Главная Приватизация

Проблемы переселения граждан из ветхих и аварийных домов. Ветхое жилье: основания для признания и порядок расселения

Переехать из ветхого в новое жилье на условиях социального и некоммерческого найма теперь смогут только малоимущие и нуждающиеся граждане.

Для справки:

33 кв. м. - это норма предоставления жилья по социальному найму для 1 человека;
- 42 кв. м. - на 2-х человек;
- 18 кв. м. - на каждого члена семьи от 3-х человек.

Если владельцы квартир не являются малоимущими или нуждающимися гражданами, то им самим придется решать этот вопрос и искать инвесторов. Если же этого не произойдет, им будет выплачена только компенсация за проданную с торгов недвижимость. В Минстрое рассчитывают, что эти действия разрешат вопрос расселения к сентябрю 2017 года.

Самые неприятные ожидания ждут граждан, не являющихся собственниками и не вставшими на учет: их выселяют без предоставления нового жилья (выселение не коснется только граждан, проживающих в квартире по социальному найму, а дом подлежит сносу). Доказать свое право возможно будет только в судебном порядке. Но в Минстрое заверили, что "без предоставления жилой площади никого выселять не будут".

Если ветхое жилье является собственностью жильца, то он обязан отказаться от него, чтобы вселиться в новое жилье. В случае отказа от переезда, собственника квартиры снимают с учета как нуждающегося в переселении.

В течение 10 дней, со дня признания дома ветхим (аварийным), местные власти обязаны предъявить собственникам требование о принятии решения о сносе или реконструкции жилья.

Владельцы ветхого дома, не попавшие под статус нуждающихся или малоимущих, должны провести общее собрание, на котором принимается решение еще до выведения дома из эксплуатации. Дальше, в течение 1 года дом должен быть либо снесен, либо должна начаться его реконструкция. Андрей Чибис, заместитель министра строительства и ЖКХ, пояснил журналистам СМИ, что собственникам предлагается вложить свой земельный участок в новый проект и жить в удобстве. А. Чибис добавил, что в большинстве случаях площадь нового жилья будет увеличена.

Если установленные сроки нарушены, то муниципалитет вправе будет изъять участок и продать с аукциона жилье. После этой процедуры реорганизация жилья или снос «ляжет на плечи» нового владельца. Прежним собственникам выплатят компенсацию. Если же торги не состоялись дважды, то квартиры выкупают местные власти сами: стоимостное выражение определяется соглашением сторон, в спорном случае - через суд.

Организовав публичные торги, муниципалитет, таким образом, может оказать помощь собственникам жилой недвижимости в привлечении инвесторов. Для этого достаточно согласия 80% владельцев недвижимости.

Если законопроект утвердят, он вступит в силу с 1 января 2016 года и распространится на правоотношения, возникшие с 2012 года.

Не все знакомы с понятием «ветхое жилье», поэтому иногда люди не понимают, почему они должны освобождать свои квартиры. Ветхость здания определяет степень его износа. И если эта цифра достигает 40 % и более, дом считается ветхим. Когда процент износа намного выше, здание претендует на статус аварийного. А такой дом ремонту не подлежит.

Ветхое и аварийное жилье: в чем разница

Ветхость здания - это состояние, когда из-за сильного технического износа его конструкции и фундамент (либо строение в целом) не соответствуют заданным нормам эксплуатации.

Формулировку критерия «ветхое состояние здания» дает «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004», разработанное и утвержденное Госстроем России (не публиковалось).

Как определяется ветхость дома

Ветхое состояние здания подразумевает следующий износ его конструкций и строения в целом: более 70 % - каменные дома, от 65 % - деревянные строения с перегородками из местных материалов и мансарды. То есть когда несущие конструкции еще прочны и обеспечивают устойчивость дома, но он уже не соответствует своим эксплуатационным нормам.

Вместе с тем несущие конструкции здания, формирующие строительную проектную схему, поддерживают его устойчивость в пространстве при номинальных воздействиях извне.

Аварийное состояние дома фиксируется, когда более 50 % квартир и главных несущих конструкций, к которым относятся фундамент и стены, признаны аварийными и опасными для проживания людей (согласно МДК 2-04.2004).

В то же время аварийностью основных конструкций здания считается такое состояние, когда несущие перекрытия или их части из-за природной изношенности и внешних воздействий повреждены или деформированы сверх нормы, а также утратили проектную прочность и без дальнейшего укрепления приведут к аварийности жилья либо строения в целом, что очень опасно для обитателей.

Для конкретной несущей конструкции дома, пребывающей в вышеуказанном состоянии, разрушение которой не повлияет на условия проживания граждан или ход эксплуатации здания полностью, такая ситуация является предаварийной.

Подводим итог. Тогда как ветхое жилье (или строение) отличается заметным износом своих конструкций без риска их разрушения и потому не является опасным для жизни, аварийное жилье с деформированными или сломанными опорными конструкциями несет серьезную угрозу своим обитателям в силу реальной возможности обвала.

В каком порядке ветхое жилье признается непригодным для проживания

На основании Постановления Правительства N 47 от 28.01.2006 (в редакции, принятой 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» введено специальное название - «непригодное для проживания жилье».

По статье 33 данного документа основаниями для причисления квартир к этой категории служат:

естественный износ некоторых конструкций или здания полностью;
нарушение санитарно-эпидемиологических норм по причине смены микроклимата жилья;
деформация несущих конструкций, стен или фундамента, грозящая обвалом или разрушением;
расположение жилых строений в местах с повышенным, но пока приемлемым уровнем санитарно-эпидемиологической обстановки;
пребывание домов в зонах с возможными оползнями, землетрясениями и прочими природными катаклизмами;
повреждение здания пожаром, взрывом и другими ЧП.

Чтобы признать квартиру непригодной для дальнейшего проживания, собственнику ветхого жилья необходимо написать заявление в межведомственную комиссию по месту регистрации. Такое право имеет только владелец квартиры (дома). После подачи документа произойдет следующее:

экспертная комиссия проверяет здание на пригодность, опираясь на технические и санитарные нормы;
после экспертизы комиссия оформляет три экземпляра акта, который скрепляется подписью всех ее членов, в противном случае документ не будет иметь правовой силы. Один экземпляр выдается заявителю. На принятие решения о непригодности жилья для дальнейшего проживания комиссии отводится 14 дней;
не позднее пяти дней после признания ветхости (непригодности) жилого помещения (здания) комиссия уведомляет об этом свой орган местного самоуправления;
администрация утверждает официальное решение о внесении здания в категорию ветхого либо непригодного для проживания. Затем оформляется заключение о переселении обитателей дома и проведении его дальнейшей реконструкции.

Судебная практика часто сталкивается с мнением, что ветхое жилье является заведомо непригодным для проживания. Для примера:

«..Юридическое понятие ветхого жилья - это жилье именно непригодное к проживанию, что подтверждается рядом правовых документов» (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан N 33-7217/14 от 27.05.2014).

В другом случае в Апелляционном определении ВС Республики Башкортостан N 33-12732/2012 от 29.11.2012 указано:

«Довод апелляционной жалобы о том, что в установленном порядке согласно заключению от 2011 года указанный дом не признан аварийным, судебная коллегия не может признать обоснованным, поскольку спорный дом включен в Программу переселения граждан из ветхого жилищного фонда. В Программе под понятием "ветхие жилые дома" следует понимать жилые дома, отнесенные к категории непригодных для постоянного проживания на основании значительного физического износа».

Правила оценки жилья как непригодного для последующего проживания определены вышеуказанным Постановлением N 47 от 28.01.2006.

Как происходит расселение из ветхого жилья

Переселение жителей ветхого жилья осуществляется по трем схемам:

Здание объявлено непригодным для проживания и подлежит сносу без реконструкции, поэтому при расселении учитывается статус жильцов. Согласно ст.86 Жилищного кодекса РФ отселение семьи квартиросъемщика сопровождается аннуляцией договора социального найма и оформлением нового соглашения на получение равноценной квартиры в этом районе.
Вместо сноса дом подлежит реконструкции и на этот период его обитателям выдается жилое помещение из муниципального маневренного фонда.
Расселение из ветхого жилья касается собственников, следовательно, по Жилищному кодексу (ст.32) они получают компенсацию рыночной стоимости старой квартиры или переезжают в другое жилье с выплатой разницы из местного бюджета.

К тому же государственная программа переселения из ветхого жилья предусматривает для таких граждан внеочередные квартиры.

Программа переселения из ветхого и аварийного жилья 2017 года

Еще в 2010 г. вступил в силу федеральный закон, регулирующий порядок расселения граждан из аварийных жилых зданий. До завершения программы было запланировано переселение обитателей указанных домов в безопасное современное жилье с благополучными условиями проживания.

К сожалению, в итоге (в 2016 г.) программу расселения и сноса проблемных объектов реализовали лишь немногие регионы нашей страны. По этой причине срок окончательного переселения людей из кардинально обветшавших зданий был сдвинут государством на конец сентября текущего года.

В соответствии с положениями программы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» расселение граждан оплачивается из федерального бюджета. В то же время местные власти обязаны принять территориальные программы расселения ветхого жилья на три года. Так как в этом году капитальный ремонт с предварительным переселением поддерживает Фонд ЖКХ, именно он утверждает региональные комиссии для оценки состояния зданий.

Государственная программа охватывает только те дома, которые официально признаны аварийными, следовательно, непригодными в качестве жилища.

Межведомственная комиссия контролирует лишь здания, вошедшие в отдельную программу регионального развития. Тем не менее, перекрестная проверка может быть инициирована по многочисленным заявлениям жильцов. В процессе ее проведения оформляется акт и формулируется заключение о состоянии объекта. Членам комиссии понадобятся заявления проживающих граждан, планы помещений, технические паспорта и документы (копии) на право собственности.

В случае, когда обитатели дома подозревают, что его техническое состояние опасно для дальнейшего проживания, им следует обратиться в ОМСУ. При этом чиновники муниципалитета должны направить обеспокоенных граждан в профильную организацию, которая определяет состояние зданий. Имея на руках заключение специалистов, жильцы могут подать заявление в межведомственную комиссию для проведения экспертизы.

Для этого потребуется собрать следующую документацию:

план жилых помещений;
правоустанавливающие бумаги (нотариальные копии);
техпаспорт объекта;
официальное заключение о состоянии здания;
письменные жалобы собственников помещений.

После осуществления проверки на протяжении 30-ти дней комиссия принимает окончательное решение, ветхое жилье или нет. Однако, при угрозе здоровью и даже жизни его обитателей заключение оформляется в течение одного рабочего дня. Если комиссия не признала аварийности объекта, а жильцы с этим не согласны, они вправе привлечь независимых экспертов к суду.

Когда состояние здания оценено как аварийное, ОМСУ в кратчайшие сроки переселяют всех жителей. В этом случае должны выполняться несколько условий:

Владельцам (арендаторам) аварийного жилья предоставляется равнозначное по площади помещение. Новая квартира должна быть благоустроена, иметь плиту, канализацию и сантехнику, отопление, водопровод и, разумеется, электроснабжение.
Жильцам предлагается три варианта расселения (персональные пожелания граждан при этом в расчет не берутся).
Резиденты, живущие в аварийном здании по договору найма, имеют право на новую жилплощадь с теми же условиями.
Квадратура нового помещения определяется согласно действующим нормам для квартир, предоставляемых по социальному найму. Допустим, семья из двух человек переедет в 1-комнатное жилье площадью 44-50 м 2 . Три человека, проживающих вместе, удостоятся площади не более 62-74 м 2 . По нормативам каждый прописанный член семьи имеет право на 18 м 2 и более.
Если живущий в аварийном здании человек был поставлен в очередь на улучшение условий проживания, при расселении ему дадут помещение, дополненное недостающими метрами. В крайних случаях (к примеру, при отсутствии в местном фонде жилья апартаментов нужной квадратуры) изыскивается дополнительная квартира.
Расселяемые граждане не подлежат размещению в коммунальные квартиры.
Новые жилые помещения должны находиться в том же районе, где и аварийный объект. Жителям могут предложить другие районы исключительно с их согласия.
Расселение возможно только по письменному заявлению владельца.
Переселение всех обитателей аварийного жилья должно закончиться не позднее одного года со дня присвоения ему статуса аварийного.
Владелец будущей жилплощади заключает подробный договор с собственником дома. В роли последнего чаще всего выступает муниципалитет.
Если хозяин новой квартиры хочет получить взамен денежную компенсацию, ему следует заявить об этом письменно. Но все же решение этого вопроса остается за муниципалитетом. Вдобавок расчет возмещаемой стоимости совсем не выгоден собственнику ветхого жилья.
Все расходы по переезду возлагаются на местные власти. Тем не менее, грузовой автотранспорт выделяется единственный раз.
Если дом признан аварийным, собственники и квартиросъемщики не вправе продавать или менять жилье. Такие сделки считаются незаконными.
После подписания договора владельца аварийного жилья с собственником здания переезд производится на протяжении месяца.
Если гражданин проживал в аварийной квартире площадью намного меньшей, чем установлено законом, то при переезде он получит жилплощадь стандартного размера, а значит, квадратура нового объекта недвижимости возрастет.
В процессе переселения все обитатели коммуналок обеспечиваются отдельными квартирами.

В ситуации, когда жители дома протестуют против решения межведомственной комиссии, им нужно обратиться в суд. Чтобы доказать факт ошибки комиссии либо нарушения ею порядка составления акта, граждане должны приложить к исковому заявлению техническое заключение независимой экспертизы.

Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья

Программа переселения из ветхого жилья предусматривает (по желанию собственника) денежную компенсацию, срок выплаты которой назначается в индивидуальном порядке по согласию сторон.

Во исполнение ст.32 Жилищного кодекса (часть 7) выкупная цена квартиры, попавшей под снос ветхого и аварийного жилья, исчисляется с учетом нескольких факторов:

меновая стоимость выкупаемого помещения;
издержки владельца квартиры, связанные с процессом;
затраты на переезд и поиск нового жилья с целью его предстоящего оформления;
расходы собственника при досрочном прекращении обязательств с учетом необходимости возмещения потерянной выгоды.

Если хозяин жилья не одобряет сумму назначенной компенсации, вопрос можно урегулировать в судебном порядке. При избрании собственником ветхого жилья альтернативного варианта его замены возмещение входит в сумму оплаты новой квартиры. Когда установленной компенсации не хватает для покрытия расходов на покупку новой жилплощади, возможно оформление долевой собственности между муниципалитетом и физическим лицом (иными словами, часть приобретенного помещения отдается в пользование на основании социального найма).

Как жильцы могут ускорить переселение из ветхого жилья

В ходе реализации программы переселения граждан из здания, непригодного для проживания, доступны несколько источников финансирования на возведение новых квартирных объектов либо ремонт имеющихся. Это могут быть денежные средства, которые перечисляют:

бюджеты всех уровней;
кредитные организации;
причастные инвесторы;
жильцы аварийного дома.

Дополнительная возможность для быстрого переселения из ветхого жилья в благоустроенное - это оформление субсидии в ОМСУ на покупку квартир, которые предлагаются на первичном или вторичном рынках.

Порядок субсидирования определяется администрациями в каждом городе, а деньги выделяются из местных бюджетов. Для их получения нужно выполнить всего одно условие - дать письменную гарантию о снятии с учета всех зарегистрированных в квартире членов семьи.

Переселение из ветхого и аварийного жилья в регионах

Каждая региональная программа расселения ветхого жилья имеет свои нюансы реализации.

Например, в Москве в категорию «ветхое жилье» попадают:

дома с деформацией фундамента, получившие биологические повреждения, при отсутствии несущей способности;
здания, расположенные на участках схода оползней и иных природных феноменов;
постройки, поврежденные последствиями чрезвычайных происшествий;
здания, находящиеся в зонах вероятных техногенных катастроф.

При исчислении размера компенсации муниципальные власти опираются на:

цену квартиры на рынке недвижимости;
затраты, понесенные владельцем помещения.

В Санкт-Петербурге адресная программа предлагает два способа обеспечения жильем своих граждан:

предоставление благоустроенной жилплощади из городского жилищного фонда;
выкуп ветхих квартир у собственников.

Развеиваем мифы про переселение граждан из ветхого жилья

Резиденты, которые проживают в ветхих домах, попадающих под снос, часто обманываются в ожиданиях по поводу условий расселения, а в частности в вопросах нормативов жилой площади и районов заселения.

Назовем несколько характерных мифов, бытующих в обществе, и объясним их с правовой точки зрения:

Миф 1. Выселят «на задворки».

Горожане, особенно проживающие в крупных региональных центрах, опасаются, что в результате сноса ветхого жилья в престижном районе их выселят куда-нибудь на «край географии». Разумеется, это заблуждение, однако с маленьким нюансом. Официальное переселение собственников (либо нанимателей) из аварийного жилья производится исключительно в тот же административный район. Допустим, в Москве переселение проходит в пределах одного округа.

Миф 2. Каждой семье - отдельную квартиру.

Прослышав о решении про снос ветхого жилья, наниматели государственных квартир стараются прописать побольше человек, чтобы увеличить состав семьи. В результате на одной муниципальной жилплощади появляются несколько проживающих семей, уверенных, что каждая из них получит отдельную квартиру. Тем не менее, в соответствии со статьями 32, 86, 89 Жилищного кодекса РФ программа переселения из ветхого жилья не предусматривает улучшение жилищных условий. Это значит, что вместо старого помещения, обитателям будет выдана новая квартира, аналогичная по квадратуре и планировке (числу комнат).

Миф 3. Чем больше жильцов, тем шире площадь (или больше комнат).

Такое же очередное заблуждение, которое развеивает Жилищный кодекс. А процедура переселения в равноценное жилье уже описана пунктом выше.

Миф 4. Выбираю, сколько хочу.

Владельцы квартир из расселяемых домов часто требуют возможности альтернативы из нескольких вариантов предлагаемого жилья, чтобы остановиться на одном из них. И могут выбирать до бесконечности. Данный вопрос неоднозначен. Закон вообще не предусматривает какого-то числа вариантов выделяемых переселенцам квартир. Оговорены только сроки, когда стороны в лице владельца помещения и администрации обязаны согласовать переезд. Если консенсус не найден, чиновник может обратиться в суд для урегулирования данной проблемы. Как считают эксперты, в этом случае хозяин квартиры не имеет шансов на решение в свою пользу. Это обусловлено тем, что ОМСУ придерживаются всех требований закона.

Энергоэффективный капитальный ремонт, когда ветхое жилье еще можно спасти

В подавляющем большинстве городская застройка состоит из панельных высоток, символизирующих градостроительство времен СССР. Теперь срок их эксплуатации завершается: дома значительно устарели, а их инженерные коммуникации неэкономно потребляют ресурсы. Допустим, в Европе обогрев 1 м 2 жилья требует впятеро меньше энергозатрат, чем в нашей стране. Для решения назревающей проблемы существует два способа:

кардинальный - снос всех «непродуктивных» зданий;
лояльный — энергоэффективный капремонт.

Однако если полностью ликвидировать ветхое жилье не в силах даже столица, что делать регионам? Все же самый рациональный выход в этой ситуации — сделать глобальный ремонт и подарить домам вторую жизнь.

Как начать энергетически эффективный капремонт?

В первую очередь управляющая организация ветхого МКД или владельцы помещений должны разработать комплекс мер, которые будут выполняться в процессе ремонта. Очень важно установить общедомовые счетчики потребляемых коммунальных ресурсов: воды, тепла и электричества. Более того, обязательное обеспечение жилого здания приборами учета установлено ФЗ №261 от 23.11.2009 об энергосбережении.

Разумеется, самостоятельно измерительные приборы экономить не будут. Зато с их помощью можно получить объективные сведения об объеме расходуемых ресурсов, обнаружить утечку и рассчитать, сколько энергии уходит впустую. С использованием подобных замеров осуществляется тщательное энергетическое обследование здания - так называемый энергоаудит. Обычно этим занимаются специализированные компании, предоставляющие сервисные услуги подобного рода. Полный перечень ремонтных работ формируется в соответствии с выданным заключением.

В реальной жизни результаты энергетического аудита зачастую просто шокируют. Так, несколько лет назад в Санкт-Петербурге исследовался ряд обычных социальных проектов, в результате чего было установлено, что потенциал экономии тепловых ресурсов составляет 85 %! При этом анализировались жилой дом, больница и детский сад. В дальнейшем были разработаны мероприятия по увеличению энергоэффективности этих зданий.

Выяснилось, что 60 % тепла сберегается за счет утепления стен, герметизации коммуникаций теплоснабжения и ГВС. За последнее десятилетие тарифы на отдельные виды коммунальных услуг повысились в 20 раз! А затраты на энергоэффективность дома возмещаются на протяжении 8-ми лет. Бесспорно, ремонт очень выгоден.

Мнение эксперта

Три главных направления работ по ремонту ветхого жилья

А.А. Петров ,

руководитель Центра проектирования ROCKWOOL (члена ассоциации «Росизол», Национального кровельного союза, АНФАС)

Чаще всего обследования позволяют определить три основных «фронта» будущих работ:

1. Ремонт и утепление фасада.

При фасадном ремонте панельных зданий наиболее популярными являются следующие технологии: оштукатуривание и НФС (вентилируемые навесные фасады). Последние монтируются при любой температуре воздуха. Однако нужно внимательно относиться к вопросу утепления.

Очень важно выбирать качественные решения, не только сохраняющие тепло в помещениях, но и оберегающие жилье от пожаров. К сожалению, участились случаи, когда в целях экономии применяют огнеопасный утеплитель.

Нужно выбирать только надежные материалы, параметры и добротность которых очевидны. Например, каменную вату, для которой характерны негорючесть, низкая теплопроводность, гидрофобность, экологичность и способность пропускать пар. При правильном монтаже срок ее службы достигает 50-ти лет, что очень важно для ветхого жилья.

Вентилируемые навесные фасады имеют двух- или однослойную теплоизоляцию. На современном рынке появились материалы, объединяющие плюсы «двухуровневой» системы с полезными свойствами однослойной теплоизоляции. Укладка этих двойных плит требует меньше крепежа, быстрее монтируется и дешевле обходится вместе со стоимостью всей системы.

Для облицовки можно применять все доступные материалы (композит, плитку, натуральный камень и др.).

2. Теплоизоляция кровли.

Одновременно с теплоизоляцией наружных стен при ремонте ветхого жилья следует обязательно утеплять крышу. А так как основное назначение кровли — предохранять внутренние помещения от природных осадков, все утеплительные системы непременно содержат гидрофобные материалы, такие как:

полиэтиленовые пленки, мастичные либо битумные материалы - для пароизоляции;
каменная вата в плитах - для теплоизоляции;
ПВХ или резиновые мембраны и битумные полимеры - для гидроизоляции.

Плиты для теплоизоляции, выпускаемые из каменной ваты, имеют различную плотность. Для определения индивидуальных особенностей здания иногда требуется комплексный подход, поскольку для обоснованного выбора удобно учитывать конкретные свойства материала.

3. Реконструкция инженерных систем внутри дома.

Имеющийся опыт выполненных капитальных ремонтов ветхого жилья лишний раз подтверждает ощутимый эффект, зависящий от состава технической изоляции на коммуникациях ГВС и теплоснабжения. Профессионалы данной области предлагают использовать навивные цилиндры, производимые из каменной ваты, поскольку они сохраняют свои качества на любом участке материала, чего не скажешь о «вырезных» изделиях. Это объясняется перпендикулярностью волокон по отношению к движению теплового потока.

Можно утеплить трубы еще эффективнее, дополнительно приняв некоторые меры. Допустим, заменить обычный элеваторный узел автоматизированным теплопунктом. Испытания показали, что таким способом сохраняется почти 18 % ресурсов.

Если тепло поступает в здание по сети с независимой схемой, то после утеплительных работ непременно ставится ИТП + теплообменник, а для зависимого подключения монтируется узел автоматизированного управления. И та, и другая модель позволяют регулировать отопление с учетом погоды и автоматически соблюдать график температур.

Тем не менее, нужно понимать, что одной замены теплового узла недостаточно. При удалении от точки входа сопротивление гидравлической системы повышается, вызывая неравномерность прогрева воды. В результате часть коммуникаций будет обеспечивать перегрев, а остальные - недогревание. Чтобы исключить данную ситуацию, нужно устанавливать на квартирные радиаторы терморегуляторы с клапанами балансировки.

Согласно статистике свыше 70 % российского жилищного фонда занимает ветхое жилье, построенное в 46-95 гг. прошлого века. Эти здания практически не соответствуют современным нормам энергоэффективности. Однако уже сегодня в стране набирает обороты капитальный ремонт. В ряде зданий работы уже закончены, и этот опыт служит позитивным примером. Основной принцип в этом процессе — использование качественных материалов и добросовестный подход.

Переселение из ветхого жилья на время проведения ремонтных работ

Объявление аварийности дома часто влечет за собой вынужденное переселение из ветхого жилья владельцев квартир на время осуществления ремонта, реконструкции и восстановления дома. При данных обстоятельствах наймодатель обязан предложить людям альтернативную жилплощадь, принадлежащую маневренному фонду муниципалитета (ст.95 ЖК).

Граждане, не одобряющие временный переезд, принудительно переселяются по решению суда. Вместе с тем наниматель имеет право вернуться в восстановленную квартиру независимо от длительности реконструкции и ремонтных работ.

Важно знать, что после ремонта собственник не вправе возвратиться в помещение бывшего проживания при изменении его квадратуры, если оно перестало отвечать установленным нормам.

Мнение эксперта

Пример модернизации ветшающих домов без отселения жильцов

А.М. Людковский ,

к.т.н., ООО НПЦ «Реконструкция»

Поступают предложения о выделении средств на реставрацию устаревших жилых зданий методом их расширения и достройки.

Для примера рациональности данного решения можно привести вариант обновления дома, который требовал укрепления стен и смены инженерных коммуникаций. Это четырехэтажное здание в г. Лыткарино (Подмосковье) было достроено еще на 3 этажа. Рельефность участка земли под домом обуславливала и переделку цоколя. Строительные работы выполнялись без переселения жильцов и закрытия торговых точек, расположенных на нижнем этаже.

Таким образом, деньги на реновацию жилого здания можно получить, занимаясь его надстройкой. Этот процесс подразумевает реконструкцию, расширение + надстройку.

Используемые при этом технологии позволяют с помощью расширения здания повысить качество его жилплощади. Чтобы укрепить фундамент и ветхие стены, к строению добавляются железобетонные конструкции, одновременно выполняющие роль опоры для надстройки. После расширения здания квадратура кухонь повышается на 3-4 м 2 и добавляются удобные лоджии.

Разработка технологии строительных работ, не требующая отселения жильцов, нуждается в инновациях. Наши передовые разработки получили статус патентоспособных.

В ходе реновации здание утепляется, модернизируется фасад, меняются инженерные сети. Пристраиваются лифты и реконструируются лестницы. Архитектурный вид дома преображается по высоте, объему и дизайну с учетом пожеланий заказчика по изменению стиля имеющейся окружающей планировки. Подобным образом можно достраивать кирпичные, панельные и блочные дома.

Максимально простым и недорогим способом надстройки является преобразование холодного чердака в обитаемую мансарду. Главная трудность в осуществлении данного проекта - это убеждение владельцев квартир МКД в необходимости сооружения мансарды, чтобы заручиться их одобрением.

В нашей стране восстановление ветхого жилья путем надстройки без отселения обитателей здания представляет большую редкость. Созданная нами технология поднятия скатных крыш при сооружении мансард получила одобрение Мосгосэкспертизы и рекомендована для широкого использования в МКД без выселения граждан. Программа реновации кварталов с 3-5-этажными жилыми застройками интенсивно реализуется в Европе еще с 60-х годов XX века.

Мотивом для реновации жилого здания с надстройкой, минуя отселение граждан, является проблематичность переселения владельцев помещений в связи со сложностями реализации данных решений в социуме. Люди, десятки лет проживающие в одном районе, очень неохотно идут на переезд куда бы то ни было. Подобные сложности наблюдаются не только у нас, но и в других странах. Вот и приходится отвергать заманчивую для многих идею о сносе ветхого жилья для возведения нового.

Каковы же преимущества нашей технологии в условиях городской застройки? Вот они:

усовершенствование вида жилого квартала;
уплотнение застройки;
реконструкция ветхих жилых зданий без социальных эксцессов, вызванных отселением собственников помещений.

Чтобы решить сложные организационные, юридические и материальные вопросы, а также осуществить намеченные технические планы, нам пришлось долго и упорно работать. Самые большие проблемы вызывают старые дома с проявляющимися дефектами, пониженной комфортабельностью и вообще опасные для обитания.

Мы получили богатый практический опыт в работе с ветшающими объектами. В первую очередь они обследуются, затем диагностируются характер, причины и масштабы повреждений, после чего по экспертным заключениям принимаются срочные меры для поддержания эксплуатационной надежности. Мы подготовили буклеты для иллюстрации результатов реновации зданий. Каждый проект получает экспертную оценку, проходит согласование в органах власти и заручается одобрением собственников ветхого жилья.

Для воплощения технических замыслов привлекаются необходимые инвестиции. Строители усиливают фундаменты и укрепляют стены, расширяют здания за счет пристроек, повышают этажность и выполняют другие работы вплоть до сдачи и заселения МКД.

Порядок проведения процедуры переселения из аварийного жилья подробно описан в от 26.02.2010г. В зависимости от региона условия участия в данной программе отличаются, в частности это касается размера площади нового жилого помещения.

На практике возможны два варианта решения данной проблемы :

расселение людей в жилую площадь примерно равную той, в которой они проживали ранее;
предоставление жилья в соответствии с утвержденными санитарными нормами квадратных метров в расчете на одного человека.

Первый вариант применяется, как правило, в тех семьях, которые официально признаны нуждающимися в улучшении плохих жилищных условий . Второй применяют во всех остальных случаях.

Федеральная программа ветхое жилье предназначена для переселения граждан, если выполняются следующие условия :

планируется перевести жилое помещение в нежилое;
ветхое здание признано аварийным для проживания;
принято решение о сносе данного жилищного объекта;
дом требует ремонта или реконструкции.

Порядок переселения граждан из аварийного жилья

Сначала необходимо прийти в межведомственную комиссию с пакетом документов. В него входит:

план жилого помещения;
заявление;
жалобы и предложения, претензии граждан, которые являются собственниками данного дома;
копии документов, подтверждающих на данное жилое помещение;
заключение органа о состоянии данного помещения.

На основании предоставленных бумаг комиссия выносит решение. Возможны три различные оценки :

признание аварийности здания и непригодности для проживания людей;
требование о проведении ремонта и реконструкции дома;
вывод о том, что здание пригодно для проживания.

В зависимости от оценки комиссии происходят все последующие действия. Если заключение содержит признание здания аварийным, то происходит найма жилого помещения или аренды. Далее действуют государственные органы.

По техническим параметрам ветхое жилье отличается от аварийного тем , что считается пригодным для жизни людей, несмотря на то, что износ его превосходит 70%. В первую очередь, людей переселяют из , а ветхое жилье остается без изменений. Ведь средств из бюджета просто недостаточно для капитального ремонта, да и проводить его никто не будет из-за низкого показателя рентабельности.

Для определения жилья ветхим или аварийным пока не существует никаких законодательных норм, потому каждая межведомственная комиссия действует в данном вопросе на свой страх и риск.

Для участия в государственной программе «Ветхое жилье» необходимо обратиться к специалистам в органы местного самоуправления по месту проживания или к профессиональным юристам. Они дадут перечень документов, необходимых для переселения из аварийного жилья и помогут разобраться в законодательстве и условиях получения данной услуги.

В случае бездействия властей при наличии заключения о признании жилья аварийным или ветхим необходимо подавать в суд для дальнейшего решения . Лучше всего обратиться к адвокатам для того, чтобы грамотно составить иск.