Порядок заключения договора аренды предприятия и его государственная регистрация. Порядок заключения договора аренды
3. Порядок заключения договора аренды.
Закон Украины «О аренде государственного имущества» довольно детально регламентирует процедуру заключения договора аренды государственного имущества.
Физические и юридические лица, которые хотят заключить договора аренды имущества государственных предприятий, направляют проект договора аренды, а также другие документы согласно перечнем, что определяется Фондом государственного имущества Украины, соответствующему арендодателю.
В случае «аренды целостного имущественного комплекса арендодатель в пятидневный срок после даты регистрации полученные заявления, присылает копии проекта договора и других материале к органу, уполномоченного управлять соответствующ государственной имуществом для дачи выводов относительно возможности аренды условий договора аренды.
В тех случаях, если:
Предприятие, его структурный подраздел, относительно цели имущественного комплекса которого поступило заявление о ордере или инициаторе заключения договора аренды согласно с законодательством занимают монопольное положение на рынке;
Вследствие заключения договора аренды предприниматель группа предпринимателей могут занять монопольное положение на рынке;
Суммарная стоимость активов или суммарный объем реализации товаров (работ, услуг), что принадлежат объекту аренды и инициатору заключение договора аренды, превышают показатель определенные законодательством, - копии проекта договора аренд и других полученных документов арендодатель присылает также к органу Антимонопольного комитета Украины.
Орган, уполномоченный управлять соответствующ государственный имуществом, Антимонопольный комитет Украины разглядывают присланные арендодателем копии документов и на протяжении пятнадцати дней присылают арендодателю выводы относительно возможности аренды и условий договора аренды. В случае неполучения арендодателем выводов в установленный срок заключения договора аренды считается с указанными органами согласованным.
Арендодатель на протяжении пяты дней по истечении срока согласование условий договора аренды дает согласие или отвечает отказом в заключении договора аренды государственного имущества и сообщает о этом заявителя и орган, уполномоченный управлять имуществом, и орган Антимонопольного комитета Украины.
Наиболее простым является порядок заключения договора аренды недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества. Заявление о аренде этого имущества не требует согласования с органом, уполномоченным управлять государственн имуществом и органом Антимонопольного комитета Украины, поэтому в таких случаях арендодатель должен на протяжении пятнадцати дней после даты регистрации заявления дать согласие или отказать в заключении договора аренды и сообщить о этом заявителя.
Закон «О аренде государственного имущества» содержит приблизительный перечень оснований отказа в передачи в аренду объектов. Это, в частности:
Принятие решения компетентным органом о приватизации этих объектов;
Включение объекту к перечню предприятий, которые требуют привлечения иностранных инвестиций согласно с решением Кабинета министров Украины или местных органов властей;
Отсутствие согласия органа Антимонопольного комитета Украины на аренду;
Отсутствие согласия органа, уполномоченного управлять соответствующ имуществом, на выделение структурного подраздела;
Другие основания, предусмотренные законами и постановлениями Верховного Совета Украины.
Предоставляя приоритетное право на заключение договора аренды созданному трудовым коллективом государственного предприятия хозяйственному обществу, законодательством предусмотрено, что заключение договора аренды с другими физическими и юридическими лицами возможное лишь при условии отсутствия заявления хозяйственного общества в течение двадцати дней со дня направления им сообщение о намерении арендовать целостный имущественный комплекс предприятия, структурного подраздела.
В случае отказа в заключении договора аренды, а также неполучения ответа в установленный срок заинтересованные лица имеют право обратиться за защитой своих интересов к суду или арбитражного суда.
4. Условия договора аренды.
Предоставляя важного значения содержания договора аренды государственного имущества, законодатель специально определил важные условия договора, то есть те, что имеют юридическое значение, то есть влияют на формирование и суть правоотношений, которые возникают из данного договора. Значение определения важных условий состоит в потому, что в случае недостижения сторонами договоренности хотя бы по одному из важных условий договора такой договор не считается заключенным.
Соответственно статье 10 Закона «О аренде государственного имущества» важными условиями договора аренды является:
- объект аренды (состав и стоимость имущества с учетомееиндексации). Оценка объекта аренды осуществляется по Методике оценки стоимости объектов аренды, утвержденным постановлением Кабинета министров Украины от 10 августа 1995 г. № 629. Указанная Методика предусматривает особенности оценки стоимости целостного имущественного комплекса (при этом обязательным является проведение полной инвентаризации соответственно Положению о инвентаризации имущества государственных предприятий, которые приватизируются, а также имущества государственных предприятий и организаций, которое передается в аренду, утвержденного постановлением Кабинета министров Украины от 2 марта 1993 г. № 158); оценки стоимости зданий, сооружений, помещений, что проводится экспертным путем соответственно Порядку проведения экспертной оценки при передаче в аренду государственного имущества, что утверждается Фондом государственного имущества Украины, и оценки стоимости другого отдельного индивидуально определенного имущества, что проводится с учетом требований раздела IV Методики оценки стоимости объектов приватизации, утвержденной постановлением Кабинета министров Украины от 18 января 1995 г. № 36;
Срок, на который укладывается договор аренды, определяется по согласованию сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменения в договора по истечении его срока он считается продолженным на один и тот же срок и на одни и тех же условиях, которые были предусмотренные договором. По истечении срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности, имеет преобладающее право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок;
- арендная плата с учетом ее индексации является платежом, который вносит арендатор арендодателю независимо от следствий хозяйственной деятельности, но не больше пяты процентов от, стоимости арендованного имущества. Методика расчета, предельные размеры и порядок использования арендной платы определяются Кабинетом министров Украины. Сроки внесения арендной платы определяются в договоре.
Арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. В зависимости от специфики производственной деятельности арендатора арендная плата с согласия сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме.
Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также на требование одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины.
Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если с независимых от него обстоятельств изменились условия хозяйствования, предусмотренные договором, или существенным образом ухудшился состояние объекта аренды.
Порядок использования амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления на арендованное имущество остаются в распоряжении арендатора и используются на восстановление арендованных основных фондов. Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит собственнику арендованного имущества, если другое не предусмотрен договором аренды.
Восстановление арендованного имущества и условия его возвращения. В случае разрыва договора аренды, окончание срока его Действия и отказа от его продолжения или банкротства арендатора он обязан возвратить арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды. Если арендатор допустил ухудшения состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не докажет, что ухудшение или гибель имущества произошли не по его вине.
Арендатор упражнению оставить за собой проведенные ним улучшение арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделенные от имущества без причинения ему вреда.
Если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, что невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства, если другое не определено договором аренды.
Стоимость улучшений арендованного имущества, сделанного арендатором без согласия арендодателя, что нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежит.
Выполнение обязательств по договору аренды имеет осуществляться соответственно общим требованиям, установленных Гражданским кодексом относительно выполнения договоров.
Арендодатель обязан:
Передать объект аренды арендатору в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды. В случае нарушения этого обязательства арендатор имеет право требовать от арендодателя передачи объекта и возмещение убытков, причиненным задержанием передачи, или отказаться от договора и требовать возмещения убытков, причиненных ему невыполнением договора аренды;
Проводить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если другое не предусмотрен законом или договором.
По договору аренды арендатора может обязать использовать объект аренды по целевому назначению соответственно профилю производственной деятельности предприятия, имущество которого передан в аренду, и вырабатывать продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения потребностей региона. Арендатор также обязан: использовать и сохранять арендованное имущество соответственно условиям договора, предотвращать его повреждению, порче; вносить арендную плату своевременно и в полном объеме.
Договором аренды могут быть установленные и другие обязанности сторон:
- ответственность сторон за невыполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение или разрыв договора в одностороннем порядке, установленная законодательными актами Украины, а также конкретными заключенными договорами аренды;
- страхование арендатором взятого ним в аренду имущества осуществляется соответственно законодательству Украины о страховании.
С согласия сторон в договоре аренды могут быть предусмотренные и другие условия.
Условия договора аренды являются действующими на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлен правила, которые ухудшают положение арендатора.
5. Прекращение договора аренды.
Статья 26 Закона Украины «О аренде государственного имущества» содержит норму, согласно с которой односторонний отказ от договора аренды не допускается.
Вместе с тым законом установлен исчерпывающий перечень оснований прекращение договора аренды. Такими основаниями закон признает:
Окончание срока, на который был заключен договор аренды;
Приватизацию объекта аренды арендатором (с участием арендатора). В случае перехода права собственности на арендованное имущество к другим лицам договор аренды сохраняет действие для нового собственника;
Банкротство арендатора;
Гибель объекта аренды.
Договор аренды может быть разорван по согласованию сторон. На требование одной из сторон договор аренды может быть досрочно разорван по решению суда, арбитражного суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и из других оснований, предусмотренных законодательными актами Украины.
Да, соответственно статье 269 Гражданского кодекса досрочный разрыв договора на требование нанимателя путем предъявления иска в суде, арбитражном суде возможно в тех случаях, если наниматель:
1) пользуется имуществом не соответственно договору или назначении имущества;
2) специальное или из неосторожности ухудшает состояние имущества;
3) не внес платы на протяжении трех месяцев со дня окончания срока платежа;
4) не сделает капитального ремонта в тех случаях, когда по закону или по договору капитальный ремонт лежит на обязанности нанимателя.
Досрочный разрыв договора на требование нанимателя (ст.270 Гражданского кодекса) возможное путем предъявления иска против суда, арбитражного суда:
1) если наниматель не делает капитального ремонта, что лежит к его обязанности;
2) если имущество в силу обстоятельств, за который наниматель не отвечает, окажется в состоянии, неприемлемом для пользования.
Тема 9. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРИВАТИЗАЦИИ
1. Понятие и главные целые приватизации. Законодательство о приватизации
Понятие приватизации употребляется в экономическом и формально-юридическом понимании. В экономическом аспекте приватизация означает преобразование (трансформацию) государственных средств производства и другого имущества в негосударственные, то есть (согласно закону «О собственности») в частную или коллективную собственность. Следовательно, в экономическом значении сущность приватизации состоит в изменении экономических отношений государственной собственности на отношения частной или коллективной собственности на средства производства. Определение приватизации в формально-юридическом значении этого понятия дает Закон Украины от 4 марта 1992 г. «О приватизации имущества государственных предприятий». Согласно с указанным законом приватизация имущества государственных предприятий Украины - это отчуждения имущества, что находится в общегосударственной, республиканской (Республика Крым) и коммунальной собственности, в пользу физических и негосударственные них юридических лиц (ст.1).
Из юридической точки зрения приватизация - это имущественое соглашений между субъектами приватизации, содержанием которой является уплатное, частично уплатное или безоплатное отчуждения государственного имущества Закон регулирует данный вид соглашений как особые соглашения (отсюда специальные законы о приватизации). Как отдельная юридическая категория соглашений они имеют собственное название: «соглашения приватизации (ст.27 Закона «О приватизации имущества государственных предприятий»). Оплатные и частично оплатные соглашения согласно с законодательством о приватизации является особыми договорам купли-продажи государственного имущества. Потому содержание, порядок заключения и выполнение этих договоров регулируются главным образом законодательными актами о приватизации, а также (дополнительно) - Гражданским кодексом.
Главные целые приватизации являются одним из способов достижения результатов этого общественно-экономического процесса. Они зависят от экономических и общественно-политических обстоятельств, которые составляются в стране. В силу своей динамичности главные целые приватизации регулируются государственной программой - законодательным актом, что ежегодно переутверджается. Такое регулирование дает возможность оперативно учитывать «условия достижения» целей.
В Государственной программе приватизации на 1999 год определен следующие основные задачи приватизационного процесса в Украине: содействие повышению эффективности деятельности предприятий, учреждений, организаций и создания конкурентной среды; привлечение средств для развития и структурной перестройки экономики;
создание благоприятных условий для появления частных собственников, которые имеют долгосрочные интересы в развитии приватизируемого объекта и осуществляют эффективное управление ним;
обеспечение поступления средств к Государственному бюджету Украины;
создание условий для формирования фондового рынка;
повышение заинтересованности инвесторов относительно украинских предприятий на международных рынках.
Для реализации этих задач государственные органы приватизации вводят новые процедуры приватизации исключительно за средства, привлекают к подготовке и проведении приватизации профессиональных национальных и иностранных советников, субъектов фондового рынка (биржи, инвестиционные и коммерческие банки, инвестиционные банки, и тому подобное)
Законодательство Украины о приватизации с точки зрения его содержания составляет совокупность законов и других нормативных актов, которые регулируют имущественно-правовые и организационные отношения относительно приватизации имущества государственных предприятий. Это комплексное законодательство, которое объединяет нормы гражданских, административного, финансового и других областей права.
Законодательство Украины о приватизации формируется как определенная локальная система законов и других актов. Системообразующими критериями в данном случае является: а) объекты приватизации; б) субъекты приватизации; в) порядок, способы и условия приватизации.
Основным актом в этой системе является Закон Украины от 4 марта 1992 г. «О приватизации имущества государственных предприятий». Этот Закон, во-первых, определяет систему законодательства. В его статьи 3 отмечается, что законодательство Украины о приватизации состоит из этого закона, указов Президента Украины, другого законодательства, которые регулируют осуществление приватизации. Во-вторых, данный Закон регулирует правовых, экономических и организационных основ приватизации имущества любых государственных объектов приватизации независимо от их размеров, то есть распространяется на все объекты, которые подлежат приватизации. Вместе с тем в Законе специально предусмотрено, что он не распространяется на:
Приватизацию объектов государственного земельного и жилого фондов, а также объектов социально-культурного назначения, за исключением тех, которые принадлежат предприятиям, которые приватизируются;
Изменение организационно-правовых форм собственности колхозов, предприятий потребительской кооперации.
К законодательству о приватизации также принадлежат:
1. Закон Украины от 6 марта 1992 г. «О приватизации небольших государственных предприятий (малую приватизацию)», что действует не как самостоятельный, а как вспомогательный относительно Закона «О приватизации имущества государственных предприятий». Он устанавливает правовой механизм приватизации целостных имущественных комплексов небольших государственных предприятий.
2. Закон Украины от 6 марта 1992 г. «О приватизационных бумагах», что определяет понятие и виды приватизационных бумаг (приватизационных имущественных сертификатов), условия и порядок их выпуска, оборота, размещение среди граждан Украины, использование и погашение;
3. Государственная программа приватизации, что принимается каждый год и определяет условия проведения приватизации, задача и прогнозы относительно изменения структуры собственности, задача относительно приватизации и тому подобное.
В законодательстве о приватизации в отдельности можно выделить нормативные акты, которые регулируют порядок создания и деятельности финансовых посредников. Это, в частности:
1. Декрет Кабинета министров Украины от 17 марта 1993 г. «О доверительных обществах», что определяет понятие доверительного общества, особенности его создания и деятельности.
2. Положение о инвестиционных фондах и инвестиционных компаниях, утвержденное Указом Президента Украины от 19 февраля 1994 Г. Это Положение определяет понятие инвестиционных фондов и инвестиционных компаний, порядок создания и условия их деятельности, осуществление государственного контроля, а также мероприятия по защите интересов участников;
3. Положение о холдинговые компании, которые создаются в процессе корпоратизации и приватизации, утвержденное Указом Президента Украины от 11 мая І994 г. Это положение определяет порядок создания и деятельности холдинговых компаний, которые создаются в процессе корпоратизации и приватизации предприятий, производственных и научно-производственных объединений, правовой статус которых ранее не был приведенный в соответствие из законодательством Украины.
Кроме указанных документов, законодательство о приватизации охватывает постановления Верховного Совета Украины, Указы Президента Украины и постановления Кабинета министров Украины, а также ведомственные нормативные акты о приватизации, принятые Фондом государственного имущества Украины самостоятельно или вместе с другими органами. Перечень этих актов довольно значительный.
Правовые нормы законодательства о приватизации есть отдельным правовым субинститутом института права собственности.
Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).
Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).
Закон предусматривает также некоторые особенности распоряжения имуществом, закрепленным на вещном праве за государственными и муниципальными юридическими лицами. Так, государственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать в аренду движимое имущество самостоятельно, а недвижимость - только с согласия собственника в лице уполномоченного органа исполнительной власти (ст. 295 ГК). Казенное предприятие, наделенное имуществом на праве оперативного управления, может выступать в качестве арендодателя только с согласия собственника (ст. 297 ГК). Бюджетные учреждения по общему правилу не вправе сдавать в аренду закрепленное за ними имущество. Арендодателем такого имущества может выступать только полномочный государственный орган. Но если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять деятельность, приносящую доходы, то оно вправе выступать арендодателем в отношении имущества, приобретенного за счет этих доходов (ст. 298 ГК).
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.
Объект аренды. В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.
Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК). Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например согласно ст. 666 ГК предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.
Исходя из необходимости рационального использования природных ресурсов, законодатель предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа (ст. 10.1, 11 Закона о недрах). Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл. 17 ГК и гл. 4 Земельного кодекса.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально-определенного объекта аренды.
Срок аренды. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса); максимальный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК).
По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок - существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным (ст. 432 ГК). В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Каждая из сторон возобновленного таким образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца (ст. 610 ГК). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК) и к аренде транспортных средств (ст. 632 и 642 ГК).
Форма и государственная регистрация договора аренды. Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК, аренда предприятий - ст. 658 ГК).
Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). "Иное" предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Порядок государственной регистрации определен Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила.
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом (ст. 165 ГК). Такие последствия предусмотрены законодателем, в частности, для договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий (ст. 651 и 658 ГК). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ст. 165 ГК). При практическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия ее нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.
Договор аренды, который в последующем предусматривает переход права собственности на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора аренды с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.
Общие основания прекращения договора аренды. Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.
Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.
Расторжение договора аренды. На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.
В ст. 619 и 620 ГК регламентируется досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор аренды здания может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК) в случаях, когда арендатор: а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК). Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд - ст. 148 АПК) или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции - ст. 135 ГПК).
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК) в случаях, когда:
а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является обязанностью арендодателя);
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК).
Право арендатора на возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.
Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий. Во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.
В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).
Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Напомним, что субаренда является вторичным обязательством, поэтому ее юридическая судьба зависит от аренды. В частности, ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК), а досрочное прекращение договора аренды прекращает договор субаренды (п. 1 ст. 618 ГК). Однако обеспечение баланса имущественных интересов арендодателя, арендатора и субарендатора требует определенного отступления от этого жесткого правила. С одной стороны, досрочное прекращение договора аренды и, как следствие, договора субаренды может существенно нарушить интересы добросовестного субарендатора. С другой стороны, поскольку договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, на него могут быть возложены определенные обременения, связанные с необходимостью нивелировать указанные отрицательные последствия. Поэтому в законе предусмотрено право субарендатора заключить с арендодателем самостоятельный договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. В связи с тем, что обременение арендодателя не должно выходить за рамки существовавшего арендного обязательства и не должно предоставлять субарендатору прав, не обусловленных договором субаренды, субарендатор вправе требовать заключения самостоятельного договора аренды лишь в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды на условиях договора субаренды, поскольку эти условия с арендодателем не согласовываются.
Заключение договора аренды помещенияОсновными законодательными актами, регулирующими правоотношения в области аренды, являются ХК (§ 5 главы 30) и ГК (главы 58, 59). Согласно этим документам по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.
При аренде помещения следует иметь в виду, что порядок заключения договора аренды и его условия во многом зависят от того, кому принадлежит арендуемое помещение: государству, органам местного самоуправления, юридическим или физическим лицам. Кроме того, существуют особенности аренды помещений, относящихся к жилому фонду (о них мы поговорим далее).
В то же время есть и общие требования по заключению договора аренды.
Договор аренды помещения составляется в письменной форме. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 207 ГК сделка считается заключенной в письменной форме, если она подписана сторонами. Сделка, совершаемая юридическим лицом, подписывается лицами, уполномоченными на это его учредительными документами юрлица, доверенностью, законами или другими актами гражданского законодательства, и скрепляется печатью. Обязательная нумерация договоров аренды действующим законодательством прямо не предусмотрена. Это подтверждается и письмом Министерства юстиции Украины от 01.10.2003 г. № 15-14-376.
Обязательная нумерация договоров аренды действующим законодательством прямо не предусмотрена
В отношении аренды имущества в сфере хозяйствования необходимо обратить внимание на тот факт, что согласно части 7 ст. 179 ХК хозяйственные договоры заключаются по правилам, установленным ГК, с учетом особенностей, предусмотренных ХК, другими нормативно-правовыми актами по отдельным видам договоров.
Дополнительно отметим, что согласно части 2 ст. 180 ХК при заключении именно хозяйственного договора стороны обязаны в любом случае согласовать предмет, цену и срок действия договора. Напоминаем, что сроком действия хозяйственного договора является время, в течение которого существуют хозяйственные обязательства сторон, возникшие на основании этого договора (ч. 7 ст. 180 ХК).
В соответствии со ст. 284 ХК существенными условиями договора аренды являются:
- объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
- срок, на который заключается договор аренды;
- арендная плата с учетом ее индексации;
- порядок использования амортизационных отчислений;
- обновление арендованного имущества;
- условия возврата арендованного имущества..
Следует отметить, что согласно ч. 2 ст. 284 ХК условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, а также в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора. Даже реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды. Вместе с тем нужно иметь в виду, что срок договора аренды определяется по согласованию сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором (ч. 4 ст. 284 ХК).
Отметим также, что обязательства, возникающие между субъектами хозяйствования или между субъектами хозяйствования и нехозяйствующими субъектами - юридическими лицами на основании хозяйственных договоров, являются хозяйственно-договорными обязательствами (ч. 1 ст. 179 ХК). Напомним, что согласно ч. 2 ст. 55 ХК субъектами хозяйствования являются:
1) хозяйственные организации - юридические лица, созданные согласно Гражданскому кодексу Украины, государственные, коммунальные и другие предприятия, созданные согласно этому Кодексу, а также другие юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность и зарегистрированные в установленном законом порядке;
2) граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, осуществляющие хозяйственную деятельность и зарегистрированные согласно закону как предприниматели.
По некоторым существенным условиям договоров аренды, не являющихся хозяйственными договорами, уточнения содержатся в Г К.
Так, если срок аренды не установлен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца, если другой срок для предупреждения не установлен договором.
Относительно размера арендной платы ч. 3 ст. 762 ГК предусмотрена как возможность, так и обязательность ее установления с учетом индексации. В связи с этим в договоре следует указать, что размер арендной платы определяется с учетом индекса инфляции или, наоборот, указать, что арендная плата индексации не подлежит.
В отношении установления арендной платы очень важным моментом является требование о том, что арендная плата за аренду здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) состоит из платы за пользование этим имуществом и платы за пользование земельным участком, на котором расположено это имущество.
Если срок договора аренды помещения равен трем годам или превышает его, то он подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГК). Последствия несоблюдения данного требования изложены в ст. 220 ГК. Так, в случае несоблюдения сторонами требования Закона о нотариальном удостоверении договора, такой договор считается ничтожным.
Избежать лишних расходов на нотариальное удостоверение (если, конечно, на это согласны обе стороны) можно путем установления срока действия договора аренды менее трех лет (например, 11 месяцев).
Впоследствии лучше заключить новый договор аренды, а не продлевать имеющийся. Это обусловлено тем, что согласно ст. 764 ГК, если после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не предъявил по этому поводу возражений в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который ранее был установлен договором. В связи с этим общий срок действия договора аренды может превысить три года, что влечет необходимость его нотариального удостоверения.
По нашему мнению, заключение договора аренды без указания срока его действия (договор, заключенный на неопределенный срок) - не выход из положения. По некоторому недвижимому имуществу (например, государственной или коммунальной собственности) это невозможно, так как срок действия договора является существенным условием такого договора. Кроме того, как уже указывалось выше, неустановление срока, на который заключается договор аренды, как одного из существенных условий хозяйственного договора, является нарушением норм ч. 3 ст. 180 и ч. 1 ст. 284 ХК.
Уверены, что читатель сейчас задает вопрос: что будет, если стороны нарушат требование об обязательном нотариальном удостоверении договора аренды?
В соответствии со ст. 220 ГК при несоблюдении сторонами договора требования об обязательном его нотариальном удостоверении такой договор считается ничтожным (недействительным). При этом решения суда для признания такой сделки ничтожной не требуется.
Следовательно, если между сторонами нет абсолютно доверительных отношений, игнорирование требования о нотариальном удостоверении может привести к серьезным финансовым потерям сторон (одной стороны) ввиду ничтожности этого договора (например, арендатор может отказаться от возложенной на него обязанности проведения ремонта; арендодатель может отказаться от обязанности возмещения стоимости затрат арендатора на ремонт (улучшение) имущества, ранее оговоренной в договоре, и т. п.).
Следует учитывать, что последствием признания договора аренды имущества недействительным в судебном порядке является возмещение убытков. Таким образом, несоблюдение требования о нотариальном удостоверении не освобождает арендатора от возмещения убытков, нанесенных арендодателю, за все время пользования имуществом.
ГК (ч. 2 ст. 219) предусмотрены случаи, когда ничтожный договор может быть признан в судебном порядке действительным. Так, суд может признать договор действительным, если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, а также если произошло полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от нотариального удостоверения. Письменным подтверждением согласия сторон по всем существенным условиям является подписанный обеими сторонами сам договор аренды (дополнительные соглашения к нему), а подтверждением полного или частичного исполнения договора аренды являются подписанные сторонами акты приема-передачи имущества в аренду, документы (квитанции, корешки к приходному кассовому ордеру) о внесении арендной платы и т. п. При наличии указанных выше документов суд может (обращаем внимание на возможность, а не обязательность) признать договор действительным.
Других последствий (ответственности) несоблюдения нотариального удостоверения договора аренды действующее законодательство не содержит.
Неминуем в рассмотрении этого новшества в законодательстве и следующий вопрос: нужно ли нотариально удостоверять уже действующие договоры аренды, заключенные до 1 января 2004 года? По нашему мнению, не нужно.
Согласно пунктам 4 и 9 «Переходных положений» ГК:
- по правовым отношениям, возникшим до вступления в силу ГК, положения этого Кодекса применяются к тем правам и обязанностям, которые возникли или продолжают действовать после вступления в силу этого Кодекса;
- к договорам, которые были заключены до 1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления в силу ГК, применяются правила этого Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения.
Как видим, «Переходные положения» ГК не предусматривают распространение действующих требований ГК относительно формы гражданско-правовых договоров (в частности, обязательности их нотариального удостоверения) на договоры, заключенные до вступления в силу ГК. Таким образом, по заключенным до 1 января 2004 года договорам аренды в соответствии с ранее действовавшим Гражданским кодексом Украинской ССР от 18.07.63 г. необходимости обязательного их нотариального удостоверения нет.
Отметим, что согласно Декрету о госпошлине размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора аренды составляет 1 % от суммы договора. При этом в соответствии с п. 51 Инструкции № 15 по договорам аренды сумма, с которой исчисляется и уплачивается государственная пошлина, определяется исходя из общей суммы платежей по договору за все время его действия. Если договор заключен на неопределенный срок, то пошлина исчисляется из общей суммы платежей по договору, но не более чем за три года. Кроме того, п. 55 Инструкции №15 предусмотрено, что по договору имущественного найма, по условиям которого в счет платежей засчитывается стоимость построенных арендатором зданий и других сооружений, оборудование помещений, стоимость проведенного капитального ремонта и т. п., эти суммы учитываются при определении суммы договора для исчисления и взимания пошлины.
Сумма уплаченной предприятием государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора аренды включается в состав валовых расходов на основании п.п. 5.2.5 Закона о налоге на прибыль как общегосударственный обязательный платеж.
Еще один важный момент - обязательная государственная регистрация договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет. Требование о государственной регистрации таких договоров установлено ст. 794 ГК. Напоминаем, что согласно ч. 1 ст. 210 ГК сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. При этом такая сделка является совершенной с момента ее государственной регистрации.
Договор аренды, заключенный на срок более трех лет, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации
Отметим также, что с целью обеспечения реализации физическими и юридическими лицами права на признание государством сделок, по которым предусмотрена государственная регистрация, до принятия Верховной Радой Украины согласно ст. 210 ГК соответствующего Закона Кабинет Министров Украины утвердил Временный порядок государственной регистрации сделок, положениями которого установлено, что государственная регистрация сделки проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с нотариальным удостоверением сделки.
Согласно п.п. «д» п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона №1952 обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных громад, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а именно: право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года. При этом основанием для государственной регистрации таких прав на недвижимое имущество являются договоры об аренде сроком более одного года (ст. 19 Закона № 1952). Положениями Временного порядка государственной регистрации сделок установлено, что за внесение записи в Государственный реестр сделок, а также изменений в запись, выдачу извлечений взимается плата в размере 17 гривен (с учетом налога на добавленную стоимость), а запись о прекращении действия сделки вносится в Государственный реестр сделок бесплатно.
Передача помещения арендатору оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. Именно с момента подписания Акта приема-передачи начинается исчисление срока договора аренды, если иное не установлено договором.
Порядок заключения договора аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (ст. 609 ГК). Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 610 ГК). 2.
Конец работы -
Эта тема принадлежит разделу:
Аренда и виды договоров аренды в гражданском законодательстве РФ
Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать… Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во…
Введение………………………………………………………………….3
Глава 1. Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия ……………………………………………………………………..6
1.1. Общая характеристика договора аренды предприятия…………...6
1.2. Характеристика предприятия как объекта договора аренды и имущественного комплекса…..……………………..………………………….11
Глава 2. Основные элементы договора аренды предприятия…...23
2.1. Права и обязанности сторон в договоре аренды предприятия……………….………………………………………………….….23
2.2. Ответственность сторон при аренде предприятия……………….32
2.3. Условие об арендной плате в договоре аренды предприятия…...35
Глава 3. Порядок заключения договора аренды предприятия и его государственная регистрация……………………………………………40
3.1. Порядок заключения договора. Форма договора ………………..40
3.2. Государственная регистрация договора аренды предприятия….43
3.3. Порядок и особенности процедуры передачи арендованного предприятия…………….………………………………………………………..50
Заключение……………….…………………………………………….55
Список используемых источников информации….………………58
Приложения ………………………………….…….…………………..66
Введение
Актуальность данной темы заключается в том, что во время рыночной экономики все в нашем государстве строится на отношениях купли-продажи, причем предмет купли-продажи может быть как материальный, так и нематериальный, в том числе право владения и пользования чем-либо, то есть аренда.
Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после заключения сторонами договора, в котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры арендной платы и другие необходимые в данном случае обязательства сторон. Правильность составления договора аренды предприятия позволяет в дальнейшем не сталкиваться с трудностями, возникающими за неимением в тексте договора основных принципов и правил составления договора данного типа.
Как показывает изучение законодательных норм, регламентирующих аренду, сущность её заключается во владении и пользовании материальными и нематериальными благами (ресурсами), как-то: земельными участками, зданиями и сооружениями, техникой, в том числе автотранспортом и иным транспортом (фрахт), иным имуществом, за плату, то есть возмездно. Аренда, как правило, имеет целью осуществление предпринимательской, хозяйственной или иной деятельности.
Предприятия и имущественные комплексы (далее в работе будет рассматриваться отличие одного от другого) могут быть переданы в аренду также, как и другие объекты собственности. Существует законодательно установленный порядок передачи арендуемого имущества арендатору. Исключая отдельно оговоренные законом случаи, в целом состав арендуемых объектов не имеет ограничений. Также круг арендаторов может быть различным: в качестве арендаторов могут выступать как отечественные, так и иностранные физические и юридические лица. Продукция и доходы, получаемые арендаторов от использования арендованного имущества, принадлежат ему на праве собственности, как указывает законодательство. При этом право арендатора на арендуемое имущество подлежит защите также, как и право собственника. То есть имущество может изыматься по решению суда (арбитражного суда), арендатор имеет право требования возврата этого имущества из незаконного владения, возмещения ущерба, причиненного имуществу, устранения препятствий к пользованию имуществом. Важной особенностью аренды предприятия является то, что вместе с арендным предприятием арендатор получает все связанные с ним обязательства и долги. Также обычная практика подразумевает переход предмета аренды вместе с персоналом, то есть предприятие обычно переходит «на ходу», в работающем состоянии. С другой стороны, в вопросах, не касающихся договора аренды, арендатор обычно свободен в своей предпринимательской и хозяйственной деятельности, как гласит закон. Срок аренды предприятия не диктуется Гражданским кодексом либо иными законами напрямую, но в деловом обычае принято, что аренда таких объектов обычно продолжается 5 лет и более. Также следует упомянуть, что арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды по истечении срока первоначального договора (или продлить договор аренды на новый срок путем обмена письмами).
Таким образом, всё вышеуказанное говорит о том, что права арендатора по смыслу близки к правам собственника имущества, хотя с точки зрения юриста, аренда это разновидность сделки имущественного найма, и имеет ряд нюансов в правовом регулировании.
В моей работе ставится задача исследования договора аренды предприятия как сделки и различных связанных с ним аспектов.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы является совокупность норм гражданского права, регулирующих имущественные отношения, возникающие между арендодателем и арендатором предприятия. Предмет исследования права и обязанности, возникающие у арендодателя и арендатора в правоотношениях по исполнению договора аренды, ответственность, особенности заключения и государственной регистрации этого договора.
Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе гражданского законодательства, научной литературы и правоприменительной практики исследовать аренду как гражданско-правовой институт и, в частности, договор аренды предприятия как особую разновидность гражданско-правового института.
Задачи исследования:
1. Рассмотреть аренду предприятия как комплексный процесс.
2. Рассмотреть договорные отношения в данной области, основные детали их правового регулирования.
3. Определить вид, содержание, состав и форму договоров, порядок их заключения. Рассмотреть правовые проблемы, возникающие в ходе их заключения и действия.
4. Рассмотреть составляющие договора аренды предприятия.
Методологическая база данной работы основана на нормативных документах, учебной литературе и публикациях по данной теме.
Выпускная квалификационная работа состоит из оглавления, 3 глав и пунктов, введения, заключения, списка использованной литературы. В конце каждой главы имеются выводы.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы: материалистической диалектики, исторический, методы анализа, синтеза, абстр а гирования, индукции и дедукции; а также частнонаучные методы: функци о нальный, системный подход к изучению правовых норм и теоретических п о ложений.
Нормативной базой исследования послужили: Конституция Российской федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, а также иные законы и подзаконные акты.
Научную базу исследования составляют следующие научные труды и учебные пособия: Брагинский М.И, Витрянский В.В «Договорное право», Васильева В. «Договор аренды: юридические аспекты», Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. «Гражданское право России».
Оформление выпускной квалификационной работы выполнено в соответствии с «Методическими рекомендациями по выполнению, оформлению и защите выпускной квалификационной работы по специальности 030501 «Юриспруденция»», МФЮА, 2009 г.
Глава 1. Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия
- Общая характеристика договора аренды предприятия
Договор имеет большое значение в гражданском обороте, развитии рыночных отношений, поскольку используется в качестве одного из основных средств их регулирования. Договор используется всеми участниками регулируемых гражданским законодательством отношений. Особенно важную роль он играет в регулировании предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц в связи с расширением содержания правоспособности граждан и коммерческих юридических лиц, которым дано право заниматься предпринимательской, также как и любой иной не запрещенной законом деятельностью, совершать любые не противоречащие закону сделки 1 .
Договор является наиболее распространенным основанием возникновения большинства гражданско-правовых обязательств. Это основной документ, определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность сторон.
Договоры купли - продажи, мены, дарения, аренды, ренты и пожизненного содержания с иждивением, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, призванные регулировать столь различные и далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.
Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило, собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права. 2
Договор аренды предприятия договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как имущественный комплекс за арендную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать установленную договором арендную плату. Договор аренды является консенсуальным, взаимосогласованным и возмездным. Консенсуалъный договор такой, для заключения которого необходимо и достаточно соглашения сторон (например, поставки, аренды, коммерческого найма). Для возникновения прав и обязанностей у сторон консенсуального договора достаточно их соглашения и не требуется никаких дополнительных условий 3 . Взаимосогласованные договоры это те, в которых условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре. 4 Возмездность договора аренды определяется тем, что арендодатель предоставляет свое имущество в пользование арендатору за плату, то есть возмездно. В договоре должна быть определена арендная плата, ее размер и сроки внесения арендатором.
Отличительные черты договора. Предметом договора выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.
Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Правила, касающиеся аренды здания или сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальных правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.
В соответствии с ГК, передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Размер арендной платы является существенным условием и должен быть определен договором аренды предприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.
Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.
На арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду;
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые был и переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК РФ.
Суть их сводится к следующему: арендатор без согласия арендодателя имеет право:
а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия;
б) сдавать материальные ценности в субаренду;
в) передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);
г) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности 5 .
1.2.Характеристика предприятия как объекта договора аренды и имущественного комплекса. Предмет договора
Предприятие это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя, в частности, земельный участок, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, производственную продукцию, права требования и долги, а также любые исключительные права, если иное не предусмотрено договором (ст. 132, п. 1 ст. 656 ГК). При этом Кодекс считает объектом сделок (купли-продажи, аренды, залога, доверительного управления и др.) именно «предприятие в целом как имущественный комплекс», а не совокупность перечисленных вещей и прав каждой по отдельности и всех вместе взятых. ГК считает предприятие недвижимой вещью, что предопределяет применение к абсолютным правам на предприятия и сделкам с ними регистрационного начала. Не имея возражений по существу против последнего вывода, мы никак не можем согласиться с посылкой, из которой он выведен: предприятие нельзя считать не только недвижимой вещью, но и вообще вещью, ибо понятие об имущественном комплексе, через которое понятие предприятия определяется, является умозрительным и не принадлежит к числу физически осязаемых материальных благ. Предприятие является специфическим видом благ разновидностью имущественного комплекса, а состояние его принадлежности (присвоенности) оформляется абсолютными правами особого рода, наименования которым пока не придумано.
В юридической науке, в частности в сфере гражданского права, в отношении понятия предприятия мнения ученых разделились на две позиции: одни считают предприятие объектом права, другие признают за ним качество особого субъекта.
О предприятии как об объекте гражданских прав говорится в п. 1 ст. 132, п. 2 ст. 334, ст. 1178 ГК РФ. При этом предприятие как объект прав признается имущественным комплексом и относится к недвижимому имуществу. Предприятию как объекту гражданских прав в ГК РФ впервые посвящена самостоятельная статья. ГК РФ детально регулирует сделки с предприятием как с имущественным комплексом (§ 8 гл. 30, § 5 гл. 34 и др.). Большинство изданных в развитие ГК РФ федеральных законов употребляет термин "предприятие" как объект гражданских прав.
Несмотря на то что действующее законодательство, прежде всего ГК РФ (ст. 132), рассматривает предприятие в качестве единого имущественного комплекса только как объект гражданских прав, в законодательстве и в юридической литературе предприятие нередко рассматривается в качестве субъекта гражданских прав (в частности, государственные и муниципальные унитарные предприятия). Такое разночтение является следствием того, что ранее российское законодательство оперировало понятием "предприятие", имея в виду субъект (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко становилось предметом различных сделок.
ГК РФ рассматривает предприятие прежде всего как объект гражданских прав.
В нормативных актах, принятых в последнее время, появилось отождествление предприятия-объекта с бизнесом. Такое определение значительно расширяет понятие предприятия, закрепляемое ст. 132 ГК РФ, "поскольку дополняет комплекс имущественных и некоторых неимущественных прав и обязанностей еще и определенным видом деятельности, которая реализовывалась с помощью указанных материальных носителей предшествующим собственником. Ибо бизнес - это определенная разновидность хозяйственной деятельности, направленной на извлечение прибыли" 6 .
Анализ ст. 110 Закона о банкротстве, ст. ст. 132, 559 и других статей ГК РФ показывает, что законодатель при определении характеристики предприятия рассматривает его не как статичный элемент, а как действующий механизм, способный участвовать в предпринимательской деятельности. В данном значении термину "предприятие" синонимичны понятия "бизнес", "дело", поэтому переход предприятия от одного субъекта к другому не означает прекращение первого субъекта, более того, его деятельность может беспрепятственно продолжаться и переориентироваться в зависимости от экономической конъюнктуры.
1) предприятие - это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Для того чтобы предприятие как объект прав признавалось имущественным комплексом, оно должно, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ, использоваться в целях осуществления предпринимательской деятельности. Если имущественный комплекс будет использоваться в некоммерческих, непредпринимательских целях, он не может признаваться предприятием. Следует отметить, что для признания имущественного комплекса предприятием он должен находиться в рабочем состоянии, причем использоваться именно с целью извлечения прибыли (предпринимательская деятельность). В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия. Эти же признаки предприятие как имущественный комплекс должно сохранять и при переходе его к новому собственнику (арендатору, наследнику).
На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются. Предприятия могут образовываться на базе заводов, автозаправочных станций, ресторанов и пр., если это имущество будет "оживлено" предпринимательской деятельностью его собственника. 7
Предприятие может принадлежать на праве собственности тем гражданам, правосубъектность которых предполагает возможность осуществлять приносящую доходы деятельность.
Собственником предприятия как имущественного комплекса может быть гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.
Предприятие может также принадлежать и другим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, но при этом собственник должен по гражданско-правовой сделке передать право пользования (владения) предприятием иному лицу, имеющему право осуществлять предпринимательскую деятельность. Таким субъектом может быть физическое лицо (индивидуальный предприниматель) либо юридическое лицо (коммерческая организация).
Предприятие может принадлежать юридическому лицу (то есть имущество принадлежит долями участникам или акционерам юридического лица). Принадлежность предприятия юридическим лицам исключает возможность перехода предприятия по наследству, так как в случае смерти участника, даже если он единственный, передается не само предприятие, а доля в нем (в данном случае - 100%).
2) предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю.
Обособленность предприятия от остального имущества предпринимателя выражается прежде всего в том, что владелец предприятия обязан вести самостоятельную бухгалтерскую отчетность, в которой отражаются состояние его имущества и осуществленные им операции. Предприятие вправе иметь собственное фирменное наименование, отличное от торгового имени владельца предприятия или от наименования других принадлежащих ему предприятий. Предприятие как единое целое может быть предметом договоров продажи, аренды, залога (ипотеки) и других, а также переходить по праву наследования.
3) предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество.
Предприятие, рассматриваемое как имущественный комплекс, является неделимым объектом; с точки зрения права всё имущество, которое включено в состав предприятия, находится под единым правовым режимом. Также о целостности и неделимости объекта говорит то, что ценность предприятия может значительно уменьшиться в случае разделения или отчуждения части его имущества.
Нельзя не учитывать, что предприятие "составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие, права требования, долги. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности. В таких случаях говорят, что предприятие находится «на ходу». Это имеет большое значение как при сделках с предприятием, так и при его наследовании.
Таким образом, предприятие как имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, оно определяет более емкое явление, чем сложная вещь.
4) предприятие - это недвижимое имущество.
Предприятие относится к особому объекту недвижимого имущества. Это следует из норм ГК РФ, касающихся недвижимости. Предприятие отсутствует в общем перечне недвижимых вещей, предусмотренных ст. 130 ГК РФ. Предприятию как имущественному комплексу отдельно посвящена ст. 132 ГК РФ, которая завершает блок статей, касающихся недвижимости. Кроме того, предприятие признается недвижимостью не в силу его прочной связи с землей, а по решению законодателя с целью распространения на него правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. Если в состав предприятия будут входить только обособленные движимые вещи, а также имущественные права и обязанности, то предприятие также будет считаться недвижимым имуществом. Предприятие признается недвижимостью независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, принадлежащее собственнику. Это объясняется необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях обеспечения повышенной надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц 8 .
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Следует предусмотреть в договоре условия возврата оборотных активов предприятия в случае прекращения договора. Также по договору передаются права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются также права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные права 9 . Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Однако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами 10 . Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Положения указанных Основ были направлены в основном на разгосударствление предприятий и создание на их базе арендных предприятий, которые в то время рассматривались как самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц.
В 90-е годы ХХ века инструмент аренды предприятия трудовым коллективом использовался в процессе приватизации производственных комплексов, принадлежащих государству. Чаще всего при заключении подобных сделок предусматривалось, что впоследствии арендное предприятие будет выкуплено вновь образованным юридическим лицом.
Принятый в 2001 году Федеральный Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ установил способы приватизации государственного и муниципального имущества. Так как в их числе не значится выкуп арендованного имущества, то осуществление этого действия законодатель оставляет на усмотрение сторон. Если такой выкуп фигурирует в планах арендатора и арендодателя, необходимо предусмотреть это в договоре аренды, определив сроки, выкупную цену и прочие условия, в противном случае арендатор не имеет права требовать от арендодателя исполнения соответствующих обязательств по купле-продаже имущества (заключения договора купли-продажи).
Применительно к аренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо временное пользование.
Законодатель достаточно четко определил круг объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) 11 » (ч. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как видим, объекты аренды могут быть классифицированы в три группы: 1) природные объекты (включая земельные участки); 2) имущественные комплексы (включая предприятия); 3) иные вещи.
Основной круг объектов может свободно передаваться в аренду, независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом, предназначены ли для использования в производственной или предпринимательской целях либо для удовлетворения личных (бытовых, семейных) потребностей. Главное, чтобы они сохраняли свои натуральные свойства в процессе использования. Однако законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается 12 . В частности, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В качестве обязательного требования в п. 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поэтому при аренде, например, здания или сооружения необходимо непосредственно в договоре четко оговорить общую площадь арендуемого здания или сооружения (с распределением по этажам, если в аренду сдается несколько этажей) и его местонахождение. При этом к договору необходимо приложить поэтажную экспликацию здания, план и кадастровый номер соответствующего земельного участка, а также копию документа, подтверждающего право арендодателя на это здание или сооружение. В противном случае суд может признать договор незаключенным.
Так, ООО и школа обратились с иском о признании недействительным решения регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы, в частности, тем, что в договоре не определен предмет арендных отношений.
Изучив материалы дела, ФАС Московского округа сделал следующие выводы.
В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение (строение) на основании свидетельства, выданного на это помещение, общей площадью 419, 3 кв. м, в том числе подвал 127, 6 кв. м. Однако при этом не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать объект аренды, правилен. С учетом этого аргумента ФАС Московского округа решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставил без изменения 13 .
Предметом договора аренды выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Предметы, которые в процессе аренды меняют свою сущность (сырье, материалы и др.), не могут быть предметом аренды.
Уже в римском праве объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемых вещей, неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору.
Имущество, обладающее родовыми признаками, не может бытъ предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается и смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества.
В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты. Однако, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия (имущественного комплекса), как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями
14
.
На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Договор аренды предприятия имеет предметом единый имущественный комплекс, состоящий из земель, недвижимости (зданий, сооружений) и основных средств, принадлежащих юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, могущий находиться как в государственной и частной собственности. Договор является консенсуальным и взаимосогласованным, сделка по такому договору не требует нотариального заявления, но становится действительной только после ее государственной регистрации. Предприятие представляет собой единый и неделимый объект прав, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят материальные и нематериальные виды имущества. В момент перехода права все свойства предприятия как имущественного комплекса должны быть сохранены: оно должно сохранить свою целостность и использоваться по прямому назначению. Аренда такого предприятия может стать инструментом разгосударствления (приватизации), либо иметь целью повышение эффективности использования материальной базы предприятия.
Предметом договора аренды предприятия является возмездная передача в пользование имущественного комплекса, определенного в п. 2 Главы 1 настоящей работы. Сторонами в таком договоре могут выступать государственные и частные юридические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, а также лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. Круг обязанностей и прав сторон определен в ст. 660-662 ГК РФ. В целом он сходен с правами и обязанностями, возникающими у сторон при аренде недвижимости.
Глава 2. Основные элементы договора аренды предприятия
2.1. Права и обязанности сторон в договоре аренды предприятия
Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель. Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.
В качестве арендатора и арендодателя предприятия могут выступать следующие участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (только те из них, что зарегистрированы как индивидуальные предприниматели), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, а также некоммерческие организации (то есть те, целью создания которых не является осуществление предпринимательской деятельности), не могут выступать в качестве сторон по такому договору.
По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу 15 . Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения 16 .
Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это правило направлено, прежде всего, на то, чтобы прежде, чем осуществлять реконструкцию или улучшать имущество, арендатор оценил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость этих улучшений.
Когда срок договора аренды подходит к концу, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (продление его на новый срок). При заключении нового договора стороны могут изменить его существенные условия. Если по окончании срока действия договора положение вещей не меняется и арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях.
Преимущественные права (права преимущества) это относительные субъективные гражданские права, предоставляющие их носителю управомоченному лицу возможности требовать совершения чужих действий и (или) действовать по собственному усмотрению, преимущественные перед аналогичными возможностями других лиц. Упомянутое преимущество достигается посредством сосуществования преимущественных прав вкупе с комплексом абсолютных прав, нарушение которых влечет возникновение у потерпевшего права потребовать перевода на себя в судебном порядке прав и обязанностей, возникших в результате такого нарушения.
Большая часть обязанностей сторон по договору аренды, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, носит диспозитивный характер. То есть законодатель в основном, регламентируя эти обязанности, использует формулировку «если иное не предусмотрено договором». Это означает, что стороны сами вправе распределить между собой обязанности по содержанию, текущему и капитальному ремонту арендуемого объекта. Можно лишь охарактеризовать наиболее приемлемые варианты распределения этих обязанностей, рекомендуемые Гражданским кодексом.
Арендодатель производит капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет 17 . Под капитальным ремонтом подразумевается комплексное исправление повреждений объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменениям технологического или служебного назначения объекта. Это означает, что ему не должны придаваться новые качества, характеристики. Так, капитальный ремонт зданий и сооружений подразумевает смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.
Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, поддержанию их в рабочем состоянии представляют собой текущий ремонт. Он лежит на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.
Таким образом, капитальный ремонт имущества лежит на арендодателе, а текущий - на арендаторе. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 18 Эта норма имеет силу, когда недостатки имущества были указаны в договоре.
Пример. Арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого им помещения, находящегося в муниципальной собственности. Суд пришел к выводу о том, что стоимость ремонта должна быть взыскана с соответствующего муниципалитета.
ОАО заключило с комитетом по управлению муниципальным имуществом договор аренды помещения ресторана. После обследования помещения было установлено, что оно нуждается в капитальном ремонте. ОАО произвело ремонт за свой счет, после чего обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о возмещении стоимости ремонта за счет казны.
Удовлетворяя иск, суд исходил из следующих обстоятельств.
1. Договор был заключен и зарегистрирован надлежащим образом.
2. Необходимость проведения капитального ремонта установлена и не вызывала возражений у сторон.
3. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
4. Из условий договора аренды следует, что обязанность по производству капитального ремонта арендованного помещения у арендатора отсутствует. (Внимание: вовсе не обязательно, чтобы в договоре аренды было указано, что обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе, достаточно, чтобы она просто не возлагалась на арендатора.)
5. Заключая договор аренды муниципального имущества, Комитет по управлению муниципальным имуществом выступает от имени соответствующего муниципального образования и через действия Комитета по управлению муниципальным имуществом в пределах предоставленных ему полномочий в гражданские правоотношения с арендатором вступает само муниципальное образование, таким образом, правомерным является удовлетворение иска за счет муниципальной казны 19 .
Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено иное (т. е. Арендодатель может взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК). Эта норма носит императивный характер, т.е. не может быть изменена по соглашению сторон.
При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные отношения регулируются не Гражданским кодексом, а законодательством о труде.
Установленные Гражданским кодексом правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия. По общему правилу, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах 20 . Однако данные положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Следует учитывать, что, несмотря на то, что всем имуществом комплекса безраздельно будет пользоваться арендатор, к которому также перейдёт и задолженность перед кредиторами арендодателя, однако обязанность уплаты налога на имущество организации остается на арендодателе, как на собственнике имущества арендного предприятия. Поскольку основные средства - это активы организации, которые составляют экономическую базу ее предпринимательской деятельности, имущество, передаваемое в аренду с целью получения прибыли, отвечает перечисленным выше условиям и, соответственно, является объектом обложения налогом на имущество 21 . Этот факт необходимо принять во внимание сторонам при заключении договора, как влияющий на размер арендной платы.
Так как владение и пользование предприятием влечет за собой возникновение множества разного рода обязательств, в том числе и перед государством, в договоре аренды необходимо закрепить за сторонами исполнение таких обязательств. Например, к омпании, которые являются источниками как промышленного, так и бытового мусора, обязаны отчитываться за загрязнение окружающей среды и материально возмещать стране экологический урон. То есть уплачивать экологические взносы по умолчанию обязан пользователь предприятия арендатор. Однако здесь возможны различные ситуации. Например, владельцу объекта могут передаваться отходы либо их часть в счет арендных платежей. Вполне возможно, что он заинтересуется таким видом отходов, как лом цветных металлов или, допустим, макулатура, и возьмет на себя ответственность по их размещению. Тогда с определением того, кто же виновен в загрязнении окружающей среды, проблем не будет.
Если переход права собственности на продукты переработки в контракте не оговорен, то они по умолчанию будут принадлежать владельцу сырья, материалов, полуфабрикатов, иных изделий или продуктов, а также товаров (продукции), в результате использования которых эти отходы образовались. Данное правило содержится в пункте 1 статьи 4 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления». Таким образом, если отбросы появляются в ходе деятельности арендатора, то именно он и будет являться их законным обладателем.
Однако тут есть некая загвоздка. Дело в том, что в силу пункта 4 статьи 4 Закона № 89-ФЗ отходы, оставленные в контейнере арендодателя, автоматически становятся его собственностью, со всеми вытекающими отсюда последствиями, независимо от того, кто является источником загрязнения. Поэтому указывать в договоре аренды судьбу продуктов переработки все же стоит. На это обратили внимание и представители Ростехнадзора в своем письме от 2 августа 2007 г. № 04-18/1038. В противном случае владелец объекта рискует утилизировать весь брошенный на его территории мусор и, соответственно, уплачивать «эковзнос» 22 .
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Известен следующий пример: Общество с ограниченной ответственностью (ООО) Московский международный комплекс "Молодежный" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному коммерческому банку (АКБ) "Московский залоговый банк" (ЗАО) о взыскании долга по арендной плате в за период с марта (частично) по 30 июня 2005 года и стоимости произведенного ремонта в сумме 3.257.135 руб. по договору аренды от 01.12.2004.
Решением от 10.01.2008 Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2008 г. с АКБ "Московский залоговый банк" (ЗАО) в пользу ООО "Московский международный комплекс "Молодежный" взыскан долг в сумме 800.597 руб. 63 коп. и расходы по госпошлине в сумме 6.271 руб. 96 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
При этом суды руководствовались статьями 307, 309, 310, 314, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что ответчиком не представлены доказательства оплаты арендных платежей за март, апрель, июнь 2005 года. Отказывая в удовлетворении требований, суды указали на то, что истец не доказал размер и факт причинения убытков в заявленном размере.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между ООО "Московский международный комплекс "Молодежный" (арендодатель) и АКБ "Московский залоговый банк" (ЗАО) (арендатор) был заключен договор от 01.12.2004 г. аренды нежилого помещения, для использования под банк, сроком действия с 01.01.2005 г. по 30 06 2005 г. Вышеуказанные помещения были переданы арендатору 01.01.2005 г по Акту приема - передачи.
Разделом 3 договора аренды установлено, что стоимость арендных платежей составляет 95 160 условных единиц в год, включая НДС. При оплате обеспечительного взноса и услуг (аренды), указанных в период с момента подписания Акта приема - передачи по 31.03.2005 г., курс одной условной единицы принимается равным 33 рублям. После 31.03.2005 г. стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается новая величина одной условной единицы.
Арбитражным судом установлено, что ответчиком не оплачены арендные платежи частично за март 2005 года, и в полном объеме за апрель - июнь 2005 года в общей сумме 800.597 руб. 63 коп.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы за период с марта (частично) по 30.06.2005 г., суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности. Довод заявителя о том, что условие о размере арендной платы за апрель - июнь 2005 года не было согласовано сторонами, в связи с чем спорный договор аренды с указанного периода является незаключенным, правомерно отклонен арбитражным судом. Разделом 3 договора аренды от 01.12.2004 г. был определен размер арендной платы. Отсутствие дополнительного соглашения о величине одной условной единицы не свидетельствует о несогласованности условия о размере арендных платежей. Доводы заявителя о неприменении судом подлежащей применению ст. 654 ГК РФ подлежат отклонению, поскольку судом установлено, что условие размера арендной платы сторонами было согласовано.
Довод заявителя о том, что после марта 2005, банк помещениями фактически не пользовался и взыскание задолженности по арендной плате за период после 31.03.2005 г. противоречит закону, был предметом обсуждения апелляционного суда и получил правильную оценку.
Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Судами установлено, что договор аренды не был расторгнут досрочно.
2.2. Ответственность сторон при аренде предприятия
Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности существует немало различных точек зрения. Поскольку гражданское право в основном регулирует имущественные отношения, гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, и ее мера (гражданско-правовая санкция) носит имущественный характер. Таким образом, гражданско-правовая ответственность заключается в применении к правонарушителю мер имущественного характера. Привлечение нарушителя к ответственности требует определенных условий: действия (бездействия) нарушителя, наличия вины, наличия причинно-следственной связи неправомерных действий нарушителя с наступившими вредоносными последствиями, причинение убытков. Рассмотрим случаи, относящиеся к аренде предприятия.
Арендодатель обязан предоставить предмет договора в пользование в указанный в договоре срок и в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если же срок передачи не указан в разумный срок 23 . В случае непредоставления, арендатор имеет право требовать передачи ему предприятия (в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ), а также возмещения причиненных бездействием арендодателя убытков.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если на момент сдачи имущества в аренду он не знал об этих недостатках 24 . Единственный способ избежать такой ответственности прямо оговорить указанные недостатки с арендатором и обязательно указать их в договоре аренды предприятия.
Также арендодателю вменяется в обязанность предупредить арендатора до заключения договора обо всех обременениях (правах третьих лиц) на сдаваемое в аренду имущество. Сюда относятся залоговые права, сервитуты и другие. В противном случае арендатор вправе впоследствии требовать возмещения ущерба, причиненного действием подобных обременений.
Особое место занимает в данной ситуации ответственность арендодателя и арендатора перед кредиторами арендного предприятия, так как особенностью договора аренды предприятия является то, что вместе с имуществом к арендатору переходят и долговые обязательства. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении указанных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора 25 .
Защита прав кредиторов, обеспечиваемая статьей 657 ГК РФ, представляется недостаточной. Допустим, собственник, согласно приведенному правилу, передает приобретателю только активы предприятия. Соответственно новый хозяин не принимает на себя исполнение прежних обязательств. Прежний собственник остается лично ответственным перед своими кредиторами, но у него уже нет имущества, способного обеспечить долги. В подобном случае кредиторы вправе предъявить иск прежнему и новому собственнику (арендатору) о признании сделки о переходе предприятия недействительной. Конечно, арендодатель может быть объявлен банкротом, а сделка по передаче предприятия признана недействительной по нормам Закона о банкротстве. Однако и объявление юридического или физического лица банкротом, и применение процедур банкротства занимают весьма продолжительное время, а сложившаяся ситуация успеет отрицательно сказаться на положении кредиторов. Представляется, что для предупреждения подобных действий недобросовестных лиц ст.562 и 657 ГК РФ должны быть дополнены положением, согласно которому продавец или арендодатель должен заявить о предстоящей передаче предприятия в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, и это сообщение должно быть опубликовано. Сама передача должна состояться по истечении определенного срока (например, 1-2 месяца). За это время кредиторы прежнего собственника получат информацию о предстоящей передаче предприятия и сумеют защитить свои права. Другими словами, кредитор, обязательства которого не вошли в состав переданного предприятия, зная о существенном уменьшении имущества контрагента, может потребовать изменения или расторжения договора.
2.3. Условие об арендной плате в договоре аренды предприятия
Условие об арендной плате является одним из существенных в договоре аренды предприятия. Арендная плата может устанавливаться в виде:
а) твердой суммы платежа;
б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;
в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;
г) предоставления арендатором определенных услуг;
д) осуществления за счет арендатора улучшений, ремонта арендуемого им имущества 26 .
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон. Гражданский кодекс предусматривает, что пересмотр размера арендной платы может быть не чаще, чем раз в год, однако законом могут быть установлены и иные сроки пересмотра арендной платы. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель имеет право требования досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.
Арендная плата взимается в соответствии с тем, что представляет собой данный объект и должна учитывать следующие параметры:
Назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);
Принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
Степени обустройства (лифт и т. п.);
Пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
Вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
Фактической площади здания.
Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы 27 . Пример расчета арендной платы для арендуемых государственных и муниципальных имущественных комплексов см. в Приложении 2.
Обязанность платить арендную плату возникает у арендатора с того момента, как договор заключен и предприятие передано по передаточному акту. Так как договор аренды предприятия относится к числу сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, то арендодатель имеет право требовать уплаты арендных платежей только с дня государственной регистрации, с которого договор считается заключенным.
Также следует отметить, что арендодатель имеет право требовать арендную плату лишь с того момента, как была произведена передача арендуемых площадей и производственных мощностей по передаточному акту.
Пример: арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа. Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего. В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Стороны заключили договор аренды нежилых помещений. К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади. Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично 28 .
Стороны имеют право пересматривать размер арендных платежей, но не чаще одного раза в год 29 . При этом привязка в договоре размера арендной платы к изменяющимся показателям (иностранной валюте, условным единицам либо коэффициенту-дефлятору) не является изменением размера арендной платы, а только устанавливает механизм ее исчисления.
На основании положений Главы 2 можно сделать следующие выводы. Арендная плата определяется сторонами самостоятельно, при этом они учитывают рыночные цены на недвижимость, особенности имущественного комплекса, его назначение, степень благоустроенности и прочее. Обязанность уплаты арендных платежей возникает у арендатора при выполнении двух условий: государственной регистрации договора аренды и документально подтвержденной передачи имущества от арендодателя, получения возможности им пользоваться 30 .
Арендодатель отвечает своим имуществом за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора, касающих сроков, состава и качества передаваемого предприятия. Следует учитывать, что предприятие является сложным объектом, и препятствия к его эксплуатации могут быть разнородными, сложными, труднопреодолимыми, поэтому, передавая объект в аренду, арендодатель должен быть уверен в его работоспособности, или же оговорить известные ему недочеты еще при заключении договора. Права кредиторов арендного предприятия защищаются статьей 657 ГК РФ, где оговорен порядок уведомления кредиторов о сделках с предприятием и условия защиты этих прав в суде.
Глава 3. Порядок заключения договора аренды предприятия и его государственная регистрация
3.1. Форма договора. Порядок заключения договора
Форма договора аренды предприятия подчиняется общим правилам заключения сделок. Достаточной будет являться простая письменная форма договора, заверенная подписями и печатями обеих сторон сделки. Нотариального заверения для данного вида сделок не требуется. Примерная форма договора аренды предприятия представлена в Приложении 1.
Необходимость соблюдения простой письменной формы сделки законом ставится в зависимость от ее субъектного состава. Так, указанную форму должны иметь:
а) все сделки юридических лиц между собой и с гражданами (ст. 161 ГК). Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно;
б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую несколько сотен тыс. рублей.
В) сделки между гражданами, письменная форма совершения которых предусмотрена законом независимо от их суммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в письменной форме (ст. 331,339,380,389,391,429 ГК).
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной связи.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято путем выполнения указанных в нем условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п. (ст. 434,438 ГК).
Существенными условиями для договора аренды принято считать, во-первых, условие об объекте (предмете) аренды, то есть самой сути договора. В договоре должен быть четко и недвусмысленно определен арендуемый объект. Представляется необходимым приложить к договору документы, определяющие объект (в данном случае кадастровый план участка, поэтажный план строения, технические паспорта объектов и прочие аналогичные документы), и сделать их неотъемлемой частью договора.
Во-вторых, существенными признаются условия, в отношении которых хотя бы одна из сторон требует соглашения. Обычно это такие дополнительные условия, как: арендная плата (ее размер и сроки внесения, также и форма расчетов), срок действия договора, условия пользования арендованным имуществом, отнесение улучшений имущества на счет арендодателя или арендатора, условия передачи и возврата арендованного имущества, право последующего выкупа арендованного предприятия и другие специфические условия.
Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора 31 . Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.
Интересной юридической особенностью арендных отношений является право выкупа арендованного имущества арендатором. Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Гражданский кодекс РФ устанавливает: " В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. 32
Выкуп арендованного имущества может осуществляться в различных вариантах. Первый - имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант - арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант - имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.
Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон) 33 .
Порядок заключения договора. Перед заключением договора аренды предприятия он должен быть юридически проработан. Эта обязанность возлагается на юриста (юридический отдел) сторон, если таковой существует. Если на предприятии не имеется штатного юриста, целесообразно передать разработку всех положений договора в руки специалиста со стороны, детально описав при этом все пожелания сторон относительно условий договора. Перед заключением договора следует провести инвентаризацию имущества предприятия (рассматриваемую как удостоверение состава передаваемого имущественного комплекса), как оборотных, так и внеоборотных активов. Также производится инвентаризация дебиторской и кредиторской задолженностей, которая подтверждается справкой бухгалтерии. Инвентаризация может дать основания для определения размера арендной платы в договоре. Должен быть составлен бухгалтерский баланс, с приложением к нему аудиторского заключения от независимого аудитора о достоверности бухгалтерской отчетности.
Классический порядок заключения гражданско-правовых договоров, предусмотренный Гражданским Кодексом РФ, включает в себя два этапа:
- Направление одной из сторон в адрес другой предложения (оферты) заключить договор, содержащего информацию об объекте и условиях договора в общих чертах
- Направление другой стороной согласия (акцепта) на заключение договора, с замечаниями относительно условий (если они имеются). Замечания обычно оформляются в виде протокола разногласий к договору.
Оба эти этапа на практике выглядят как обмен письмами. Чаще же всего встречается такая ситуация, когда вместо оферты направляется составленная одной из сторон форма договора, затем согласовываются детали, и если у сторон не имеется никаких возражений или замечаний, акцепт выражается путем подписания упомянутой формы.
Не следует забывать, что при заключении договора аренды предприятия, независимо от срока его действия, договор считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации. Несоблюдение этого условия влечет недействительность сделки, и она может быть признана ничтожной.
3.2. Государственная регистрация договора аренды предприятия .
Сделки с недвижимым имуществом имеют свой особый характер, то есть обладают рядом особенностей. Чтобы сделать рынок недвижимости более прозрачным и снизить вероятность мошенничества, для таких сделок предусмотрено подтверждение прав их участников со стороны государства, то есть государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Особого внимания заслуживают вопросы регистрации, связанные с арендой недвижимого имущества, поскольку при применении ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав возникает определенное несоответствие. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав. Однако, в указанном Законе, в п. 1 ст. 26, содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абзац 6 п. 6 ст. 12 указанного Закона предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.
В п. 2 ст. 609 Гражданский кодекс РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды.
Такое противоречие между нормами Гражданского кодекса РФ и Закона о государственной регистрации прав приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих государственную регистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на мой взгляд, необходимо привести статью 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с Гражданским кодексом РФ.
В пункте 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона о государственной регистрации прав, разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Сроки проведения государственной регистрации ограничены одним месяцем с момента подачи заявления и необходимых документов. При возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации он может приостановить государственную регистрацию, но не боле чем на один месяц. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации прав не допускается. По заявлению правообладателя государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на три месяца 34 .
По прошествию этого срока, заявитель, сдавший документы на регистрацию права, должен получить регистрацию, либо мотивированный отказ в ней. Заявитель (правообладатель) имеет право оспаривать решение регистрирующего органа в арбитражном суде по месту нахождения регистрирующего органа, то есть по месту нахождения, соответственно, объекта права (сделки).
Пример. ООО «ДК+» арендует имущественный комплекс у ООО «Тройка». Имущественный комплекс состоит из земельного участка, на котором расположено здание и несколько подсобных сооружений. Здание включает в себя швейный цех, цех деревообработки, складские помещения, столовую, офисные помещения. Все упомянутые производственные помещения оснащены необходимым для производства оборудованием.
Договор аренды предприятия заключен в марте 2003 года сроком на 10 лет. Согласно п. 2 ст. 658 ГК РФ он подлежит обязательной государственной регистрации, также как и право аренды, в Федеральной регистрационной службе. На основании подобной регистрации регистрируются как переход прав, так и ограничения (обременения) прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
При регистрации договора аренды предприятия возникли сложности, повлекшие за собой отказ в регистрации договора. В регистрации было отказано по следующим основаниям:
В договоре аренды предприятия предмет договора обозначен как «Здание общей площадью … кв.метров, расположенное по адресу Московская область, г. Егорьевск, Промзона, д. 37».
В технической документации БТИ, представленной в Федеральную регистрационную службу, содержалась следующая формулировка Здание общей площадью … кв.метров, расположенное по адресу Московская область, г. Егорьевск, ул. Смычка, д. 37
Согласно ЕГРП за арендодателем зарегистрировано право собственности на объект недвижимости по адресу Московская область, г. Егорьевск, Промзона, д. 37
Дело в том, что после государственной регистрации права собственности продавца в техническую документацию БТИ были внесены изменения в связи с изменением адреса помещения.
Для преодоления отказа ДК+» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы с требованием произвести регистрацию договора аренды и права на объект недвижимого имущества. Арендодателем была получена Справка БТИ о соответствии адресов для подтверждения идентичности адреса объекта сделки указанному в документах БТИ.
Решением арбитражного суда Московской области от 14.07.2003г. удовлетворено заявление ООО «ДК+» об обязании УФРС по Московской области зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, подписанного ООО «ДК+» и ООО «Тройка» 12.03.2003г. Таким образом, договор аренды предприятия считается заключенным с даты принятия судом упомянутого решения (согласно п. 2 ст. 658 ГК РФ).
Для регистрации следует предоставить следующие документы:
- Заявление о регистрации с квитанцией об оплате гос.пошлины;
- Комплект копий учредительных документов организации;
- Протоколы общих собраний учредителей (акционеров) организации-участников сделки об одобрении крупной сделки, если ее сумма составляет более 25% балансовой стоимости активов (либо справка за подписью руководителя и главного бухгалтера о том, что сделка не является крупной);
Документы, характеризующие имущественный комплекс:
- Выписка из Технического паспорта на здание (строение) по форме 1а;
- Поэтажный план помещения (на кальке);
- Экспликация к поэтажному плану;
- Копия документа, подтверждающего наличие зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Документы БТИ действительны в течение одного года с момента выдачи и представляются в оригиналах.
Документы, относящиеся к основаниям государственной регистрации:
- Договор со всеми документами, указанными в качестве приложений к нему;
- Акты, изданные органами государственной власти и местного самоуправления;
- Вступившие в законную силу судебные акты;
Обязанность по государственной регистрации сделки с имуществом может возлагаться на любую из сторон 35 .
Решением Арбитражного суда города Москвы оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда, удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью (Далее ООО) об обязании Мосрегистрации зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, подписанного ООО и Департаментом имущества города Москвы (ДИгМ). Кассационная инстанция посчитала подлежащими отмене судебные акты по следующим основаниям. Истцом, ответчиком и третьим лицом - ГУП ДЕЗ района подписан договор аренды нежилого помещения. Истец утверждал, что ответчик необоснованно уклонялся от регистрации данного договора. Принимая решение о регистрации договора, суд первой и апелляционной инстанции указал на то, что данный договор подписан сторонами, и, сделан вывод о необоснованности уклонения ответчика от его регистрации в соответствии с положениями статьи 165 ГК РФ. Между тем, статья 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора и истец мог самостоятельно обратиться в регистрирующий орган для регистрации данного договора.
В этой связи судам надлежало выяснить, принимались ли истцом самостоятельные действия по регистрации договора, и на чем был основан вывод об уклонении ответчика от регистрации договора.
Также судами обоих инстанций не была дана оценка доводам ответчика об отсутствии намерений заключать новый договор с истцом в связи с имевшими место нарушениями условий ранее заключенного договора, и отказе от продолжения договорных отношений. Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление и направил дело на новое рассмотрение.
Договор аренды предприятия, как и всякая другая сделка с недвижимым имуществом, считается заключенным с даты его государственной регистрации. Поэтому все права и обязанности сторон вступают в законную силу с этой даты.
Пример. 15.01.2004г. в ООО «ДК+» поступило требование от ООО «Тройка» погасить задолженность по арендным платежам за 2003 год, за период с 12 марта 2003г по 13 июля 2003г. Юристом ООО «ДК+» был составлен ответ на претензию, в котором было указано, что договор аренды предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации, таким образом, обязанность уплачивать арендную плату по указанному договору возникла у арендатора с даты принятия решения судом о неправомерном отказе в регистрации договора. К ответу был приложен акт сверки взаимных расчетов по договору за 2003 год. ООО «Тройка» согласилось с указанными доводами, и также со своей стороны подписало акт сверки.
3.3. Порядок и особенности процедуры передачи арендованного предприятия
Передача арендуемого предприятия осуществляется по передаточному акту. Акт составляется на основании нескольких документов: акта инвентаризации имущества, бухгалтерского баланса, справки о кредиторской задолженности, списка кредиторов и дебиторов, аудиторского заключения о составе и стоимости предприятия, выданного независимым аудитором. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Представляется целесообразным участие арендатора в процедуре инвентаризации имущества через представителей 36 .
Порядок проведения инвентаризации регулируется Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (утверждены приказом Министерства финансов РФ от 12 июня 1995 г. № 40). По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.
До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия.
Передача считается завершенной после подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента начинает течь срок аренды и возникает обязанность уплачивать арендные платежи.
В случае, если имущество не было законным образом передано арендатору, арендодатель не имеет права требовать арендные платежи. В судебной практике можно найти тому подтверждение.
Пример. ООО «Стройсервис+» обратилось в суд с требованием погасить задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилых помещений, заключенному с ООО «Монтаж-Тек» от 11.05.2007г.
Согласно иску, ответчик обязан был уплатить арендные платежи за 1,5 месяца. Помимо суммы задолженности было предъявлено также требование погасить неустойку за пользование чужими денежными средствами. Ответчик ссылался на то, что нежилые помещения не были переданы в срок, так как были заняты арендодателем, и пользоваться ими фактически беспрепятственно можно было лишь через 1,5 месяца после заключения договора, а передаточный акт был подписан 27.06.2007г. Суд отказал в удовлетворении иска, судебный акт был мотивирован тем, что истец не передал предмет аренды ответчику, вследствие чего у последнего не возникло обязанности уплаты арендных платежей за пользование имуществом (согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Документы, подтверждающие платежи за последующие периоды, ответчиком предоставлены полностью.
Передавая предприятие «на ходу», стороны обязаны решить вопрос с переводом работников от одного работодателя к другому. По договору аренды предприятие передается другому юридическому лицу, но работников, которые заключали трудовые договоры с предприятием-арендодателем, передать в аренду вместе с предприятием невозможно. Ныне действующий Трудовой кодекс Российской Федерации не содержит положений, регулирующих взаимоотношения предприятия-арендодателя и его работников, поэтому сторонам договора аренды предприятия придется самостоятельно разрешать эти вопросы.
О том, что предприятие передается в аренду, работника необходимо предупредить в письменной форме. Обратимся к Трудовому кодексу Российской Федерации: "Статья 72. Перевод на другую постоянную работу и перемещение. Перевод на другую постоянную работу в той же организации по инициативе работодателя, то есть изменение трудовой функции или изменение существенных условий трудового договора, а равно перевод на постоянную работу в другую организацию либо в другую местность вместе с организацией допускается только с письменного согласия работника".
Как следует из текста приведенной статьи перевести работника на постоянную работу в другую организацию можно только с его согласия, причем такое согласие должно быть выражено в письменной форме.
Если работник согласен на перевод в другую организацию, то он подлежит увольнению на основании пункта 5 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации. Организация-арендатор должна заключить с работником, согласившимся на перевод, трудовой договор. Для лиц, приглашенных на работу в порядке перевода от другого работодателя по согласованию с работодателями, испытание при приеме на работу не устанавливается.
Если работник не согласен на перевод, он должен быть уволен. Однако, Трудовым кодексом Российской Федерации не предусмотрено такого основания для увольнения. Если предприятию-арендодателю не удастся каким-либо образом договориться с работником, то единственным выходом остается применение статьи 81 и увольнение работника в связи с сокращением численности или штата работников организации.
Рассматривая особенности аренды предприятия, мы упоминали о том что, передавая предприятие в аренду, арендодатель уступает арендатору права требования и переводит на него долги, относящиеся к предприятию-арендодателю. Если предприятие арендодатель имеет кредиторскую задолженность по заработной плате, то работник предприятия становится его кредитором. Если работник согласен на перевод долга по зарплате арендатору, задолженность передается, если же работник не дает согласия на перевод долга, арендодатель обязан погасить эту задолженность самостоятельно 37 .
Передача имущественного комплекса обратно арендодателю при истечении срока или расторжении договора аренды должна быть оформлена в таком же порядке, как и первоначальная передача. С той лишь разницей, что теперь все процедуры (инвентаризация, аудиторская проверка и пр.) берет на себя арендатор. Также должен быть подписан акт приемки-передачи. В случае уклонения арендатора от действий по передаче имущества арендодателю, договор аренды считается пролонгированным, и обязанность платить арендные платежи распространяется на срок пролонгации.
На основании изложенного в Главе 3 мы можем сделать следующие выводы. Договор аренды предприятия заключается сторонами путем направления друг другу оферты (предложения) и ответного акцепта. До заключения договора оговариваются все его существенные условия, состав передаваемого имущества, размер арендной платы, сроки передачи имущества и прочие. Прежде, чем заключать непосредственно сам договор, стороны приходят к соглашению по всем его пунктам, в противном случае договор не может быть заключен.
Договор аренды предприятия требует государственной регистрации независимо от того, на какой срок он заключен. Государственную регистрацию производит уполномоченный на то государственный орган по заявлению одной из сторон договора в установленные законодательством сроки. Безосновательный отказ в государственной регистрации можно обжаловать в суде, предъявив суду основания, по которым сделка и право подлежат регистрации.
Передача предприятия происходит путем подписания акта приемки-передачи с приложением к нему всех документов, касающихся передачи имущества. Арендатору необходимо убедиться в наличии и соответствии реального имущества тому, что указано в упомянутых документах, уполномоченные лица арендатора подписывают акт приемки-передачи только после этих процедур. Арендодатель обязан передать имущество в срок и в полном составе, как указано в договоре.
Заключение
Аренда предприятия для арендатора означает способ получения в пользование необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Для арендодателя это - получение выгоды от имущества, если сам собственник не имеет цели, навыков, путей использования своих производственных мощностей или не заинтересован самостоятельно развивать свой бизнес.
Но аренда предприятия не так уж и простое дело, так как, во-первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.
Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений. При этом при заключении договора аренды предприятия следует руководствоваться не только Гражданским кодексом РФ, но и целым рядом иных законов и подзаконных актов федерального, регионального и местного значения. Управление имущественным комплексом включает в себя целый ряд различных правовых аспектов.
Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а также методом государственной регистрации. Таким образом государство контролирует сделки с недвижимым имуществом, препятствует распространению мошенничества и злоупотреблений на рынке недвижимости, обеспечивает законность сделок.
Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.
Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке. Аренда предприятия представляет собой сложный процесс со многими участниками: арендодатель, арендатор, государственные органы, работники предприятия и другие. Законодатель при регламентации этого процесса должен принимать во внимание интересы каждой из перечисленных групп лиц и позаботиться о законной защите этих интересов, о прозрачности осуществляемой сделки для государственного контроля. В этой области еще есть обширное поле деятельности для законодательства.
Как уже было сказано в работе, в особой правовой защите нуждаются права кредиторов по отношению к арендному предприятию. Было бы целесообразно обеспечить дополнительную гарантию их соблюдения, дополнив положения статьи 657 Гражданского кодекса РФ условиями, согласно которым кредиторы получают информацию о сделках с предприятием из независимых источников, например, от государственных органов. Это могло бы помочь избежать многих злоупотреблений и уменьшить количество кредиторов, пострадавших материально от несвоевременного извещения о переходе права собственности на предприятие-должник.
Существует необходимость переработки статьи 26 Федерального Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ. Так, законодателям следует учитывать, что Гражданский кодекс не предусматривает обязательной регистрации права аренды недвижимости, а только регистрацию самого договора. Регистрация же права аренды указывает на возникновение обременения вещного права арендодателя (права собственника, либо хозяйственного ведения).
Хотя в Гражданском кодексе РФ и дается дефиниция понятия предприятия, однако в силу сложности явления, стоящего за этим определением, трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Очевидно, что понятие предприятия следовало бы усовершенствовать за счет легального указания признаков предприятия. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), рассматривается как главный недостаток действующего российского законодательства. Следует выделить такие черты предприятия, как бесперебойное функционирование, сформировавшийся круг партнеров (клиентура, сложившиеся деловые связи), деловая репутация всё то, что указывает на невозможность однозначно определить предприятие как недвижимость.
Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу. В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.
Список используемых источников
Нормативно-правовые акты
1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. № 237 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ // "Российская газета", N 7, 21.01.2009)
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ по состоянию на 10 ноября 2009г. // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. -Ст.4147
5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ по состоянию на 01 октября 2009г. // Собрание законодательства РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012, Собрание законодательства РФ от 04.04.2005, № 14, ст. 1210.
6. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 N 197-ФЗ по состоянию на 10 ноября 2009 г.// Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 1 (ч. 1). - Ст. 3.
7. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета, 30.07.1997 г. с изм. и доп. в ред. от 17 июля 2009г.
8. Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001г. №178- ФЗ // Российская газета, 29.12.2001г. с изм. и доп. в ред.от 18.07.2009г.
9. Федеральный закон Российской Федерации «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ // Российская газета, 29 декабря 1995г., Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N1, ст. 1.
10. Федеральный закон Российской Федерации "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ //Российская газета, 30 декабря 2008г.
11. Федеральный закон Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8.02.98 г № 14-ФЗ.// Российская газета. 17 февраля 1998г., Собрание законодательства Российской Федерации от 16 февраля 1998 г., N 7, ст. 785.
12. Федеральный закон Российской Федерации «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ // Российская газета, 25 июля 2008г.
13. Федеральный закон Российской Федерации «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ // Российская газета, 20 ноября 2002г.
14. Федеральный закон Российской Федерации "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 № 28-ФЗ // СЗ РФ; 2006. № 27 Ст. 2881
15. Постановление Правительства Российской Федерации « Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» от 16 июля 2009г. № 582 // Российская газета, 18 июля 2009г.
16.
Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808
(ред. от 29.12.2008) «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков
»// Российская газета, 15.11.2002г.
17. Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" // СЗ РФ. 1994. N 8. ст. 593.
18. Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (с изм. от 27 ноября 2000 г., 23 марта 2006 г.).//СЗ РФ 1998.№ 50 ст.1054
19. Постановление Правительства РФ "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" от 31 августа 2000г. №648// Собрание законодательства РФ. 2000. №37. Ст.3718.
20. Постановление Правительства РФ от 3 декабря 2004 г. № 739 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия" (с изм. от 23 марта 2006 г.)//СЗ РФ, 2003, N 1, ст. 13
21. Постановление Правительства РФ от 05. 06. 2008 г № 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" // СЗ РФ, 2008, N 23, ст. 2721
22. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (Утверждена приказом Минюста РФ № 135 от 06 августа 2004г)
Акты судебных органов
23. Обзор практики применения Федеральным арбитражным судом Московского округа Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (рассмотрен и одобрен на заседании Президиума ВАС РФ 10 ноября 2005 г.)
Учебники, монографии, брошюры
- Агафонова М.Н. Аренда, лизинг, безвозмездное пользование. Правовые основы. Бухгалтерский учет. Налогообложение. Практические рекомендации М.: «Юстицинформ», 2006г. 254 с.
- Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007 412 с.
- Белов В.А. Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие / М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. 767 с.
- Белых В.С. и др. Предпринимательское право России. Учебник. / М.: Проспект, 2009. 656 с.
- Беляева О.А. Предпринимательское право России. Курс лекций. Учебное пособие. / 2-е изд. - М.: Юстицинформ, 2006. 136 с.
- Боровская М.А. Банковские услуги предприятиям: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1999. 169с
- Брагинский М.И, Витрянский В.В Договорное право. Учебное пособие. Книги 1-5. / М.: Стаут, 2000 - 2006.
- Васильева В. Договор аренды: юридические аспекты. М.: Гросс-Медиа, 2007, 200 с.
- Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.
- Воробьева Л.В. Земельное право Российской Федерации. Учебное пособие. / Тамбов: ТГТУ, 2007. 92 с.
- Гражданский процесс. Учебное пособие. Под ред. Коваленко А.Г. и др. / М.: Инфра-М, Контракт, 2008. 448 с.
- Гражданский процесс в вопросах и ответах. Учебное пособие Власов А.А., Власова М.Г., Черкашин В.А / М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. 368 с.
- Гражданское право. Под ред. Алексеева С.С. Учебное пособие / 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. 528 с.
- Гражданское право России. Учебное пособие. Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. / М.: Юстицинформ, 2008. 560 с.
- Гражданское право. В 2-х частях. Отв ред. Мозолин В.П. / М.: Юристъ, Ч1 -2005, 719с.; Ч2 - 2007, 927с.
- Гражданское право Российской Федерации. В 2-х томах. Учебное пособие. Под ред. Садикова О.Н. / М.: Инфра-М, Контракт, 2006 - Т. I : 493с., Т. II : 608с.
- Гречихо Е. Договор аренды (имущественного найма) М.: Эксмо-Пресс, 2005г. 160с.
- Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Земля. Справочник собственника и арендатора. / М.: Юстицинформ, 2007. 432 с.
- Демин А.В. Налоговое право России. Учебник. / М.: Юрлитинформ, 200 6 . 424 с.
- Диордиева О.Н. Лекции по курсу «Гражданский процесс». Учебное пособие. / М.: ММИЭИФП, 2003. 87с. + 84с.
- Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебное пособие. / 9-е изд., перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 656 с.
- Зенин И.А. Российское частное право. Учебное пособие. / М.: ММИЭИФП, 2003. 417 с.
- Жилинский С.Э. Предпринимательское право. Учебник. / 8-е изд., пересмотр. и доп. / - М.: Норма, 2007. 944 с.
- Новая судебная практика по гражданским делам. Составитель Ждан-Пушкина Д.А. / М.:ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-240 с.
- Кархалев Д.Н. Гражданско-правовые меры защиты и меры ответственности: Учебное пособие. /- Уфа: РИО БашГУ, 2004. - 148с
