться на записи в реестре. При этом в п. 3 ст. 433 ГК РФ, которым была введена доктрина непротивопоставимости третьим лицам незарегистрированных договоров, указание на то, что это положение действует исключительно в отношении добросовестных лиц, не содержится.

В постановлении Пленума ВАС РФ № 98 от 25.12.2013 (относительно незарегистированных договоров аренды, заключенных в период с 2 по 3 марта 2013 г.) указание на то, что такие договоры непротивопоставимы только недобросовестным лицам, также отсутствует. Однако в информационном письме № 165 от 25.02.2014 (п. 4) Президиум ВАС все же подчеркнул, что принцип непротивопоставимости незарегистрированных сделок работает только против добросовестных третьих лиц.

Последнее решение кажется все же более предпочтительным. Например, тот факт, что покупатель знал (или должен был знать) о договоре аренды, но, невзирая на это, приобрел недвижимое имущество, свидетельствует о его молчаливом согласии с тем, что в его отношениях с арендатором будут применяться положения ст. 617 ГК РФ. Такое решение в большей степени соответствует поиску баланса интересов нового собственника и стороны незарегистрированной сделки.

1.12. Непротивопоставимость незарегистрированной сделки третьим лицам в частноправовых отношениях не означает, что точно такой же эффект незарегистрированная сделка должна иметь в публично-правовых отношениях. Например, в случае если публичное право связывает те или иные последствия именно с зарегистрированной сделкой (например, право на получение лицензии на торговлю алкоголем и проч.), от требование публичного органа представить именно зарегистрированный договор должно обсуждаться не сквозь призму комментируемой статьи и положений п. 3 ст. 433 Кодекса, но через нормы публичного права, выдвигающего определенные требования к договору, например, аренды, представляемому в публичный орган для тех или иных целей.

Однако в случае, например, если публичное право не связывает правовые последствия именно с государственной регистрацией сделки, то они должны наступать вне зависимости от того, прошла ли сделка государственную регистрацию. Например, незарегистрированный договор аренды должен производить такие же налоговые последствия, как и зарегистрированный.

2. Описанные выше правовые последствия регистрации сделки имеют то же значение (конститутивное, то есть, придающее силу сделке в целом, и деклараторное, то есть, придающее силу сделке только в отношении третьих лиц) в отношении изменения и прекращения сделки.

2.1. Некоторое время назад возник вопрос о том, следует ли регистрировать дополнительные соглашения к договорам, которые подлежат государственной регистрации? Этот вопрос был порожден принципом, в соответствии с которым зарегистрировать можно было только ту сделку, которая прямо в законе была названа подлежащей государственной регистрации. В связи с тем, что относительно дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам не было специального указания на то, что такие сделки подлежат регистрации, судебная практика первоначально отвергала необходимость и возможность их регистрации. Однако впоследствии Президиум ВАС скорректировал подходы судов, признав возможность государственной регистрации дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

2.2. В случае если условия сделки, прошедшей государственную регистрацию, были изменены, то эти изменения вступят в силу для сторон сделки с момента заключения соответствующего соглашения, а для третьих лиц - с момента государственной регистрации изменений.

Так, если стороны изменили условие о размере арендной платы в договоре аренды недвижимости, прошедшем государственную регистрацию, но при этом не зарегистрировали дополнительное соглашение, то в отношениях между арендатором и арендодателем последний имеет право требовать от первого уплаты арендной платы в соответствии с условиями дополнительного соглашения (СКЭС ВС № 309-ЭС16-14273).

Однако если вопрос о размере арендной платы будет обсуждаться в рамках отношения арендатора и третьего лица (например, покупателя либо залогодержателя арендуемого арендатором здания или помещения), то он должен быть решен в соответствии с тем условием об арендной плате, которое содержится в зарегистрированном договоре аренды недвижимости (правовая позиция, содержащаяся в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" более не актуальна).

2.3. Так же решается и вопрос относительно правовых последствий прекращения зарегистрированной сделки. Тот факт, что прошедший регистрацию договор был расторгнут по решению суда или соглашению сторон (или сторона отказалась от него в одностороннем порядке), либо имелись иные основания для прекращения обязательств по договору, но это не было зарегистрировано в реестре, не означает, что договор по-прежнему действует: для сторон сделки он прекратился. Но в отношении добросовестных третьих лиц, которые действуют, полагая, что зарегистрированный договор по-прежнему существует, он должен считаться существующим.

Например, представим, что договор аренды недвижимости был расторгнут его сторонами досрочно, но арендатор и прежний арендодатель не обратились в орган по регистрации с тем, чтобы погасить запись о государственной регистрации договора аренды. Здание было приобретено третьим лицом, добросовестно полагавшим, что аренда действует (например, в момент приобретения собственности на здание арендатор еще не возвратил владение зданием), и рассчитывавшим на доход от платежей арендатора.

В случае если будет доказано, что покупатель не должен был знать о том, что договор аренды был расторгнут предыдущим собственником, то арендатор будет обязан возместить убытки, возникшие у такого покупателя в связи с тем, что договор аренды к моменту перехода собственности был прекращен, так, как будто бы он (арендатор) уклоняется от надлежащего исполнения договора аренды. Это решение должно быть поддержано как при виновном бездействии сторон договора аренды, так и (особенно!) в той ситуации, когда арендатор и арендодатель намеренно скрывают от покупателя, что аренда прекращена, вводя того в заблуждение относительно будущих правовых последствий покупки недвижимости.

В случае же если недобросовестным (так как закон не устанавливает сроков, в течение которых стороны должны обратиться за регистрацией прекращения договора аренды, поэтому такое поведение не может быть квалифицировано как незаконное) было лишь поведение одной из стороны договора аренды (арендодателя или арендатора), то соответствующее лицо будет отвечать перед покупателем недвижимости за убытки. Очевидно, что ответственность арендодателя (продавца) будет охватывать убытки, причиненные тем, что договор аренды в действительности не существует (при этом существование договора аренды может как вытекать из договорных заверений, так и из подразумеваемого условия о наличии аренды, которое может быть отнесено к числу условий о качестве проданной вещи).

С ответственностью арендатора намного сложнее. По всей видимости, она возможна лишь в том случае если бездействие арендатора в части регистрации прекращения договора аренды будет нарушать стандарт разумного и добросовестного поведения (ст. 1 , ГК РФ). В целом, арендатор, зарегистрировавший аренду, может рассматриваться как лицо, принявшее на себя риски, связанные с публичностью аренды. Эти риски проще возложить на арендатора, чем на покупателя, так как в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав для регистрации аренды (и прекращения аренды) достаточно заявления как одного арендодателя, так и одного арендатора (п. 1 ст. 51 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"). Таким образом, арендатору, сделавшему доступным широкой публике информацию о договоре аренды, можно вменить также и обязанность уведомить публику о прекращении договора; в случае же если он не делает это неразумно длительное время после прекращения аренды, он должен нести соответствующие риски.

Впрочем, возможно и иное решение: доктрина противопоставимости зарегистрированных сделок может быть использована только лицом, которое является управомоченным субъектом по зарегистрированной сделке, то есть, арендатором, так как оглашение нужно только для того, чтобы он мог противопоставлять свое право более поздним правам. Иными словами, регистрация сделок - не "обоюдоострое оружие", оно не может быть повернуто против управомоченного зарегистрированной сделкой лица.

Сейчас можно лишь констатировать, что однозначного ответа на вопрос о соотношении прекращения зарегистрированной сделки и исключением из реестра записи о регистрации сделки практика пока не выработала.

Необходимость государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимость в результате такой сделки возникает в случаях оформления следующих видов сделок:

ü ипотеки (ст.339 ГК РФ);

ü залога, возникающего в силу закона (ст.ст.489, 587 ГК РФ);

ü купли-продажи жилого помещения, в том числе его части (ст.558 ГК РФ);

ü мены жилых помещений, в том числе их частей (гл. 30, ст.567 ГК РФ);

ü продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ);

ü отказа одаряемого принять в дар недвижимость до момента передачи ему дара в случае, когда договор дара зарегистрирован (ст.573 ГК РФ);

ü дарения недвижимого имущества, в том числе его части (ст.574 ГК РФ);

ü пожертвования недвижимости (ст.ст.574, 582 ГК РФ);

ü ренты, предусматривающей передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ);

ü пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего передачу недвижимости (ст.ст.584, 601 ГК РФ);

ü аренды здания или сооружения, их частей, если срок аренды более одного года (ст.651 ГК РФ) ;

ü аренды иного недвижимого имущества вне зависимости от срока аренды (ст.609 ГК РФ);

ü договора аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ);

ü уступки права (требования), основанного на сделке, подлежащей государственной регистрации (ст.389 ГК РФ);

ü перевода долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (ст.391 ГК РФ);

ü соглашения об изменении и расторжении указанных договоров (ст.452 ГК РФ);

ü передачи жилых помещений в собственность граждан (ст.7 Закона РФ от 4 июля 1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при заключении которых требуется регистрация как самой сделки, так и возникающего на ее основании перехода права на недвижимое имущество.

Ø Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК РФ).

41. Правовые последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки.

В современных российских условиях сделки с недвижимым имуществом - явление очень распространенное и необходимое. В гражданский оборот вовлечены не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, комплексы зданий, но и жилые дома и квартиры. При заключении сделок с недвижимостью затрагиваются интересы ее участников, и поэтому для них особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы их права не были нарушены и не возникли неблагоприятные правовые последствия.
Сделки с недвижимостью заключаются в простой письменной или нотариальной форме, в которой фиксируется волеизъявление участников сделки. Однако законодательством для сделок с недвижимым имуществом установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Следует отметить, что для подачи документов для государственной регистрации никаких сроков в законодательстве не предусмотрено.

Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других случаях - необходимым условием признания договора заключенным.
Необходимость четкого разграничения недействительных и незаключенных сделок имеет важное практическое значение и обосновывается наступающими последствиями - в первом случае применяются специальные правила о последствиях, установленные гражданским законодательством для отдельных видов недействительных сделок, а во втором случае возникают обязательства из неосновательного обогащения.
Недействительная сделка является недействительной с момента ее совершения, что применительно к договорам означает - с момента заключения договора. Незаключенный договор не может быть недействительным.
Недействительные сделки различаются в зависимости от того, требуется ли для ее признания недействительной решение суда (оспоримые сделки) либо сделка является недействительной независимо от такого решения (ничтожные сделки).

Недействительность сделки означает, что за ней не признается значение юридического факта, в связи с чем недействительная сделка не может породить тот результат, который стороны имели в виду при заключении сделки. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением недействительности сделки.

Последствия, связанные с недействительностью сделки, состоят в том, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть общим правилом является возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Такой возврат сторон в первоначальное положение называется двусторонней реституцией.

Срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки равен десяти годам и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Для оспоримых сделок установлен годовой срок исковой давности, а по нормам о неосновательном обогащении применяется общий срок исковой давности - три года.

Незаключенная сделка не является состоявшейся ввиду несоблюдения порядка совершения сделки и (или) отсутствия предусмотренных законом условий, необходимых для ее совершения. Если же незаключенная сделка была исполнена сторонами, то к ней должны применяться нормы о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ) и гражданско-правовой ответственности (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).
Неосновательным считается приобретение или сбережение, не основанное на законе, ином правовом акте либо сделке (ст. 1102 ГК РФ). Помимо возврата имущества в натуре нормы, регламентирующие последствия неосновательного обогащения, предусматривают возмещение: стоимости имущества в случае невозможности возвратить его в натуре; убытков, вызванных последующим изменением стоимости этого имущества; лицом, неосновательно пользовавшимся чужим имуществом, потерпевшему того, что лицо сберегло вследствие такого пользования; потерпевшему не полученных им доходов.
Как отмечают цивилисты, "сложность, однако, заключается в том, что по юридическим последствиям исполнение несостоявшейся сделки мало чем отличается от общих последствий исполнения недействительной сделки" <*>. Ст. 1103 ГК, регламентирующая соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав, устанавливает, что правила о возврате неосновательного обогащения подлежат применению также и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений. Вместе с тем закон не указывает, в каком порядке к недействительным сделкам применяются нормы о неосновательном обогащении: самостоятельно, дополнительно (субсидиарно) или альтернативно. Верной представляется позиция, согласно которой применение норм о неосновательном обогащении носит субсидиарный характер, что вполне соответствует тексту п. 2 ст. 167 ГК, предусматривающего двустороннюю реституцию, если иные последствия не предусмотрены законом. Ведь имущество, подлежащее возврату, могло претерпеть различные изменения: его состояние могло ухудшиться или улучшиться, оно могло принести доход или, наоборот, потребовать затрат на его содержание.

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Рассмотрим несколько вариантов.
1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ - продажа предприятия). Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого не могут быть признаны недействительными.
2. Закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, и договор считается заключенным с момента государственной регистрации (например, п. 2 ст. 558 ГК РФ - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), но законом не установлено, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной и соответственно не может быть признана недействительной.
3. Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст. 574 ГК РФ - договор дарения, ст. 584 ГК РФ - договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделкам будет применяться общее правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В рассмотренных выше первых двух случаях положения п. 3 ст. 433 ГК РФ будут дублироваться в нормах о конкретных видах сделок.
Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в трех рассмотренных примерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.
4. ГК РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ - договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ - передача недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.
Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ).
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной". Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова "в случаях, установленных законом": когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации?
Если рассматривать вариант, когда в законе содержится требование о государственной регистрации, то из него следует, что любая сделка, в отношении которой закон установил требование о государственной регистрации и оно не было соблюдено, считается ничтожной. Однако в таком случае это противоречило бы норме, в соответствии с которой государственная регистрация является условием признания сделок заключенными.
Если же рассмотреть другой вариант, то можно сделать вывод о ничтожности только определенных видов сделок, в отношении которых не соблюдено требование о государственной регистрации, вследствие чего они являются ничтожными в соответствии с прямым указанием на это закона.
Представляется, что правильным вариантом является второй вариант, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы. Это объясняет, почему законодатель в одних статьях об определенных видах сделок прямо говорит об их ничтожности в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других - нет. Кроме того, если бы первый вариант толкования был правильным, то построение фразы выглядело бы по-другому и слова "в случаях, установленных законом" относились бы не только к требованию о государственной регистрации, но и к нотариальному удостоверению сделок.

Для определения последствий недействительных и незаключенных сделок следует, в частности, проанализировать значение нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ. Для этого необходимо ответить на вопрос, к каким видам сделок могут быть применены нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ: к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п. 2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п. 3 позволяет сделать вывод о распространении его положений как на недействительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны.
Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Таким образом, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права).
Как уже отмечалось, неверное толкование ст. 433 ГК РФ создает немало проблем как теоретического, так и практического характера. Продавцы и покупатели, ссылаясь на эту статью, стараются убедить друг друга в том, что, подписывая договор, стороны не приняли еще никаких обязательств друг перед другом и что до государственной регистрации каждый из них может в одностороннем порядке отказаться от его исполнения. Определение момента заключения сделок особенно важно. В данном случае мы должны различать возникновение обязательственных отношений и вещного права. Обязательственные правоотношения возникают с момента подписания договора, и стороны вправе требовать друг от друга соответствующего поведения, а п. 3 ст. 165 ГК защищает добросовестного исполнителя. Только после регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества.

Из статей 131 и 164 ГК РФ следует вывод о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, прямо указанных в законе.
Сле-довательно, государственной регистрации подлежат следующие сделки:

1. Договор аренды земельного участка на срок более 1 года (ст. 609 Гражданского кодекса РФ)
2. Договор аренды зданий или сооружений на срок более 1 года (ст. 651 Гражданского кодекса РФ)
3. Договор субаренды (ст. 615 Гражданского кодекса РФ);
4. Договор аренды предприятия (ст. 658 Гражданского кодекса РФ);
5. Аренда с правом выкупа (ст. 624 Гражданского кодекса РФ);
6. Договор об ипотеке недвижимого имущества (ст. 339 Гражданского кодекса РФ);
7. Уступка требования, основанного на сделке, подлежащей регистрации (ст. 389 Гражданского кодекса РФ);
8. Перевод долга, основанного на сделке, подлежащей регистрации (ст. 391 Гражданского кодекса РФ);
9. Соглашение об изменении и расторжении зарегистрированной сделки (ст. 452 Гражданского кодекса РФ);
10. Соглашение о прекращении обязательства новацией по зарегистрированной сделке (ст. 414 Гражданского кодекса РФ);
11. Договор аренды лесных участков (ст. 71 Лесного кодекса РФ, ст.609 Гражданского кодекса РФ);
12. Договор участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ).

Следовательно, на совершение всех вышепе-речисленных сделок необходимо получить но-тариально удостоверенное согласие супруга.

Данную услугу Вы можете получить в нотариальной конторе Садиковой Т. В. в Московском районе Санкт-Петербурга.
Самыми распространенными среди сделок, направленных на распоряжение недвижи-мостью, являются сделки, связанные с от-чуждением недвижимости (продажа, мена, дарение и пр.), либо сделки по распоряже-нию недвижимым имуществом, не связан-ные с его отчуждением (аренда, ипотека и пр.). В случаях, когда сделка подлежит но-тариальному удостоверению или государ-ственной регистрации, получение нотари-ально удостоверенного согласия на совер-шение такой сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества (обременяющего недвижимость), но и от супруга другой сто-роны (покупателя либо лица, которому иму-щество переходит по договору мены и т.д.).
Если вам удобно посетить

Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд сделок (договоров) с недвижимостью (например, ипотека, аренда недвижимого имущества и некоторые другие). Однако, следует указать на то обстоятельство, что о регистрация сделок в п. 3 ст. 131 ГК РФ упоминается косвенно. В нем в частности говорится о функциях органа, осуществляющего государственную регистрацию, и подчеркивается, что он осуществляет регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. О регистрации сделок упоминается также в ст. 164 ГК, в которой говорится о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке и случаях предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако ни ст. 131 ГК, ни указанный закон не содержат точного перечня сделок, подлежащих регистрации. Так, в ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отмечено, что сделки с недвижимостью подлежат регистрации в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК. Содержание ст. 131 и 164 ГК в этом плане уже было раскрыто выше, а ст. 130 и 132 не содержат вообще каких-либо упоминаний о регистрации сделок с недвижимостью. Таким образом, все перечисленные нормы отсылают друг к другу и не содержат никаких перечней сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В связи с этим, можно говорить о хаотичности и непоследовательности правового регулирования данного вопроса.

В такой ситуации практика пошла по единственно возможному пути: государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. Это положение отражено и в п. 15 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(245) . В нем в частности было отмечено, что соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость государственной регистрации такой сделки прямо не предусмотрена законодательством.

Таким образом, в отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделок устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п. 5 указанного информационного письма, указавшего, что Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

"Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания".

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Такие сделки, можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права собственности) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права собственности на недвижимость). При этом следует признать, что в законодательстве отсутствуют четкие и недвусмысленные критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (сделка). Логику законодателя понять в данном случае достаточно сложно. Если, например, исходить из социальной значимости жилых помещений и необходимости дополнительного контроля над такими сделками, то введение такой регистрации мало что дает, поскольку регистрирующие органы не имеют возможности проверять дееспособность участников сделки, соответствие их воли волеизъявлению и т.д.

При совершении сделок, требующих государственной регистрации, необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию самой сделки и регистрацию права собственности приобретателя - покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты. При этом надо иметь в виду, что эти два регистрационные действия могут производиться не одновременно, например, в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в кредит, и в частности в рассрочку. В данной ситуации сначала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован переход права.

В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации:

договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК);

соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Фдерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;

договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности;

договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);

договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК) и отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и п. 6 ст. 582 ГК);

договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК).

При этом, как отмечено в п. 14 вышеупомянутого информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г., предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Этот тезис проиллюстрирован следующим примером.

Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок:

договоры аренды:

недвижимого имущества (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

зданий, сооружений (части зданий и сооружений) - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка (договор) (подтверждением служит штамп на договоре) и обременение арендой или ипотекой.

Ранее действовавшая редакция Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 N 219 (п. 72), утвердившего Правила ведения ЕГРП предусматривала право арендатора получить свидетельство о государственной регистрации аренды. В связи с этим возникал вопрос о том, не идет ли речь о возникновении нового вещного права - права аренды *(246) .

Данный вопрос был решен в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. В соответствии с этим письмом регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, т.к. положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому, если договор аренды не подлежит государственной регистрации, то не подлежит государственной регистрации и обременение в виде прав арендатора. Однако для того, чтобы окончательно устранить какие-либо сомнения по этому поводу соответствующие изменения были внесены в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила ведения ЕГРП.

Помимо ГК необходимость государственной регистрации сделок предусмотрена рядом других правовых актов. В частности речь идет о договоре аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ), договоре пользования водным объектом (ст. 59 Водного кодекса РФ), кредитном или ином договоре, устанавливающем обязательство, обеспечиваемое ипотекой и содержащем соглашение об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке), уступке требования или переводе долга по сделке, требующей государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК).

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра и сделок с ним" на договоре проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация сделки" - с указанием даты регистрации, заверенной подписью регистратора и печатью.

Особым образом регистрируются договоры доверительного управления. Нельзя не упомянуть о п. 2 ст. 1017 ГК, согласно которому передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В данном случае речь идет еще об одном виде государственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама сделка.

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Попытка решить эту проблему была сделана в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, в котором было сказано следующее:

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное письмо несомненно сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать того обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации.

В тоже время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее, чем один год не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться.

Таким образом, перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом. Напротив, перечень сделок, государственная регистрация которых не производится, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (свобода договора - п. 2 ст. 421 ГК). Важно отметить следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость (связан с отчуждением недвижимости), то только возникшее право и должно быть зарегистрировано.

В отдельных случаях заключаются так называемые смешанные договоры, то есть договоры, содержащие элементы различных договоров, причем только один из этих договоров подлежит государственной регистрации. Такие договоры также подлежат государственной регистрации. Это было отмечено в указанном Информационном письме ВАС РФ.

Можно привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации, но по которым необходимо зарегистрировать права или ограничения (обременения прав):

договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и др.);

договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации сделки также не требуется. Но состоявшаяся мена недвижимости означает необходимость государственной регистрации возникших прав;

договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года;

различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников (это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда) не регистрируются как сделки, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;

брачный договор (ст. 42 Семейного кодекса РФ), алиментное соглашение, которым предусмотрена передача квартиры (ст. 102 Семейного кодекса РФ);

договор доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влечет необходимость государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК). Данная передача не означает прекращения прав выгодоприобретателя (учредителя доверительного управления) и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение его права собственности;

договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК).

Не регистрируются также договоры подряда на капитальное строительство, предметом которых является строительство здания или иной недвижимости, поскольку по общему правилу до ее сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует в юридическом смысле (исключение составляют объекты незавершенного строительства зарегистрированные в соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. В данном случае следует придти к выводу о том, что все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора совершаются в той же форме, что и договор.

Было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц *(247) . При этом для дополнительной зашиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мнению Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация-собственник жилого помещения заключило договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказало в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим по мнению истца строительная компания остается собственником жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.

Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Таким образом, по мнению автора благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение *(248) . Следует отметить, что приведенный пример является скорее исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходит практически одновременно.

Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены *(249) . Такая точка зрения обоснована, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами незарегистрированный договор считается незаключенным и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - не возникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора, ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165 ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров - а по отношению к ним применяется специальная норма.

В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК), сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.

Следовательно, налицо разные правовые последствия предусмотренные для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок.

Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю деньги.

Тем не менее, несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.

Таким образом, основные различия в понятиях "незаключенный" и "недействительный" состоят в следующем:

1) последствия недействительности договора могут быть применены либо по иску любого заинтересованного лица (в отношении ничтожных договоров), либо по иску лиц, указанных в ГК РФ (в отношении оспоримых договоров) (ст. 166 ГК РФ); применить правовые последствия незаключенного договора, а таковые возникают только в случае совершения на его основании фактических действий и сводятся к возникновению обязательств из неосновательного обогащения, могут лишь кредиторы по этим обязательствам;

2) к недействительным договорам применяются в первую очередь нормы о последствиях недействительности сделки (прежде всего ст. 167 и 181 ГК РФ) и лишь субсидиарно - нормы об обязательствах из неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ); в отношении последствий фактически исполненных, но незаключенных договоров, применяются только правила об обязательствах из неосновательного обогащения.

Как к недействительной сделке, так и к незаключенной применяются п. 3 и п. 4 ст. 165 ГК РФ в соответствии с которыми если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (т.е. соблюдены требования, установленные к простой письменной форме сделки, а в случаях, установленных законом или соглашением сторон, и к ее нотариальному удостоверению), но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

Следует отметить, что с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утратили силу требования закона об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ГК РФ: ст. 550 (продажа недвижимости), ст. 560 (продажа предприятия), ст. 574 (дарение недвижимости) (ст. 7 ФЗ от 22 декабря 1995 г. "О введении в действие ч. 2 ГК РФ"). На практике это означает, что, начиная с 31 января 1998 г. (дата вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), указанным договорам и иным сделкам с недвижимостью их участники вправе не придавать нотариальную форму.

Как правильно было отмечено, государственная регистрация сделки не является специальной формой сделки, а является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки. Такая стадия необходима лишь в случаях, предусмотренных законом *(250) . При этом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, что находит свое отражение в судебной практике. Так, был удовлетворен иск ООО "ТВЦ Интурист" (арендатора) к АКБ "Еврофинанс" (арендодателя) об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды в срок не позднее 3-х месяцев с даты его подписания. Суд установил, что арендатор обращался к арендодателю с требованиями о государственной регистрации договора или же о передаче документов, необходимых для регистрации договора, однако последний этого не сделал *(251) .

Упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвало возражения прежде всего у нотариусов *(252) . В частности высказывалось мнение, что на органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. Так, по мнению З. Мамишева нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривалось для того, чтобы с помощью представителя государства и квалифицированного юриста-нотариуса устранить все возможные противоречия между сторонами, внести ясность в их взаимоотношения, обеспечить соответствие формы и условий договора требованиям закона во избежание имущественных споров, предоставить сторонам квалифицированную помощь. Все это, по его мнению, органы государственной регистрации предоставить участникам сделки не в состоянии *(253) . Делались предложения принятия подзаконных актов на региональных уровнях, устанавливающих обязанность нотариального удостоверения прав на недвижимость и сделок с ней до их государственной регистрации, однако эти предложения не нашли поддержки.

В то же время сторонники замены нотариального удостоверения государственной регистрацией говорили о том, что последняя уже означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение *(254) . К тому же в практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью. Следует при этом отметить, что отдельные сделки с недвижимостью по-прежнему требуют государственной регистрации (например, договор ренты и договор ипотеки).

Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Это положение было отмечено и в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 *(255) . В п. 5 информационного письма было указано, что Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК) (доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости, ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК) (доли в праве общей собственности на них, ст. 251 ГК);
в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК) (доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК)), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);
г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);
е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).
При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя (удостоверяется свидетельством о регистрации права и вторым штампом на договоре).

2. Сделки об ограничении (обременении) права направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог. К ним относятся:
а) договоры аренды:

1. зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, в том числе лесных участков на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", п. 2 ст. 26 ЗК);
2. предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);
3. договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);
в) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве). Строго говоря, данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.
Регистрация сделки об ограничении (обременении) удостоверяется штампом на договоре. До 1 января 2005 г. Правилами ведения ЕГРП было предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации. Однако в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство выдается при регистрации вещного права. Поэтому после внесения постановлением Правительства РФ от 12.11.2004 N 627 изменений в Правила ведения ЕГРП, регистрация договора аренды или ипотеки удостоверяется только регистрационным штампом на договоре.
Подчеркнем, что залог - сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок об отчуждении), но не на основании договора о залоге.

Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по ранее зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК), в том числе по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве);
б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);
в) передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК);
г) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59), в том числе договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве);
д) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).
Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что соглашения об изменении или расторжении подлежащих регистрации договоров также подлежат регистрации.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 (п. 9) указал, что соглашение об изменении размера арендной платы подлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.
Интересно, что в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения и дополнения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки.
Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требуют регистрации. Поскольку предметом соглашений является прекращение обязательств сторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Так, на основании соглашения о расторжении договора аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашение записи об обременении недвижимости рентой и залогом в силу закона (ст. 586, 587 ГК). Однако если соглашение о расторжении содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст. 453 ГК), то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость (получателю ренты, продавцу).
Как указано в п. 65 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК.

• Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.