Признание сделки по недвижимости недействительной. Как признать сделку по покупке земли незаконной

Судья Федоров К.Н.

Судья-докладчик Петухова В.Г. № 33-184/13

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего судьи Петуховой В.Г.,

судей Папуши А.С., Туглаковой Л.Г.,

при секретаре Арбатской Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нестеренко И.В. к Бородаеву М.С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

по апелляционной жалобе Бородаева М.С. на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14 сентября 2012 года.

УСТАНОВИЛА:

Нестеренко И.В. обратилась с иском к Бородаеву М.С. и после уточнения исковых требований в порядке просила признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи квартиры по адресу .... от Дата обезличена, заключенный с Бородаевым М.С.; применить последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, а именно: возвратить Нестеренко И.В. квартиру, расположенную по адресу: .... и прекратить право собственности Бородаева М.С. на квартиру.

В обоснование требований указала, что Дата обезличена взяла в долг у Бородаева М.С. .... рублей. В порядке обеспечения возврата суммы займа, Бородаев М.С. предложил передать в залог принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: .... В порядке обеспечения займа в тот же день Дата обезличена был подписан договор купли-продажи квартиры по цене .... рублей. Полагает, что договор купли-продажи квартиры является ничтожной сделкой по основанию притворности. Договор заключался с целью обеспечения займа. Денежные средства в сумме .... рублей в порядке оплаты по договору купли-продажи ей не передавались. Указанная цена, была указана формально, поскольку речь шла о фиктивном оформлении. Реальная рыночная стоимость квартиры на момент заключения договора займа составляла .... рублей.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала.

Представитель ответчика иск не признал.

Решением суда иск Нестеренко И.В. удовлетворен.

В апелляционной жалобе с учетом дополнений к ней Бородаев М.С. просит решение суда отменить по следующим основаниям:

Суд в оспариваемом решении неполно отразил фактические обстоятельства по делу, указав, что между Бородаевым М.С. и Нестеренко И.В. был заключен договор займа на сумму .... рублей, а также в этот день между данными лицами был заключен договор купли-продажи квартиры. При этом данный вывод суда ничем не мотивирован;

Не приняты судом во внимание доводы о наличии между истцом и ответчиком правоотношений по найму жилого помещения, а именно квартиры, расположенной по адресу: .... основанных на договоре найма жилого помещения от Дата обезличена, согласно которому Бородаев М.С. предоставил указанную квартиру для временного проживания члену семьи Нестеренко И.В. –сыну Нестеренко Д.С.;

Судом неправильно истолкованы нормы , ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

При принятии решения суд вышел за пределы исковых требований и принял неправомерное решение о прекращении записи с ЕГРП о правах ответчика на спорное жилое помещение.

Вывод суда о притворности договора купли-продажи квартиры по адресу: .... противоречит обстоятельствам, установленным ранее при рассмотрении гражданского дела по иску Бородаева М.С. к Нестеренко И.В. о взыскании суммы долга по договору займа.

Представителем истца Табанковым Е.Э. представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Петуховой В.Г., пояснения представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В силу положений части 2 граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 1 сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделка каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Согласно п. 2 притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значения условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должны быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычая делового оборота, последующее поведение сторон.

Так судом первой инстанции установлено, что Нестеренко И.В. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу .....

Согласно договору займа от Дата обезличена Нестеренко И.В. взяла в долг у Бородаева М.С. денежные средства в сумме .... рублей. В силу п. 1.6 договора в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору Нестеренко И.В. передает в собственность Бородаеву М.С. вышеуказанную квартиру, заключив с ним договор купли-продажи от Дата обезличена. Цена продаваемой квартиры определена сторонами в договоре .... рублей.

Переход права собственности на спорную квартиру Бородаеву М.С. зарегистрирован Дата обезличена, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Из мотивировочной части решения Октябрьского районного суда г. Иркутска от 03.07.2012 следует, что в счет долга Нестеренко И.В. передала истцу квартиру, стоимость которой определена в размере .... рублей.

Согласно отчету Номер обезличен об определении рыночной стоимости проданной квартиры, составленного ООО «Д» Дата обезличена, рыночная стоимость объекта оценки составляет .... рублей. Согласно отчету Номер обезличен, составленного ООО «Д» Дата обезличена, рыночная стоимость объекта оценки составляет .... рублей.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также принимая во внимание тот факт, что Нестеренко И.В. после совершения сделки купли-продажи продолжала проживать в своей квартире и пользоваться ею, цена договора явно занижена относительно рыночной стоимости данного объекта недвижимости на момент заключения сделки; фактически стоимость договора покупателем оплачена продавцу не была, судебная коллегия полагает, что суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры Дата обезличена, заключенный между Нестеренко И.В. и Бородаевым М.С. является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть договор займа от Дата обезличена, заключенный между этими же лицами.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, правильно установив юридические значимые обстоятельства, правильно применив к спорным правоотношениям материальный закон, на основе подробного анализа и оценки представленных сторонами доказательств в их совокупности, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Нестеренко И.В. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, поскольку согласно , притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, то довод стороны истца о ничтожности договора купли-продажи квартиры, обоснован и заслуживает внимания, поскольку договор купли-продажи квартиры был направлен на достижение других правовых последствий и прикрывал иную волю участников сделки. Заключая данную сделку стороны преследовали иные цели.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при принятии решения суд вышел за пределы исковых требований не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования записи о регистрации договора и перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю Бородаеву М.С.

Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

Процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14 сентября 2012 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий В.Г. Петухова

Судьи А.С. Папуша

Л.Г. Туглакова

> Основания и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой

Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в том случае если он:

· не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);

· заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);

· является мнимой или притворной сделкой (170 ГК РФ);

· заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);

· заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);

· заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);

· заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ);

· заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ);

· заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ);

· сделка совершенная юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности (173 ГК РФ).

По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция -- возврат сторонами всего полученного в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ).

Возврат недвижимости не будет автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказ в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости имеет место и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано.

Добросовестным приобретателем считается тогда, когда он не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При отсутствии этих признаков владелец признается недобросовестным. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суд должен учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ - 2009.-№ 1- 163-165 с..

Порядок действий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделки - одна из актуальных проблем государственной регистрации, требующая разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права.

На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом - специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

Однако отметим, что реституция - фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения такого решения сторонами признание судом недействительной оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества - это требования собственника.

Недействительная сделка ввиду ее противоречия закону - неправомерное действие, не порождающее права. В случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него. Все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит возврату как неосновательно приобретенное. Признание сделки недействительной не влечет автоматического восстановления в правах.

Представляется, что в случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. В случае признания уже зарегистрированной сделки в суде недействительной по иску потерпевшей стороны встает вопрос о действительности самой регистрации сделки. Однако проблема заключается в том, что решение суда о признании недействительным основания возникновения право ответчика на спорное имущество не воспринимается регистрирующими органами как юридический мотив к прекращению государственной регистрации прав ответчикаСм.: Моргунов С.В. Актуальные вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижим //Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.-2008-№5- 9-15 с.. Указанные органы ссылаются на неполноту и неясность судебного решения. Различные авторы предлагают в резолютивной части судебного решения указывать, что решение суда является основанием для прекращения для регистрации права ответчика. Еще одна проблема возникает, при удовлетворении судом иска лица, владеющего имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в резолютивной части решения не указывается собственник недвижимости См.: Булгаков Д. Кого ставить собственником?//ЭЖ-Юрист.-2009.-№42- с.13-14. Это может также послужить основанием для отказа уполномоченным органом регистрации права собственности.

Не смотря на возникающие проблемы, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость была приобретена незаконно. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, по новой сделке и пр.). Иначе говоря, признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях - в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: при наличии заявления правообладателя, документа об оплате, решения суда, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

На основании судебных решений о признании недействительности оспоримой сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки учреждением юстиции должны осуществляться следующие действия:

· погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если сделка была зарегистрирована учреждением юстиции);

· погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки.

Если суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке). Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например, акта ввода после реконструкции. Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);

· восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).

Порядок восстановления регистрационных записей должен быть установлен Правилами ведения ЕГРП. В настоящее время при отсутствии официальных положений о восстановлении записей в ЕГРП учреждения юстиции требуют регистрации «восстановленного» права на общих основаниях. Однако эти требования неправомерны.

Отличительной чертой оспоримых сделок, исходя из смысла п.2 ст. 166 ГК РФ является то, что в нормах ГК РФ, устанавливающих основания недействительности таких сделок, всегда содержится указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом недействительной. Требование же о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Такие последствия могут быть применены судом и по своей инициативе при отсутствии соответствующего требования.

Обращаясь в суд с иском о защите нарушенного права или охраняемого законом интереса, истец обязан указать в исковом заявлении обстоятельства, которыми обосновываются его требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Принимая исковое заявление, судья должен проверить, обладает ли заинтересованное лицо правом на обращение в суд за судебной защитой и осуществляется ли оно в определенном процессуальном порядке.

В соответствии с законом условиями реализации права на предъявление иска, т.е. права на возбуждение процесса, являются: 1) соблюдение истцом установленного законом для данной категории споров или предусмотренного договором сторон порядка досудебного разрешения спора либо представление истцом документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка разрешения спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором; 2) подсудность дела данному суду; 3) процессуальная дееспособность истца; 4)наличие полномочий на ведение дела; 5) соблюдение письменной формы искового заявления; 6)оплата государственной пошлины. См.:Треушников М.К. Гражданский процесс: учебник./ М.-Городец-издат, 2003. -С. 305.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п.2 ст.199 ГК РФ), поэтому на стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья при отсутствии такого заявления не вправе по собственной инициативе предлагать сторонам дать объяснения, связанные с пропуском срока исковой давности, представить доказательства, относящиеся к этому обстоятельству. Такие действия он вправе совершать, если заинтересованной стороной заявлено о применении исковой давности, например, ответчиком в отзыве на исковое заявление. В этом случае судья вправе предложить ему представить доказательства в подтверждение своего заявления, а истцу - доказательства уважительности пропуска срока, если таковые имеются, и вынести вопрос на рассмотрение в предварительном судебном заседании.

Дела о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой должны быть рассмотрены и разрешены судом до истечения двух месяцев с момента поступления заявления в суд.

Фактические обстоятельства исследуются в судебном заседании в пределах указанного истцом предмета иска. В процессе судебного разбирательства дела истец вправе изменить предмет иска. По своей инициативе суд вправе выйти за пределы заявленного истцом предмета иска лишь в случаях, предусмотренных законом. Например, если суд при рассмотрении дела о разделе недвижимости приходит к выводу о том, что недвижимость была приобретена по сделке, совершенной с целью, противной интересам государства, общества, такая сделка признается недействительной с последствиями, указанными в ст.166 ГК РФ.

Рассмотрим пример из судебной практики, дело рассматривалось Железнодорожным районным судом г. Ульяновска. Решение было вынесено 1 апреля 2009 гСм.: Архив Железнодорожного суда г. Ульяновска за 2009 г.- Режим доступа:http//zjeleznodorogniy.uln.sudrf.ru/modules.php?nam.

Г. обратилась в суд с иском о государственной регистрации договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, заключенного между ней, О. и А.

Расчет между сторонами был произведен полностью. Истица представила в УФРС по Ульяновской области договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации, однако УФРС уведомил ее, что регистрация приостановлена на основании заявления О. Продавцы разъяснили, что передумали продавать квартиру.

О. обратилась в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Указала, что в силу своего возраста, состояния здоровья, подписала документы, думая, что подписывает договор залога своей квартиры в счет обеспечения займа, который брала ее дочь. Таким образом, ответчица была введена в заблуждение.

Суд установил, что О. добросовестно заблуждалась, полагая, что подписывает договор залога. О. не имела намерения продавать квартиру.

Суд, сославшись на положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительных сделках, вынес решение об отказе в иске о государственной регистрации договора купли-продажи квартире, а встречный иск о признании сделки недействительной удовлетворил.

Содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ не могут распространяться на добросовестного приобретателя. «У добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником лишь в исключительных случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно передано собственником во владение, либо похищено у них или выбыло из их владения иным путем помимо их воли.»См.: Серокурова У.В. Способы защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражная практика.-2002.- с. 10-12

Однако распространяются на приобретателя по недействительной сделке, другой стороной в которой выступает собственник имущества, который выразил свою волю на отчуждение данного имущества. Изложенное позволяет сделать вывод, что в круг доказывания по таким делам, рассматриваемым судами, входят следующие обстоятельства: является ли титульный собственник спорного имущества участником оспариваемой сделки; является ли предметом оспаривания в суде первая сделка по отчуждению имущества ее собственником или оспаривается вторая (третья и последующие) сделки; имеются ли основания, установленные в п. 1 ст. 302 ГК РФ (возмездность сделки, осведомленность приобретателя об отсутствии прав на отчуждение имущества у продавца, добросовестное приобретение), а также обстоятельства выбытия спорного имущества из владения собственника помимо его воли или воли лиц, которым оно было передано во владение).

Необходимость обращения в суд возникает в тех случаях, когда незаконность содержания сделки не может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Так, если право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за одним лицом, а отчуждателем по сделке является другое лицо, то из самого этого факта ясно, что содержание сделки противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, в силу которой право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Однако, в тех случаях, когда право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано либо государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (созастройщик, супруг, наследник, фактически вступивший во владение наследственным имуществом, лицо, по мнению которого, оно незаконно не включено в договор приватизации квартиры и т. п.), то недействительность сделки не очевидна. В этих случаях возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому прежде, чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки. При этом решается вопрос о наличии либо отсутствии факта владения объектом недвижимости на праве собственности исходя из того, находится ли данный объект в соответствующем реестре государственной собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образовании, привлекая к участию в деле соответствующие комитеты по управлению имуществом, а также органы по регистрации прав на недвижимое имущество.

Суд не вправе вынести и альтернативное решение. Так, признав обоснованным требование истца на признание договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применение последствий недействительности сделки, например, в виде возврата имущества, суд не вправе указать в резолютивной части решения, что он имеет право на возмещение стоимости недвижимости.

Процесс купли-продажи появился после принятия закона о признании частной собственности и закона о приватизации. Эти две составные дали право гражданину распоряжаться своим недвижимом имуществом по своему усмотрению. К распоряжению можно отнести право продавать, покупать, обменивать, отдавать в залог свою собственность, если это не противоречит законам РФ. Всякая сделка по купле-продаже квартиры, дома, земельного участка, машины начинается с составления договора. На этом этапе важно сопровождение договора купли-продажи недвижимости со стороны юриста по недвижимости. Почему так остро стоит вопрос о консультации юриста по договору? Прежде всего, это важно с точки зрения безопасности по сделке. В основном продажами недвижимости занимаются риэлторы, но они являются посреднической организацией, имеющие базу данных о продаваемых квартирах, об обменах. Риэлторы просто сводят покупателя и продавца за определенную плату, могут собрать документы, составить договор купли-продажи, но они не отвечают за «чистоту квартиры». Проверить это они могут только за отдельную плату. Такие фирмы заинтересованы продать как можно больше жилья и получить доход. Им не важно, какая это квартира или дом.

Для обеспечения безопасности продажи и покупки желательно обратиться в юридическую фирму к юристу по недвижимости за проверкой покупаемой квартиры. Специалист по желанию клиента проверит квартиру, дом, часть дома, земельный участок, машину "на чистоту". Он обратится в различные государственные и частные организации за справками по данной недвижимости, например в БТИ, Единый регистрационный центр, паспортный отдел. Во всех этих организациях адвокат по недвижимости проверит собственность на правильность приобретения прежними собственниками. Иногда мошенники пользуются гражданами и совершают махинации перепродавая жилье несколько раз, как бы отмывая его. Например, жилье может находиться в залоге, быть под каким-то обременением, находиться в наследстве, тогда такая продажа станет незаконной, а отвечать придется последнему покупателю. По решению суда такую квартиру могут забрать, и у покупателя не останется ни жилья, ни денег. Вернуть деньги можно только с продавца, но это отдельные суды, доказательства того, что гражданин был добросовестным покупателем. Не факт, что деньги, возможно, вернуть в такой ситуации, так как прежний продавец мог не знать и продавать квартиру честно, виноватым в этой цепочке может оказаться неизвестно какой по счету продавец. Поэтому очень важно проверить квартиру, дом или земельный участок, проверить прежних владельцев собственности. Еще один очень важный момент, проверка жилья на временно прописанных граждан, выписанных, отсутствующих. Надо точно знать, а это можно узнать через паспортную организацию, имеются ли граждане, которые по закону могут пожизненно проживать в данном жилье. Такие жильцы не могут быть выселены из квартиры по закону даже при переходе права собственности к новому владельцу. Об этом всегда прописывается в договоре.

Недействительность договора купли-продажи

Любой договор по купле-продаже должен составляться по определенным правилам, которые прописаны законом, иначе договор можно признать недействительным или его можно расторгнуть. Все основания и правила, по которым можно признать договор недействительным прописаны в ГК РФ и ЖК РФ. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости можно на основании:

если договор составлен гражданином, не имеющим право собственности на данное жилье;
договор подписан недееспособным гражданином или гражданином, дееспособность которого на это время рассматривается в суде;
договор подписан несовершеннолетним без разрешения опеки;
мнимый договор, прикрывающий собой противозаконные действия или другие сделки.

Кроме этих оснований судом могут рассматриваться и другие основания, например на момент оформления сделки гражданин был в неадекватном состоянии, особенно это касается пожилых граждан. Недействительность договора признается судом и его действие прекращается со дня подписания договора. Все обязательства, исполненные во время заключения договора или заключения предварительного договора купли-продажи становятся недействительными. Все должно вернуться в исходное состояние.

Но существует такая ситуация, когда продавец не может вернуть деньги, после признания недействительным договора купли-продажи квартиры, так как деньги могут быть потрачены или гражданин будет малоимущим. В такой ситуации незащищенным будет покупатель. Он лишается жилья и денег. Это считается несправедливо. Недавно судом было рассмотрено дело о признании договора купли-продажи недействительной, но впервые суд разрешил покупателю не возвращать квартиру продавцу, хотя право собственности было возвращено бывшему собственнику. Суд разрешил удерживать квартиру в качестве обеспечения возврата денег за квартиру. Теперь квартиру покупатель вернет только после возврата денег. Это сделано было впервые. В принципе это хорошая защита от нечестных продавцов, которые хотят нажиться за счет махинации с квартирами.

Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительные сделки могут быть признаны в двух случаях, первый, когда сделка признается ничтожной. Это может быть, если:

продавец несовершеннолетний ребенок не достигший 14 лет;
продавец, признанный судом недееспособным;
сделка не отвечает нормам законодательства;
сделка без перехода собственности;
одна сделка прикрывает другую.

Ничтожная сделка признается недействительной с момента подписания. Недействительность такой сделки не надо доказывать в суде, судебное решение потребуется для возврата собственности и денег сторонами.

Часто встречаются сделки при покупке недвижимости и земельных участков, которые называют оспоримые. Оспаривание договора проходит только в судебном порядке. В законодательстве четко прописаны основания при которых договор купли-продажи признается оспариваемым. Эти основания:

несовершеннолетие продавца;
недееспособность признанная судом;
гражданин, не отвечающий за свои действия;
сделка, совершенная под давлением и угрозами.

Многие из этих действий носят откровенно противоправный характер и при доказательстве можно заработать уголовный срок. Важно отметить, что любое представленное основание должно быть доказано с помощью документов.

Порядок признания сделки недействительной

Для установления факта недействительности договора купли-продажи требуется обращение в суд. Иск в суд может быть направлен только по оспоримой сделке, ничтожная сделка в судебном порядке не признается недействительной. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной может любое заинтересованное лицо. Это могут быть участники сделки, представители, родственники участников сделки, если по закону продавец или покупатель являются недееспособными.

Заявление в суд подается по месту проживания ответчика или по месту нахождения недвижимости. Иск направляется в районный суд, так как имеется спор между сторонами. В бланке заявления указывают определенные требования. Первым требованием всегда будет признание договора купли-продажи недействительным и восстановление всех прав на собственность и возврат денежных средств, если таковые были исполнены. В процессуальном кодексе прописано четко и понятно, что суд рассматривает требования по иску указанных в заявлении. Если иск был составлен не правильно и требования не определены точно, то можно не добиться вынесения решения по возврату недвижимости. На судебном заседании признают только недействительность договора, а по возврату собственности придется обращаться снова в суд.
Не всегда основание, предоставленное в суде, может считаться безотказным, такое основание необходимо доказывать. Некоторые истцы порой создают искусственное основание для признания сделки недействительной, однако суд всегда рассматривает внимательно все доказательства адвоката по недвижимости.

Для подачи искового заявления существует срок давности. Он определяется в год с момента, когда истец узнал об основании на признание договора купли-продажи недействительной. Последствия ничтожной сделки признаются в течение 3-х лет. Все остальные случаи имеют трехлетний срок давности. Если, например квартира была куплена с добавлением материнского капитала по ипотеке, то по закону доли выделяют на всех членов семьи и даже на маленьких детей. Но иногда банки не дают согласие на выделение доли малолетним детям, поэтому родители обещают выделить долю при выплате ипотеки, однако этого не делают. Отсюда следует, что при продаже такой квартиры сделка может признаться недействительной по достижении ребенком 18-ти лет, став совершеннолетним, он может обратиться в суд о признании сделки по купли-продажи недействительной, так как были нарушены его права в детстве.

Если суд примет решение о признании сделки недействительной, то в судебном порядке покупатель лишается права собственности, это право возвращается продавцу, но при этом покупатель обязан вернуть деньги. Бывает так, что покупатель не может вернуть всю сумму, так как он ее мог потратить. Что делают в такой ситуации? Снова обращаются в суд о взыскании теперь долга, если суд присудит платить по исполнительному листу, то возврата можно ждать много лет. В конечном счете, покупатель остается без жилья и денег.

Юридическая помощь при недействительной сделки купли-продажи

Как только у вас появилось желание приобрести квартиру, дом, земельный участок, то сразу можно обратиться за юридической помощью в юридическую фирму. Этим самым вы уменьшаете риск обмана по покупке квартиры. Самостоятельно такое дело не стоит совершать. Вам придется работать с риэлторкой фирмой, а она является посредником между сторонами договора купли-продажи. поэтому не отвечает за правовую сторону сделки. К выбору фирмы посредника отнеситесь очень внимательно, так как бывают фирмы однодневки, которые пришли на рынок, чтобы быстро заработать. Выбирайте фирму со стажем и у которой хорошая репутация, этим вы обезопасите себя.

Если вы обратитесь на этапе подбора квартиры для покупки, то адвокат по недвижимости проверит вашу квартиру на «чистоту». Это нужно сделать обязательно, так как существует огромное количество мошеннических схем по продаже обремененной квартиры. В настоящее время огромное количество квартир находится под залогом, взяты по ипотеке, квартиры продают бывшие супруги, пока об этом не знает другой супруг, есть жильцы имеющие право пожизненного пользования и проживания. Некоторые хотят продать квартиру с нарушением закона. Поэтому все эти и многие другие ситуации может проверить юрист по недвижимости. Для этого достаточно заключить договор на оказание юридических услуг и выдать ему доверенность на сопровождение этой сделки. Юрист по недвижимости обратиться в различные государственные организации, например в Единый регистрационный центр и узнает, как проходили сделки по купли-продажи этой квартиры прежними собственниками. Здесь он может взять выписку всех бывших собственников.

Далее юрист может обратиться в паспортную организацию и проверить количество зарегистрированных, количество выбывших и по каким причинам. Может быть такая ситуация, когда гражданин сособственник, но временно выписан, так как отбывает наказание в колонии. Таким способом часто пользуются супруги. Если такая продажа совершится, то вернувшись из колонии, гражданин имеет полное обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При этом может пострадать честный покупатель. Особенно много махинаций с жильем проходит в больших городах, например Москве. Все это упирается в высокую стоимость жилья в Московском регионе. Такая же ситуация складывается и земельными участками в Подмосковье. Стоимость сотки земли очень высокая.

Юрист по недвижимости может сопровождать сделку до конца, то есть до передачи денег и оформления права собственности на нового собственника. Специалист по недвижимости человек не заинтересованный, ему платят за юридические услуги, за продажу квартиры он ничего не берет.

Юридическая помощь по признанию сделки недействительной в Москве

Особенно много сложностей по покупке квартиры может возникнуть в Москве. Наиболее внимательно необходимо относиться, когда покупается вторичное жилье, здесь стоит все внимательно проверять. В любой квартире может оказаться несколько собственников, проживать граждане имеющие право пожизненного пользования, так как в свое время отказались от приватизации данной квартиры, сложные родственные связи и отношения. Не секрет, что после оформления квартиры и получения денег, могут объявиться новые лица, которые потребуют признать сделку недействительной. Много нарушений при продаже, когда квартира оказывается в наследстве. Адвокат по недвижимости в городе Москве проверит все сделки по бывшим собственникам этого жилья, чтобы уменьшить риск потери квартиры и денег. Юристы по недвижимости ведут работу не только в Москве, но и в Московской области. Они работают в судах по месту нахождения собственности, выезжают на место, работают с Подмосковными организациями.

В Московской области наиболее востребованы адвокаты, работающие с земельными участками. Эти участки были получены, как правило, очень давно, документы на многие утеряны. Все это приходится восстанавливать через архивы и другие документы. Покупка таких участков проводится внимательно, иначе судов не избежать. Если возникла ситуация, когда вашу сделку по купли-продаже хотят признать недействительной, то требуется юридическая помощь юриста. В суде другая сторона представит основания признания сделки недействительной, но другая сторона должна организовать защиту. Здесь столкнуться доказательства двух сторон, каждый будет доказывать свою правоту.

Юрист по недвижимости в Москве может по желанию клиента принимать участие во всех заседаниях городского, районного судов. Если сделка связана с организацией, то юристы работают и в арбитражном суде.

Суть понятия состоит в том, что акт является документальным подтверждением совершения правового деяния связанного с передачей собственного имущества от одного гражданина (или юридического лица) другому (или организации).

Этот документ заключается между участниками соглашения: продавцом и покупателем. Продавец – это дееспособное лицо, достигшее совершеннолетнего возраста и владеющее передаваемым имуществом на правах собственности. В качестве покупателя может выступать совершеннолетний, дееспособный гражданин, который обладает достаточным количеством денежных средств для оплаты передаваемого имущества. В случае передачи аванса или задатка допускается составление .

Правовые отношения, которые представляет договор купли-продажи, регламентируются ГК РФ , в части .

Основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры

Судебная практика признания договора купли-продажи недействительным рассказывает о том что, если существуют законные возражения относительно сделки, то соглашение может быть аннулировано. Подобная ситуация подпадает под действие . Все случаи, связанные с , решаются в судебной инстанции. Что касается причин, то договор может быть признан неправомочным по следующим основаниям:

Если содержание документа противоречит нормам закона, то сделка признается ничтожной и имущество подлежит конфискации.
В том случае, если сделка носит мнимый или притворный характер, скрывая волю остальных участников.
Если участник купли-продажи недееспособен или имеет какие-либо ограничения в дееспособности.
В ситуации, когда дееспособное лицо не осознавало своих действий по причине временного состояния недееспособности.
Договор, заключенный с несовершеннолетними гражданами.
Сделки, оформленные с участием несовершеннолетних детей, без необходимого согласия его законных представителей.
Акт, составленный при угрозе жизни и здоровью, а также в результате заблуждения.
Если покупателем является лицо, которое не имеет разрешения на такой вид деятельности, то сделка может быть признана недействительной.
При нарушении прав детей.
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным возможно тогда, когда ранее продаваемая собственность была приватизирована незаконно.
Акт аннулируется, если условия составления не были выполнены, в частности, отсутствовала письменная форма документа.

Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Чтобы оспорить правовой статус акта, необходимо обратиться в Арбитражный суд и составить иск +о признании договора купли-продажи недействительным. С таким заявлением могут обратиться участники сделки, либо их официальные представители, чьи полномочия подтверждены нотариальной доверенностью.

Чтобы не получить в суде отказа по заявлению, необходимо соблюдать ряд рекомендаций по признанию акта недействительным:

Определить законность оснований для аннулирования сделки.
Доказать реальность своих претензий, путем предоставления фактических доказательств, а именно что эти основания имели место на момент сделки.
Подать правильно оформленный иск с соблюдением всех требований и сроков.
Доказать свою позицию в суде, призвав на помощь свидетелей и предоставив необходимые документы.
Ожидать решение суда. В случае отказа можно подать апелляцию.

Признать договор недействительным можно в течение года с момента открытия оснований для этого, если сделка является оспариваемой. В том случае, если сделка ничтожна, то срок исковой давности предусмотрен в виде трех лет . Для лиц, не являющихся сторонами сделки, однако заинтересованными в ее исходе установлен срок исковой давности также три года.

Список необходимых документов

Для того чтобы подать заявление в суд с целью аннулировать договор купли-продажи, потребуется следующий перечень документов:

Правильно оформленное исковое заявление (образец заявления можно посмотреть и скачать можно здесь: .
Паспорт или иной документ подтверждающий личность истца.
Договор купли-продажи.
Документы на недвижимость: вся техническая документация и свидетельство о собственности (если истец является продавцом).
Расписка в получении денег (если истец является покупателем).
Медицинская справка о физическом и психическом состоянии заявителя (если в этом есть необходимость).

Суд также может затребовать дополнительные документы, которые могут послужить положительному для истца исходу.

Последствия признания недействительным договора купли-продажи

Аннулирование договора может повлечь за собой серьезные последствия, в виде исправления сложившейся ситуации в отношении объекта сделки. Если обе стороны были введены в заблуждение, то исправить ситуацию можно очень просто: участники возвращают друг другу не принадлежащие им вещи.

В том случае, если вернуть переданное имущество не представляется возможным, то возмещение ущерба можно произвести путем выплаты денежной компенсации.

Если одна из сторон умышленно допустила совершение незаконной сделки, а ввернуть имущество не представляется возможным, то суд выносит решение о возмещении ущерба пострадавшей стороне за счет конфискации имущества ответчика .

Конфискация имущества обоих участников сделки в пользу государства производится в том случае, когда обе стороны умышленно нарушили закон.

В ряде случаев производится дополнительное покрытие убытков пострадавшей стороны сделки.

Пример по порядку признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Сергей Панин давно копил деньги на то, чтобы улучшить свои жилищные условия. Когда необходимая сумма была собрана, Сергей занялся продажей своей однокомнатной квартиры в центре города. Покупателей нашлось сразу несколько, и Панин выбрал наиболее подходящий вариант. Не став гнаться за высокой ценой, он отдал предпочтение клерку из конторы, находящейся по соседству.

Договор составил покупатель и Сергей, не особо вчитываясь, подписал бумагу в присутствии нотариуса. Когда дело дошло до передачи денежных средств, то выяснилось, что продавец не доплатил ему около 50 тысяч рублей . Возмутившись, Сергей потребовал недоданные деньги, на что покупатель ответил, что по договору задаток был включен в сумму стоимости квартиры, хотя Сергей с самого начала оговаривал, что задаток в общую цену не входит.

Ничего не добившись, Сергей обратился в суд, написав заявление о признании договора купли -продажи недействительным, поскольку он был введен в заблуждение продавцом.

К сожалению, суд вынес отрицательное решение по иску в связи с тем, что договор купли-продажи был составлен верно, и продавец был обязан ознакомиться с его содержанием перед подписанием.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Вопрос: Добрый день, меня зовут Влад. Сложилась не очень приятная ситуация, а я не знаю, обращаться ли за помощью к юристу или пустить все на самотек. Посоветуйте, как мне поступить. Дело в том, что несколько месяцев назад я приобрел жилье у своего коллеги. Квартира мне сразу понравилась, была чистой аккуратной с новым ремонтом. За ремонт продавец потребовал дополнительную оплату, но поскольку сумма была не очень большой, а жилье мне понравилось, то все оплатил. Сделка прошла удачно, договор был подписан у нотариуса, и я стал владельцем квартиры. Прожив в ней год, я обнаружил, что есть серьезная проблема с электрикой и водоснабжением, однако самое страшное было впереди. Вчера, придя с работы, я заметил, что в комнате отклеились обои и под ними что-то чернеет. Отодвинув бумагу, я ужаснулся. Все стены моего жилища покрыты черной плесенью. Переговорив с соседями, я выяснил, что квартира очень сырая и ее долго не могли продать из-за этого недостатка. Как теперь поступить я не знаю. Необходимо ли аннулировать сделку? Возможно ли это сделать? Могу ли я рассчитывать ан компенсацию?

Ответ: Уважаемый Влад. Согласно ст. 125 АПК РФ сделка может быть признана ничтожной в том случае, если одна из сторон была введена в заблуждение другой стороной умышлено, тем самым нарушив закон. В сложившейся ситуации таким образом поступил ваш коллега.

Вы можете обратиться в суд на признание договора купли-продажи квартиры недействительным и потребовать компенсации морального ущерба, а также вреда, причиненного вашему здоровью, поскольку черная плесень чрезвычайно опасна для здоровья. Сделать это вы можете только в суде, предоставив все доказательства и, желательно, оценку экспертов относительно состояния вашего жилья. Если эти повреждения имели место на момент совершения сделки, то договор будет аннулирован, а вы получите компенсацию.

Заключение

В заключение можно сделать следующие выводы:

Договор купли-продажи является подтверждением свершения сделки.
В законодательстве прописаны основания, согласно которым документ можно оспорить или аннулировать.
Существует определенный порядок, согласно которого выполняется признание договора купли-продажи недействительным.
Для того чтобы подать заявление в суд необходимо не только правильно составить заявление, но и подтвердить его фактическими доказательствами.
В случае признания акта недействительным, пострадавшая сторона получает компенсацию причиненного ей ущерба.
Большое внимание необходимо уделить оформлению договора.