Социальный и коммерческий найм. Жилищный фонд коммерческого использования
Найм жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий найм от социального, с другой стороны отделил его от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.
Как справедливо отметил Крашенинников П.В., ГК развел в разные законодательные коридоры – (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения. В соответствии с ГК, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.
В то же время ст. 19 ЖК РФ обозначает договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования (в том числе государственного и муниципального жилья), однако он не нашел необходимой регламентации. Вместе с тем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов – предмет регулирования жилищным законодательством. В этой связи по мнению Г.Ф. Шешко целесообразно, чтобы Жилищный кодекс установил (в определенной части) иные условия пользования жилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого» найма, нежели установленные положениями главы 35 ГК РФ, но, естественно, это потребует внесения изменений в ГК РФ. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в силу волеизъявления на основе принципа свободы договора (ст. 421 ГК), а не на основе акта управления, как это имеет в договоре социального найма.
Ст. 19 п. 4 ЖК РФ к жилищному фонду коммерческого использования относит совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, представленного гражданам собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.
Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам.
Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер представляемых жилых помещений нормируется размером нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Объектом договора может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. В качестве требования, предъявляемого к объекту договора найма, указана пригодность жилого помещения для постоянного проживания. Размер платы тоже устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась, но потом Федеральный закон от 06 мая 2003 г., а сейчас и ЖК РФ регламентировал наемную плату и коммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.
Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц). Наниматель может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.
В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.
В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.
Правовое положение указанных лиц существенно отличается от членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где они являются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.
Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения, наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора несет сам наниматель.
Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.
После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. При этом такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.
Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяется на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. ст. 54 – 55 СК РФ).
Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних, постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п. 1 ст. 686 ГК). Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется: нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан, а при не достижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).
В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).
Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в найм, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.
Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (ст. 450, п. 1 ГК РФ).
ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687, п. 1).
Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;
Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
Аналогично, прекращению права собственности на жилье ГК РФ (ст. 293) предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.
В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При том по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
По требованию любой из сторон договор, может быть, расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.
В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения, ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ст. 31,4 ЖК РФ). С точки зрения бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус - супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там, на «птичьих правах».
Защищаться можно - Жилищный кодекс подсказывает как: заключив заранее соответствующее соглашение (). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено то, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья, позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.
Кроме того, п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений - краткосрочный найм. К нему отнесен найм, осуществляемый на срок до 1 года. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.
«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним - будущее».
Вместе с тем существует и другая точка зрения. Так В.Н. Лисица говорит о реальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлять жилое помещение гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, поскольку это не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большую плату). Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающую пределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном (муниципальном) фонде».
Согласно ст.19 п.4 жилищного Кодекса РФ, к жилищному фонду коммерческого использования относятся все жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или публичных субъектов: государства или муниципального образования, которые предоставляются собственниками для проживания гражданам на условиях возмездного пользования.С жильем, которое находится в собственности граждан, все понятно – собственники могут использовать его для личного проживания или сдавать в найм за определенную плату, т.е. по договору коммерческого найма. Жилой фонд, находящийся в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципалитетов может предоставляться гражданам, как по договорам социального найма, так и по договорам коммерческого найма.
Чтобы получить жилье по договору социального найма, который не отменяет право последующей приватизации этого жилого помещения, необходимо выполнение многих условий: нуждаемость, малоимущность и пр. Для получения жилья, находящегося в собственности муниципалитета в коммерческий найм, выполнения этих условий не требуется, но и приватизировать это жилье наниматель права не имеет.
Особенности договора коммерческого найма
Это договор двусторонний. Наймодателем может быть как частное лицо, так и публичное, а нанимателем – только гражданин. Основанием для заключения договора коммерческого найма является свободное волеизъявление сторон, а не акт управления, как в случае заключения договора социального найма. Для этого не требуется выполнение каких-то условий и предпосылок, как при социальном найме, в том числе не нормируется и размер предоставляемых жилых помещений. Если собственником жилого помещения является частное лицо, не нормируется и наемная плата. Но в том случае, когда речь идет о публичной форме собственности, размер этой платы лимитируется в соответствии с ЖК РФ.Если в договоре коммерческого найма специально не оговаривается срок, на который он заключается, по умолчанию он принимается равным 5 годам. Наниматель обязан самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ, если стороны не оговорили этот пункт в договоре. Следует отметить важное условие, гарантирующее права нанимателя. Согласно ст.675 ГК РФ, при смене собственника жилого помещения, договор коммерческого найма не теряет своей силы, и условия его не изменяются, меняется лишь наименование одной из сторон в договоре. Все граждане, которые будут постоянно проживать в данном жилом помещении, должны быть перечислены в договоре.
Договор коммерческого найма можно заключать только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения. При правоотношениях по социальному найму договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах, т.е. квартиросъемщики платят за жилищно-коммунальные услуги, а не плату за проживание, составляющую прибыль собственника. По договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном. Однако в основном такие правоотношения, как коммерческий найм, предусмотрены законодателем в основном для предоставления жилых помещений в домах частного жилищного фонда.
Необходимо напомнить, что использование норм ЖК РФ относительно социального найма совершенно недопустимо к правоотношениям сторон по договору коммерческого найма. Зачастую выделяют следующие особенности договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует, обязательное для социального найма, принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
Иные особенности указанного договора заключаются в том, что он, в отличие от договора социального найма, носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем до 1 года.
Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.
Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. С другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека. В отличие от Жилищного кодекса РФ, Гражданский кодекс РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной.
Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от Жилищного, Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с защитой наймодателя от потерь в виде недополученного дохода от сдачи помещения внаем.
В отличие от договора социального найма последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.
8 ноября т. г. Глава государства подписал Указ № 512 "О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда" (далее - Указ № 512). По мнению законодателей, данный нормативный документ станет первым действенным шагом на пути создания нового вида государственного жилья - жилья коммерческого использования и, что самое главное, позволит в определенной степени решить квартирный вопрос граждан независимо от их "нуждаемости".
О необходимости развивать в стране "арендное" жилье говорилось неоднократно. Особенно остро в этом нуждается столица, где наблюдается парадокс: рост количества нуждающихся в улучшении жилищных условий увеличивается пропорционально объему жилищного строительства. В сложившихся экономических условиях предоставление льготных кредитов стало для государства непосильной ношей. Поэтому Правительство определило несколько приоритетных механизмов снятия с бюджета бремени господдержки малообеспеченных граждан, одним из которых как раз является строительство домов для коммерческого использования.
Механизм для сдачи жилья в коммерческое использование предлагает Указ № 512, которым определено создание фонда коммерческого жилья из имеющихся свободных (освободившихся) жилых помещений государственного жилищного фонда, в т. ч. приобретенных, построенных (реконструируемых) жилых домов специально с этой целью. Изначально следует отметить, что формирование фонда жилья коммерческого использования будет вестись за счет бюджетных средств и средств, полученных от сдачи жилья, "иных источников, не запрещенных законодательством".
Законодательным документом определен порядок включения жилых помещений государственного жилищного фонда в состав коммерческого использования. Он прост и аналогичен включению жилья в состав социального - по решению местных исполнительных органов. Также облисполкомы вправе направить построенные жилые помещения в состав жилья коммерческого использования.
К слову, список данных квартир исполнительные комитеты должны сформировать до 1 января 2012 г., поскольку именно в первый день нового года Указ вступает в силу. К этому же времени Правительство должно определить базовую ставку платы за пользование данным жильем, к которой в зависимости от места нахождения помещения будет применяться тот или иной коэффициент. "Строительство жилья коммерческого использования государственного жилищного фонда в Беларуси преследует две цели: стать альтернативой на рынке найма жилья частного жилищного фонда, а также снизить рыночную цену найма частного жилья, - отметила заведующая юридическим сектором Управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Н. А. Кухарчик. - Поэтому предполагается, что плата за пользование жилыми помещениями коммерческого найма в госфонде будет ниже, установленной на частном рынке найма жилья".
Согласно Указу, порядок предоставления жилья коммерческого использования и коэффициент оплаты за его пользование в зависимости от местонахождения будут определять облисполкомы. "Это позволит местным исполнительным и распорядительным органам "корректировать" миграцию трудоспособного населения, направляя его в тот или иной населенный пункт, избегая концентрации большого числа граждан, к примеру, в одном областном центре", - отметила собеседница. При этом нормативным документом установлено, что право на предоставление таких помещений имеют все граждане - как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на таком учете, но преимущество будет иметь первая категория.
Порядок оплаты за жилищно-коммунальные услуги идентичен тому, что установлен для граждан, проживающих в собственных квартирах.
Что касается порядка заключения договора найма жилого помещения коммерческого использования, то информация о наличии такого жилья будет размещена на сайтах, информационных стендах местных исполкомов, а также госорганов, имеющих жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и в других, доступных для граждан, местах. Желающие в течение не менее 15 дней с момента размещения информации должны будут подать заявления. После этого исполкомы рассмотрят их, и в порядке поступления, а при наличии граждан, состоящих на учете нуждающихся, в порядке очередности постановки на данный учет, будет предоставлено жилье коммерческого использования.
Срок договора найма таких помещений составляет не более 5 лет. Это предельный период, но в последующем договор пролонгируется на новый срок. Как отметила Н. А. Кухарчик, при условии надлежащего исполнения нанимателем своих обязанностей (отсутствие задолженности по оплате, в т. ч. услуг ЖКХ, и претензий со стороны обслуживающих объект организаций) он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок. Кроме того, собеседница подчеркнула, что при необходимости договор найма может быть перезаключен с одним из членов семьи в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом она отметила, что, согласно Указу, квартиры коммерческого использования не подлежат обмену, разделу, продаже или приватизации, а также сдаче по договору поднайма.
"Данный вид жилья будет востребован в Беларуси, - убеждена специалист. - Ведь для семьи привлекательнее нанимать госжилье по доступной цене, чем снимать его у "частника" по цене 200–300 долларов или, например, выплачивать в течение 20 лет дорогостоящий кредит. Конечно, жилье коммерческого использования не заменяет собственного, но является ему хорошей альтернативой".
Следует отметить, что в формирование фонда жилых помещений коммерческого использования могут включаться и госорганы, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилые помещения. Причем приоритет предоставления между работниками организации и другими гражданами может быть определен в коллективном договоре.
Важным для государства является участие инвесторов в развитии нового вида жилья в республике. По мнению специалистов, привлечение частного капитала в строительство домов коммерческого использования позволит не только снизить финансовую нагрузку на бюджет, но и усовершенствовать систему управления жилищным фондом.
В качестве примера взаимодействия государства и частника можно привести опыт Москвы, который, к слову, рассматривался в рамках подготовки Указа № 512. Изначально право развивать сферу арендного жилья было предоставлено коммерческим строительным организациям, которые имели возможность использовать закрытые паевые инвестиционные фонды. Это позволило увеличить уровень доходности данного бизнеса и сократить срок окупаемости арендных комплексов до 6 лет.
Если рассматривать европейский опыт, то там окупаемость доходных домов и того меньше. Этот показатель достигается за счет высокой скорости строительства.
Что касается Беларуси, то о сроках окупаемости данного жилья говорить пока рано. Сегодня только возводятся первые два арендных дома на территории Парка высоких технологий для его резидентов, и механизм коммерческого найма "не обкатан". Будем надеяться на положительные результаты и нововведения в законодательстве, которые привлекут в данную сферу коммерческих застройщиков. И хорошо бы это сделать на начальном этапе "арендного" пути…
Поделитесь статьей с коллегами:О.В. КИРИЧЕНКО,
ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова
Установление многообразия форм собственности и вовлечение жилых помещений в рыночный оборот привело к переоценке государством и обществом сущности и назначения жилья. Оно стало пониматься не только как одно из важнейших социальных благ, необходимое условие нормальной деятельности, в том числе общественной, но и как источник получения прибыли, выгодное вложение капитала. В результате изменилось отношение государства к найму жилых помещений. Появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий наем, который стал активно развиваться одновременно с «потребительским» договором социального найма жилого помещения, сфера применения которого продолжает сужаться. Понятие «наем жилого помещения» приобрело более широкое содержание, поскольку в современных условиях рыночной экономики наем направлен не только на удовлетворение жилищных потребностей граждан, но и на извлечение прибыли.
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории нашей страны - одна из самых острых и трудноразрешимых проблем. Современное правовое регулирование жилищных отношений исходит из того, что обеспечение жильем нуждающихся в нем граждан становится заботой самих граждан, хотя решение жилищного вопроса, как и прежде, провозглашается одним из приоритетных направлений политики государства.
В мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилья, который измеряется как соотношение средней стоимости стандартной (обычно двухкомнатной) квартиры (общей площадью 54 кв. м) в конкретном регионе и среднего годового дохода семьи из трех человек. Коэффициент доступности жилья показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Ввиду того что жилье является дорогостоящим «товаром длительного использования», решить жилищную проблему без дополнительной помощи государства невозможно ни в одной стране. Однако в России эта помощь настолько мала, что не может привести к какому-либо улучшению в жилищной сфере, ведет к обострению социальной ситуации.
Средний общероссийский уровень обеспеченности жильем на одного жителя составляет 19,7 кв. м, что в 2-3 раза ниже, чем в странах Европейского союза и США. К 2010 году планируется увеличить этот показатель до 21,7 кв. м, но даже он не улучшит ситуацию.
В ноябре 2006 года стоимость 1 кв. м жилого помещения составляла в среднем по Москве 2542 долл. США. Что будет дальше, нетрудно представить с учетом прогноза специалистов об удорожании жилой недвижимости на 2-3% в месяц. При этом следует учитывать, что рост цен на жилые помещения в зависимости от их характеристики и места расположения происходит неодинаковыми темпами.
Сегодня новых жилых домов строится меньше, чем даже во времена заката СССР. По данным Госстроя России, общий объем жилищного строительства в 2004 году составил 41 млн кв. м, что в 1,86 раза меньше по сравнению с 1987 годом, когда было построено 76,4 млн кв. м. К тому же из всего строящегося в настоящее время жилья около половины - элитное, не решающее социальных проблем. Нужно учитывать и то, что, по официальным данным Госстроя России на 2002 год, более 20% всего жилищного фонда, насчитывающего около 2809,8 млн кв. м., нуждалось в неотложном капитальном ремонте и реконструкции, а свыше 3,1% и вовсе подлежало сносу как ветхое или аварийное жилье. На конец 2003 года фонд аварийного и ветхого жилья насчитывал 91 млн кв. м.
По данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ России за 2005 год, около одной трети семей (14,3 млн человек) проживают в неблагоустроенном жилье, где отсутствует горячее водоснабжение, канализация, газ или электроплиты. Около 12% семей (5,3 млн человек) проживают в панельных домах 1950-60-х годов постройки, срок эксплуатации которых давно истек. Благоустройство сельского жилищного фонда еще ниже: водопроводом и центральным отоплением пользуется только 41% семей, а горячим водоснабжением - 49%.
Широкое распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т. д. Ослабление социальной направленности политики государства привело к тому, что гарантированное Конституцией РФ право граждан на жилище фактически не реализуется, и для большинства россиян приобретение квартиры или даже комнаты остается несбыточной мечтой. Для многих граждан решение жилищной проблемы - наем жилых помещений, прежде всего коммерческий наем, который позволяет гражданину, даже не признанному в установленном законом порядке нуждающимся в жилом помещении, снять любое жилье без каких-либо ограничений в соответствии со своими финансовыми возможностями.
Термин «коммерческий» указывает на жилое помещение, предоставляемое из жилищного фонда коммерческого использования. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд включает в себя различные виды жилых помещений, независимо от форм собственности, в том числе жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилищный фонд различается по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам (части 2, 3 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд можно классифицировать по двум критериям - по форме собственности и по целям использования.
В зависимости от формы собственности различают частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Частный жилищный фонд включает в себя:
· фонд, находящийся в собственности граждан, - индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
· фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.
Государственный жилищный фонд образуют:
· жилищный фонд, состоящий в государственной собственности России и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);
· жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.
Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых помещений, как находящихся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, так и закрепленных за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно ст. 50 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд.
С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд лишь социального использования, жилые помещения из которого предоставляются по договору социального найма в целях обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, в этот фонд включается имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
· жилищный фонд социального использования. Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения;
· специализированный жилищный фонд - служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
· индивидуальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности физическим и юридическим лицам и не использующийся для извлечения прибыли;
· жилищный фонд коммерческого использования. В отличие от индивидуального жилищного фонда жилые помещения в фонде коммерческого использования предназначены для извлечения прибыли путем заключения договора коммерческого найма. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям.
Статья 19 ЖК РФ не только устанавливает виды жилищных фондов, но и выделяет различные основания предоставления жилых помещений из этих фондов. Хотя и подразумевается, что договор коммерческого найма заключается в отношении жилого помещения, предоставляемого из жилищного фонда коммерческого использования, это не означает, что иные жилые помещения (за исключением жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма) не могут быть предметом договора.
В настоящее время жилые помещения, находящиеся в собственности граждан (в том числе жилые помещения индивидуального жилищного фонда) и юридических лиц, предоставляются на возмездной основе по договорам коммерческого найма, что не противоречит гражданскому и жилищному законодательству. Другое дело, что в условиях рыночной экономики коммерческое использование жилья выступает одной из форм предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц, а также публичных образований. Это положение закреплено в ст. 19 ЖК РФ, как и то, что впервые выделен жилищный фонд коммерческого использования, жилые помещения из которого предоставляются исключительно на возмездной основе с целью систематического извлечения прибыли.
Особенность жилищного фонда коммерческого использования состоит в том, что в него могут входить жилые помещения, находящиеся как в собственности граждан и юридических лиц, так и в государственной собственности, за исключением жилых помещений индивидуального и социального (т. е. не связанного с извлечением прибыли) использования и жилых помещений специализированного фонда. Кроме того, не могут использоваться с целью извлечения прибыли жилые помещения муниципального жилищного фонда.
Закрепив возможность коммерческого использования жилья, законодатель расширил круг жилых помещений, предоставляемых по договору коммерческого найма. Установив возможность образования жилищного фонда коммерческого использования, он не предусмотрел его дальнейшей правовой регламентации в том же ЖК РФ. По сути, жилищный фонд коммерческого использования только упоминается в Кодексе, но детально не регулируется, в отличие, например, от жилищного фонда социального использования.
Правовое регулирование жилищного фонда коммерческого использования должно строиться на законодательном закреплении договора коммерческого найма как правовой основы предоставления жилого помещения из этого фонда. Законодательно должны быть не только сформировано понятие договора коммерческого найма (его дефиниция в законодательстве по-прежнему отсутствует), но и установлены требования к предмету договора - жилому помещению, предоставляемому на возмездной основе, условиям, форме договора и т. д. Кроме того, исходя из коммерческой направленности жилищного фонда, необходимо установить требования к предпринимательской деятельности, направленной на извлечение прибыли от сдачи внаем жилья на условиях договора коммерческого найма.
Правовое регулирование «жилищного предпринимательства» необходимо закрепить в ЖК РФ, а главу 35 ГК РФ посвятить договорам коммерческого и социального найма жилого помещения - тем самым будет упорядочена правовая регламентация коммерческого использования жилых помещений по договору коммерческого найма на уровне гражданского и жилищного законодательства. Эффективное правовое регулирование коммерческой деятельности в жилищной сфере будет способствовать решению жилищной проблемы в нашей стране.
В настоящее время предоставление жилых помещений в жилищном фонде коммерческого использования строится по принципу доходного дома, в котором жилые помещения используются собственниками исключительно с целью систематического извлечения прибыли. Доходный дом - явление не новое.
В дореволюционной России доходные дома были весьма распространены. Они строились в расчете на разный социальный уровень и доход постояльцев. Так, в 1902 году в доходном доме на ул. Мартыновской жил уже приобретший европейскую известность писатель М. Горький. Снимаемая им квартира площадью 300 кв. м занимала второй этаж и имела десять комнат и два подсобных помещения. Обходилась такая квартира писателю в 1 тыс. руб. в год.
В меблированных комнатах доходного дома № 4 на ул. Арбат останавливались И. Бунин, А. Левитов, К. Бальмонт. Здесь сдавались уютные комнатки и кормили недорогими обедами. Стоили номера при посуточном найме от 1 до 3,5 руб., а помесячно - от 20 руб.
Жить в дорогих доходных домах было престижно, а дешевые меблированные комнаты были доступны людям с весьма ограниченными доходами. При этом доходные дома были выгодны и городской казне. Так, в 1913 году городская казна Москвы получила доход с личного налогооблагаемого недвижимого имущества, в том числе с владельцев доходных домов, в размере 7 млн руб. Это немало, учитывая, что в тот год доход города составил 47,6 млн руб.
В 2004 году по инициативе Департамента инвестиционных программ строительства Москвы построен первый экспериментальный доходный дом в центре города недалеко от станции м. «Китай-город» по адресу: Большой Николоворобьинский пер., 10. Этот дом является собственностью правительства г. Москвы. Цель его строительства - поступление денежных средств в городской бюджет за счет коммерческого использования жилья. Строительство дома должно окупиться к 2012 году, но уже сейчас, по мнению управляющей доходным домом Г. Черниковой, можно говорить о коммерческом успехе этого предприятия. Несмотря на высокие цены (например, двухкомнатная квартира обходится в 2500-3300 долл. в месяц), квартиры в доме пользуются огромным спросом не только среди иностранцев, занимающихся бизнесом в столице, но и среди россиян, приезжающих в Москву из других городов и не имеющих возможности приобрести жилье в столице. Еще одна категория нанимателей - москвичи, делающие ремонт в своей квартире. К концу 2005 года заполняемость доходного дома достигла 75%, а в 2006 году она составила 93%.
Успех проекта «доходный дом» объясняется отсутствием у большинства россиян возможности приобрести собственное жилье (особенно в столице). Доходный дом выступает одним из способов решения жилищной проблемы. Безусловно, не только столица, но и другие города нуждаются в таких проектах, позволяющих не только обеспечить жильем нуждающихся в нем граждан, но и пополнить городской бюджет. Кроме того, проявляют заинтересованность в проекте доходного дома физические и юридические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Уже сейчас многие из них начали открывать доходные дома в различных городах России.
Библиография
1 См.: Котусова Е.Г. Современное состояние «жилищного вопроса» в России и способы его решения //Жилищное право. 2006. № 2. С. 49.
При копировании текста не забывайте указывать ссылку на источник, не нарушайте авторское право.
