Главная Тсж

Что является индивидуальным жилым домом. Дом на два хозяина: некоторые проблемы определения понятия

Аннотация: Статья имеет междисциплинарный характер, так как предмет исследования урегулирован нормами гражданского, жилищного и градостроительного права. Она посвящена актуальному на сегодняшний день вопросу правового статуса «домов на двух хозяев». В статье рассмотрено регулирование данного вопроса в законодательстве и внесены предложения по его совершенствованию. Понятие «дом на двух хозяев» не имеет легального определения, да и вообще не имеет никакого определения. Он представляет собой жилой дом из двух частей с единой смежной стеной, но отдельными выходами на улицу.

Гражданские права этих самих «хозяев» могут быть нарушены при регистрации своей части дома и их земельного участка. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии иногда даёт назначение домов на двух хозяев - многоквартирного дома. Таким образом, земельный участок «квартиры» будет являться общей долевой собственностью.  Проанализируем понятия и их определения: Жилищный кодекс Российской Федерации в части 1 статьи 16 выделяет виды жилого помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната. В Гражданском кодексе мы встречаемся с понятием «часть жилого дома» лишь во II части в разделе купли-продажи, однако глава18 «право собственности и другие вещные права на жилые помещения» не содержит данного термина. В Градостроительном кодексе вообще отсутствует понятие «часть жилого дома», но встречаемся с иным понятием «жилой дом блокированной застройки».

Дом блокированной застройки - это жилое помещение вида многоквартирного дома, где каждая квартира имеет свой выход на улицу. Но данное понятие не закреплено в ЖК РФ и ГК РФ. Из системного анализа ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом – это дом, состоящий из двух и более квартир, а также входящих в состав общего имущества помещений общего пользования, признающихся общей долевой собственностью сособственников квартир, земельного участка, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства 1 . Также в пункте 6 Постановления Правительства РФ N 47 содержится понятие многоквартирного дома: многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством2. Отмечая фразу из определения «самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому», мы замечаем, что данный признак относится к «дому на двух хозяев», а также к «дому блокированной застройки». Таким образом, возможно одной из проблем оформления «домов на двух хозяев» и «домов блокированной застройки» как многоквартирных является наличие схожих признаков с многоквартирным домом. Вследствие неправильного назначения и оформления права собственности жилого дома и части жилого дома, у граждан отсутствует возможность приобрести и зарегистрировать права на земельный участок.

Так, например, А. обратилась в суд с иском к администрации г. Владивостока, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю об изменении статуса жилого помещения и признании права собственности, указав, что является собственником квартиры. В действительности указанный выше объект недвижимости является частью одноэтажного жилого дома с приусадебным участком на двух хозяев. Вторая часть жилого дома принадлежит на праве собственности М.Л.А. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, разделен в натуре. В каждой части данного жилого дома имеются отдельные входы, отдельное подключение воды, отдельная канализация.

В доме не имеется общих инженерных сетей и помещений общего пользования. Указанный жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащее А. жилое помещение является частью жилого дома. А. имеет намерение оформить фактический используемый под частью жилого дома земельный участок. Однако в связи с тем, что в документах о праве собственности часть жилого дома названа квартирой, невозможно в соответствии с действующим законодательством приобрести и зарегистрировать права на земельный участок.

Просила суд признать квартиру в жилом доме, частью жилого дома признать за ней право собственности на часть жилого дома Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что жилой дом, не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, поскольку квартира в вышеуказанном доме уже является частью жилого дома и принадлежит на праве собственности М.Л.А. Учитывая, что жилое помещение, является индивидуально- определенным зданием, с помещениями вспомогательного использования, для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а также, что в доме не имеется общих инженерных сетей и помещений общего пользования, суд обоснованно пришел к выводу, что указанный жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащее истцу жилое помещение является частью жилого дома3.

Подводя итог, отметим, что необходимо введение понятия в Гражданский кодекс «дом на двух хозяев», а также введение легального определения части жилого дома. Это связано с большой распространённостью данного вида жилого помещения в населённых пунктах сельской местности.

Таким образом, предлагаю введение статьи 289.1 «Часть жилого дома как объект права собственности» в Гражданский кодекс следующего содержания: «Дом на двух хозяев содержит две части жилого дома со смежной стеной между ними, а также отдельными выходами на земельный участок, прилегающий к жилому дому и не имеющими помещений общего пользования. Собственник части жилого дома в доме на двух хозяев имеет право на оформление земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства».

1. По правилам инвентаризации, действовавшим в советский период, квартирой считалось жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий коридор (вестибюль) или непосредственно наружу, а жилой комнатой - часть квартиры с непосредственным дневным освещением и постоянным отоплением, предназначенная под жилье. При этом к числу жилых комнат относились также полутемные, темные и проходные комнаты, а помещения, разгороженные перегородкой не до потолка, также учитывались как отдельные комнаты.

Но разве допустимо было указывать, что к числу жилых комнат могли относиться комнаты, разгороженные перегородкой не до конца, а также плохо освещенные комнаты или вообще темные, тогда как ГК РСФСР 1964 г. (ст. 300) устанавливал в качестве предмета договора найма изолированность жилого помещения, и поэтому с 1964 г. ведомственные акты надлежало привести в соответствие.

Определения квартиры и комнаты, данные в Жилищном кодексе РФ (ст. 16), принципиально отличаются от ранее действовавших в лучшую сторону. И то, и другое обоснованно подчеркивает прежнюю целевую направленность жилища - для постоянного проживания.

Нами уже отмечалось, что у дореволюционных отечественных цивилистов существовало мнение, что сама природа здания не позволяет считать его делимым. Это объяснялось, в частности, тем, что части здания не способны выступать в качестве объектов подлинного (полного) права собственности. К.П. Победоносцев отмечал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника "право собственности каждого из них будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу. Кроме того, распределение дома между несколькими владельцами имело бы последствием затруднения и споры при самом платеже податей, отправлении повинностей" .

Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 26.

Там же. С. 126.

К видам жилого дома закон отнес его часть, к видам квартир - часть квартиры (ст. 16 ЖК РФ). Неделимой осталась только комната. Все виды обособленных жилых помещений обрели способность быть объектом жилищных прав. Гражданский кодекс РФ называет квартиру в числе объектов права собственности, а понятие "жилое помещение" использует как родовое для понятия "квартира". Такого понятия "комната" как самостоятельного объекта Гражданский кодекс РФ не знает. В идеальном случае - это обоснованная позиция - комната не имеет автономных вспомогательных помещений и превращает квартиру в этом качестве в коммунальную, что не обеспечивает цивилизованных здоровых условий для постоянного проживания. Жилищный кодекс РФ допускает проживание в цокольных, подвальных помещениях либо на территории и в поселениях, где нарушены требования безопасности к жилым помещениям и не приняты меры защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Позиция Жилищного кодекса РФ относительно использования понятия "комната" адекватна реальности, но не содержит реального желания предусмотреть меры когда-либо завершить создавшееся положение с коммунальными квартирами. Его ст. 51 предусматривает в качестве основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма жилого помещения, проживание их в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Современные санитарные требования к жилым помещениям наконец приняты на правительственном уровне.

Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Понятия "составная часть" постсоветское гражданское законодательство не знает при делении вещей. Однако оно используется отдельными национальными системами, в частности в Германии.

Такое предложение принять деление целого на составные части уже имело место в литературе: "Помещения, которые находятся в этом доме, являются его составной частью" .

Шведкова О.В. Приобретение и осуществление права собственности на жилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 15.

Было и предложение считать помещение сложной вещью. С.В. Агапов считает, что жилое помещение является сложной делимой вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты главной вещи с принадлежностями.

При этом помещение им рассматривается в качестве главной вещи, а общее имущество дома - в качестве ее принадлежности. В то же время такой вывод противоречит содержанию ст. 134 ГК РФ. Сложная вещь всегда разнородна, хотя и используется по общему назначению. Различные помещения в составе здания как однородные вещи в своей совокупности не образуют сложную вещь, особый объект гражданских прав.

Агапов С. В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 8.

Министерство экономического развития и торговли РФ предложило дополнить ст. 134 ГК РФ о сложных вещах понятием "помещение". Слабо аргументированное предложение нарушало понятие сложной вещи, уже имеющееся в гражданском законодательстве. Оно рассматривалось на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2007 г., и было отмечено, что более продуктивным представляется введение в гражданское законодательство нового самостоятельного объекта недвижимости - комплекса недвижимого имущества, необходимыми признаками которого являлись бы: 1) объединение различных объектов недвижимого и движимого имущества единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе комплекса земельного участка (земельных участков) или прав на земельный участок (земельные участки), на котором (которых) расположены объекты недвижимого и движимого имущества, входящие в состав комплекса. Он должен выступать в имущественном обороте только в качестве единого неделимого объекта.

Было рекомендовано также установление юридического режима здания либо в форме общей собственности с известными изъятиями за счет отпадения преимущественного права покупки и утратой доли одновременно с гибелью помещения, либо в форме особого имущественного комплекса. В обоих случаях достигаются две цели: устанавливается режим общего пользования служебными помещениями и инфраструктурой, обслуживающей здание, а также создаются механизмы управления зданием.

По мнению Е.А. Суханова, " современной отечественной цивилистикой основательно забыта классическая (пандектная) классификация вещей как объектов гражданских прав. Об этом говорит допущенная жилищным правом серьезная путаница понятий "принадлежность главной вещи" и "составная часть вещи" применительно к так называемому общему имуществу жилого дома. В результате этого составные части единой вещи - многоквартирного жилого дома (подвалы, чердаки, лестничные площадки, лифты, различные трубы и оборудование) теперь рассматриваются как самостоятельный объект вещного права (права общей собственности) наряду с квартирами и иными жилыми помещениями, по существу, уже рассматриваемыми в качестве "главных вещей" (несмотря на то что названные помещения тоже являются не самостоятельными вещами и не принадлежностями главной вещи - жилого дома, а всего лишь его составными частями, которые невозможно нормально использовать в отрыве от этой юридически и даже физически неделимой вещи)" .

Суханов Е. А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.

2. Если в советский период единство владения жилым домом (нежилым зданием) входило в число неотъемлемых признаков при классификации зданий и помещений, то в постсоветский период в связи с утверждением частной собственности на помещения в многоквартирных домах законодательство принципиально изменилось.

Образованная в постсоветский период собственность на виды жилых помещений - квартира, комната в многоквартирном доме - неизбежно разрушила собственность на дом в целом, чтобы избежать удвоения объекта права: и здания как самостоятельной вещи, и помещения как самостоятельной вещи.

Законодатель выбрал такую юридическую конструкцию управления, которая, лишив жилой дом в целом способности быть объектом права собственности, вещью, заменила его "общим имуществом" собственников помещений, представленным общей долевой собственностью домовладельцев на общее имущество дома (ст. 36 ЖК РФ), которое как в целом, так и в отдельности каждый его объект так же не является самостоятельным объектом гражданских прав, самостоятельной вещью, как и дом в правовом смысле в целом.

Считалось, что единство управления многоквартирным домом подорвано тем, что возникла спорность характера недвижимости самих квартир, жилых помещений. Каждый вид жилого помещения (ст. 16 ЖК РФ) с технической точки зрения мог рассматриваться как недвижимость косвенно, опосредованно, через целое. Непосредственная неразрывная связь с землей принадлежит целому. Но с юридической позиции и придомовый земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений, так как земля вошла в состав общего домового имущества (ст. 36 ЖК РФ).

Поэтому "признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения", - отмечает упомянутая Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 15 декабря 2003 г. (протокол N 18). С. 49.

Таким образом, многоквартирный дом как единый объект гражданских прав исключен из гражданского оборота. Но одна из его трансформаций - общее имущество собственников помещений - также не получила статус самостоятельного объекта гражданских прав. Все преимущества только у помещений, составляющих дом. Позиция, выраженная в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол N 18), обосновала, что "нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия "единого объекта недвижимости" как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного в реальной действительности объекта гражданского оборота".

Концепция допускала одно исключение из предложенного правила, заложенное в земельном законодательстве, - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (п.

5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Многоквартирный дом требует централизованного управления, поскольку он представляет собой инженерное сооружение, связанное с обеспечением безопасности проживающих и его техническим и санитарным обслуживанием, защитой прав потребителей этого обслуживания. Это не только технический объект, но и объект других отраслей законодательства.

Правовая система не содержит запрета функционирования единого объекта на тот случай, если сохраняется публичная собственность на многоквартирный дом. Он предусмотрен ст. 163 ЖК РФ. Также, если сохраняется кооперативная собственность, если сохраняется частная собственность одного лица безотносительно к тому, является ли дом многоквартирным либо одноквартирным. Таким образом, правовая система учитывает обе цивилистические конструкции управления недвижимостью применительно к многоквартирным домам.

Заимствованная западная модель кондоминиума, рассчитанная на затратный характер его содержания, предусматривала образование общего имущества дома собственниками квартир на праве общей долевой собственности. Естественно, что крыша, несущие конструкции, стационарные инженерные оборудования и сети и т. п. имущество, сгруппированное в одно инженерное целое, не является самостоятельной вещью, самостоятельным объектом гражданских прав, им ограниченно распоряжаются все его сособственники на общем собрании.

Жилищный кодекс РФ (гл. 6) устанавливает владение, пользование и распоряжение общим имуществом дома в пределах, установленных им и гражданским законодательством. Его объекты могут быть переданы иным лицам в пользование при условии соблюдения прав и законных интересов лиц. Это не меняет положение общего домового имущества, как не участвующего в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта, равно как и его отдельных частей, которые также не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 184.

Согласие именно всех собственников требуется только однажды, когда возникает необходимость в связи с реконструкцией дома уменьшения размера общего имущества дома. В остальных случаях достаточно согласия, выраженного в решениях общего собрания собственников помещений, которые принимаются в установленном Кодексом порядке - простым или квалифицированным большинством голосов (ст. 46 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на помещение и пропорциональна размеру его общей площади. Установлен запрет на выдел в натуре своей доли и ее отчуждение и иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Возвращаясь к становлению общей долевой собственности на общее домовое имущество собственников помещений в многоквартирном доме, следует признать ограниченность мотивов введения долевого характера введенной законодателем общей собственности. Практически она сводится к расчету за техническое и санитарное обслуживание помещений. Но это может быть основанием для самостоятельного правила. Е.А. Сухановым совершенно справедливо обращалось внимание на то, что собственник помещения лишен тех возможностей, какие обычно закон предоставляет сособственнику на вещь в этом случае: его доля не может являться самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок; не может быть выделена или разделена; в отношении ее отсутствует преимущественное право покупки; не может быть общее домовое имущество объектом взыскания кредиторов собственника помещения и т. д.

Самое главное - это отступление от общего правила в распоряжении общей долевой собственностью, требующее исключительно единодушного согласия всех сособственников, а на тот случай, если оно не достигнуто, - судебного решения (ст. 246 ГК РФ). Но такой случай в Жилищном кодексе РФ всего единственный - уменьшение общего домового имущества. В остальных случаях - решение большинством голосов, что дает возможность пренебрегать волей отдельных сособственников. К тому же Жилищный кодекс РФ ввел обязательность принятого решения для тех, кто отсутствовал на собрании или позволил себе голосовать против, ограничив возможности обжалования в судебном порядке. Такая обязательность характерна для членов некоммерческого объединения граждан, добровольно и инициативно объединившихся.

Но объединение собственников помещений - его общее собрание - формат всего лишь общего собрания без членства в нем. Получается принудительное объединение граждан без выраженного желания в нем участвовать, а только в силу закона об организации общего собрания этих лиц и наличия права собственности на помещение. Тогда Жилищный кодекс РФ нарушает ст. 30 Конституции РФ, запретившую принуждать к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Не извлечен урок и из Постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П, признавшего не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные нормы утратившего в связи с принятием Жилищного кодекса РФ Закона "О товариществах собственников жилья", предусматривавшего принудительное членство в товариществе. При этом объединением считается и такой орган общественной самодеятельности, который не основан на членстве. Если орган общественной самодеятельности предусматривает членство, тогда, действительно, его участники обязаны в обязательном порядке подчиняться принятому им в установленном порядке решению. Иное дело, если общественное объединение не имеет такой структуры.

СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

Решение большинством голосов однажды предусматривалось в советском гражданском законодательстве (ст. 62 ГК РСФСР), но тогда не было такого конституционного запрета и не было конституционного судопроизводства. Но в случае оспоримости дело все равно рассматривалось в судебном порядке по иску хотя бы одного из участников общей собственности. Теперь же, при наличии ст. 46 Конституции РФ, заявитель вправе инициировать иск, если в результате осуществления принятого на собрании решения нарушены его права и законные интересы либо отсутствовавшие на общем собрании собственников помещений могли повлиять на результаты голосования. В остальных случаях по закону приносить в суд жалобы бесполезно.

С принятием Жилищного кодекса РФ кондоминиум как самостоятельная форма управления общей собственностью утратил силу и был заменен новой организационно- правовой формой - общим собранием без членства в нем.

Неконституционность принятого законодателем решения достойна быть предметом нормоконтроля со стороны Конституционного Суда РФ, а отступления от правила, установленного Гражданским кодексом РФ относительно принятия решения сособственниками, должны были иметь основания, названные Кодексом, но Гражданский кодекс РФ, регулируя общую собственность, не наделил ими законодателя. Жилищный кодекс РФ хотя и специальный закон по отношению к Гражданскому кодексу РФ, но это не основание, чтобы переиначить общее правило в исключение из него без разрешения закона. Специальному закону надлежит иметь основание в этих целях. В данном случае таких оснований не должно быть. Положение, какое складывается с долевой собственностью на общее имущество в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ), будет основываться на общих положениях в общей собственности (гл. 16 ГК РФ).

Существуют разные подходы к определению права собственности на жилье в многоквартирном доме.

Уже более полувека действует в Германии Закон "О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью" от 15 марта 1951 г. (далее - Закон о праве собственности на жилье) . По этому Закону может возникнуть право собственности на жилое помещение или право собственности на нежилое помещение. Этот Закон точно так же стоит особняком в качестве специального закона по отношению к Германскому гражданскому уложению, как и Жилищный кодекс РФ по отношению к Гражданскому кодексу РФ.

Германское право. Ч. III. М.: Статут, 1999. С. 60 - 83.

Право собственности на жилое помещение является по Закону о праве собственности на жилье индивидуальным правом собственности, соединенным с правом долевой собственности на общее имущество, частью которого это помещение является (§ 1). К общему имуществу относится земельный участок, части здания, а также принадлежности и оборудование здания, необходимые для его существования или безопасности, предназначенные для общего пользования домовладельцев. Индивидуальное право собственности может быть предоставлено, если помещение обособлено. Общее имущество, предназначенное для общего пользования домовладельцев, не является объектом индивидуального права собственности, даже если оно находится в помещении, относящемся к индивидуальной собственности (§ 5). На некоторые части здания, которые могут быть объектом индивидуального права собственности, по соглашению домовладельцев может быть установлена общая собственность.

Понятия "жилой дом" и "здание" соотносятся между собой как видовое и родовое понятия. Здание - это капитальное строение, которое по своему функциональному назначению можно отнести к разряду жилых либо нежилых. Под жилым зданием понимается жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилые здания используются для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целей, кроме постоянного проживания в них людей.

Жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным. Можно предположить, что понятие "жилой дом" в тексте ст. 558 ГК РФ используется применительно к одноквартирному жилому дому <*>, так как признак многоквартирности употребляется законодателем только при определении правового режима квартир. В нормативных правовых актах употребляется и равнозначное понятие "индивидуальный жилой дом" <**>. Полагаем, что правильнее применять термин "одноквартирный", а не "индивидуальный" жилой дом, так как законодатель при выделении видов жилых домов применяет признак многоквартирности. Именно в этом значении можно использовать термин "жилой дом".

Так, Г.П. Батуров отмечает, что "жилой дом как объект права личной собственности есть предназначенная для удовлетворения потребностей в жилье и пригодная для постоянного проживания, связанная с земельным участком капитальная постройка с примыкающими к ней подсобными сооружениями, соответствующая закону по размерам, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления".

Другие авторы указывают на целостность земельного участка и расположенного на нем жилого дома с вспомогательными строениями. Так, С.П. Гришаев считает, что жилой дом "представляет собой капитальное строение, составляющее вместе с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также примыкающим земельным участком, имеющим границы, целостный объект" <*>. В этом определении отсутствует указание на предназначенность строения. Жилой дом определяют также как строение капитального типа, позволяющее постоянное проживание в нем и образующее вместе с примыкающими к нему подсобными помещениями, дворовыми постройками и земельным участком одно целое, то есть "единый строительно-технический и единый хозяйственный объект" <**>.

Как сложную, составную вещь определяет жилой дом и В.Н. Кузьмин: "жилой дом в качестве объекта права личной собственности - это установленных размеров строение с длительным сроком службы, представляющее собой сложную, составную вещь в собранном виде, пригодное для проживания в нем во все сезоны года и предназначенное служить в основном удовлетворению личной жилищной потребности собственника и членов его семьи, принятое в установленном порядке в эксплуатацию" <*>. В составе жилого дома как сложной вещи В.Н. Кузьмин выделяет следующие части: 1) полезная жилая площадь, представленная жилыми помещениями (комнатами); 2) полезная нежилая площадь (подсобные помещения - коридор, кухня, санузел, вспомогательные площади за пределами квартиры в одно- и многоквартирном доме); 3) отопительные, осветительные и другие устройства, расположенные в доме и при доме; 4) строительная конструкция дома с ее внутренними и внешними элементами: фундамент, стены, крыша и т.п. (включает 1/3 части дома) **.

К составным частям дома следует отнести подсобные помещения - зимнюю жилую пристройку, зимнюю кухню, котельную, санузел и др. Их отличие от принадлежностей состоит в том, что последние имеют самостоятельное значение и призваны удовлетворять потребности домовладельца, не связанные с проживанием (хранением овощей, машины, выращиванием рассады), и вследствие этого не образуют с домом единое целое. Подсобные помещения являются несамостоятельными составными частями, образующими дом как целое лишь в неразрывной связи со всеми другими составными частями.

В ст. 16 ЖК РФ законодатель дает определение жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

На наш взгляд, это определение неполное. Во-первых, отсутствует неразрывная связь с земельным участком. Во-вторых, в здании могут проживать не только граждане, но и лица без гражданства.

Мы предлагаем следующее определение жилого дома. Жилым домом признается капитальное, индивидуально-определенное здание, неразрывно связанное с земельным участком, имеющим границы, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и имеющее индивидуальный кадастровый номер, которое состоит из комнат или квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, применительно к условиям данного населенного пункта.

Следует отметить, что наряду с понятием "жилой дом" используется понятие "домовладение". Под домовладением понимается жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке <*>. Таким образом, если на земельном участке расположен один жилой дом без всяких пристроек и сооружений, нельзя говорить о домовладении. Полагаем, что домовладение следует рассматривать как имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, придомовую территорию.

Принципиальное значение при совершении сделок с недвижимостью имеет ее связь с приобретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение. По данному признаку выделяют два вида сделок*.

1. Сделки, не влекущие за собой наделение приобретателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (их предметом являются квартиры (их части) в многоквартирном доме).

2. Сделки, предусматривающие приобретение покупателем прав на тот земельный участок, который занят жилым помещением и необходим для его использования. К этой категории относятся сделки с жилым домом (его части).

Какое право на земельный участок перейдет по договору к покупателю (собственности, аренды или постоянного (бессрочного) пользования), зависит от того, является ли продавец собственником данной земли или нет (ст. 552 ГК РФ). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, покупателю может быть передано право собственности, либо право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка. Если в договоре не указано, какое именно право приобретает покупатель, считается, что к нему переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (ст. 35 ЗК РФ).

Продавец, не являющийся собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, а арендатором, пользователем или другим титульным владельцем, вправе продавать данное строение без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором. Покупатель в этом случае приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец дома (ст. 36 ЗК РФ).

Важным вопросом является определение самостоятельного значения отдельных объектов жилой недвижимости, а именно земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Расстановка правильных акцентов при определении степени самостоятельности того или иного объекта имеет не только теоретическое, но и практическое значение (например, правило следования принадлежности судьбе главной вещи, если договором не установлено иное, ст. 135 ГК РФ).

Земельный участок и жилой дом на этом участке - это два вида различных по составу, природные свойства которых позволяют говорить об их тесном единении. Любое использование жилого дома как самостоятельного недвижимого имущества обязательно повлечет за собой использование земли, значит, в данном случае это будет единый объект недвижимости - сложная вещь.

А.А. Ерошенко, анализируя право личной собственности на жилой дом, также отмечал, что между правом на дом и правом на земельную площадь существует нечто большее, чем простая механическая связь двух правомочий. "Фактически оба названных права составляют юридическое единство, единый комплекс правовых элементов, дающих в своей совокупности то, что мы именуем правом личной собственности на жилой дом" <*>.

Иной точки зрения придерживается В.П. Камышанский, который указывает, что недвижимое имущество следует рассматривать как объект гражданского права, связанный с землей единым умыслом собственника. Если рассматривать земельный участок вместе с расположенной на нем недвижимостью как единый имущественный комплекс, то недвижимость представляет собой не равную составляющую этого комплекса, а как принадлежность к земельному участку, в отношении которой собственник располагает большей свободой. Законодатель называет эти вещи самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

На эту проблему обращает внимание В.С. Константинова, которая пишет: "Парадоксальным остается положение, когда свободно продавались здания и иные сооружения без оформления права собственности на землю, то есть на главную "вещь". Ведь только земля дает определение "недвижимость" этим сооружениям" <*>.

В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия "квартира в многоквартирном доме". По мнению П.И. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования) <*>. Недостаток данного определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры, что она является частью другого объекта - многоквартирного дома.

Считаем, что данная формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее, по отношению к жилым, значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ), не составляющие ее часть. Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

Другое определение квартиры дается во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).

В ст. 16 ЖК РФ законодатель дает понятие квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На наш взгляд, это неполное определение, так как не указано, что: квартира может, во-первых, иметь обособленный выход на улицу; во-вторых, удовлетворять бытовые потребности, а также, что квартира предназначена не только для граждан, но и для лиц без гражданства.

В связи с этим понятие "квартира в многоквартирном доме" можно сформулировать следующим образом: квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении, принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому учету.

Рассмотрим соотношение следующих двух объектов недвижимости: многоквартирный дом и квартира в этом доме. П.В. Крашенинников определяет жилой дом как "строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям" <*>. В.А. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, то есть в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае "назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости" .

Полагаем, что позиция В.А. Порошкова является спорной. Не во всех многоквартирных домах жильцы объединяются в кондоминиумы. Не все квартиры в таких домах принадлежат гражданам на праве собственности, много квартир находится в собственности муниципальных образований.

О многоквартирном доме можно говорить с позиции отнесения его к сложным вещам, составными частями которого являются отдельные жилые помещения - квартиры (главные вещи) и их принадлежности в виде общего имущества жилого дома.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Считаем, что при раскрытии содержания понятия "общее имущество многоквартирного дома" можно использовать перечень общего имущества в кондоминиуме, приведенный в ст. 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" <*> от 15 июня 1996 г., а также определение конструктивных частей строения, сооружения, данное во Временной методике оценки жилых помещений. Тогда его состав можно определить следующим образом:

общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные помещения);
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства;
ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание);
оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное);
отделочные улучшения (облицовка стен дома, скульптуры, кровля);
инженерные коммуникации и устройства (лестницы).

С одной стороны, собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться кондоминиумы <*>, так как недвижимость - это специфический объект, которым нужно управлять.

Земельный кодекс РФ не предусматривает оформление прав на землю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключением случаев кондоминиума (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения <*>. Полагаем, что положение п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ о предоставлении земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем жилого дома в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев кондоминиума, следует распространять не только на кондоминиумы, но и на всех собственников квартир в многоквартирном доме. Признаком квартиры как недвижимого имущества является ее связь с землей. При этом имеет значение как сама связь с землей, так и функциональное назначение квартиры, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять общие правила ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома будут признаваться равными. Считаем более правильным будет использование в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры <*>. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Закон не устанавливает требование об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. В связи с этим собственник квартиры в многоквартирном доме при отсутствии кондоминиума не знает его. На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир данной информации может повлечь за собой нарушение их прав.

В частности, неприменение администрацией г. Волжского положений ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования данных помещений. Полагаем, что в данном случае администрация должна получить согласие собственников квартир на совершение данных сделок и определить их долю от получаемой прибыли. Судебная практика свидетельствует об остроте данной проблемы.

Собственники квартир жилых домов, чердаки которых являлись объектами реконструкции, обжаловали распоряжение мэра г. Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 г. N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" и распоряжение губернатора г. Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 г. N 1244-р в части отмены обязательности согласования условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома и возможности передачи реконструированных в мансарды чердаков в собственность инвесторов. Необходимость признания указанных актов недействительными в этой части граждане обосновывали тем, что данные действия нарушают их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе общими помещениями, создают препятствия в пользовании находящимися в их собственности квартирами. Решением от 13 сентября 2000 г. Санкт-Петербургский городской суд жалобы удовлетворил.

Представитель губернатора Санкт-Петербурга в кассационной жалобе ссылался на то, что чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может иметь место и без согласования с иными сособственниками. Кроме того, заявителям, обратившимся в суд, в силу договоров приватизации на праве собственности принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома. Доля не определена, и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Верховный Суд РФ не согласился с этими доводами, указав, что в соответствии с действующим законодательством жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирном доме, относятся к сложным вещам, то есть составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других - общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенные для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанные с ней общим назначением. Согласно ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи. Чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома. В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру, поэтому чердачные помещения как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Также Верховный Суд РФ отметил, что действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи, если иное специально не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ). В связи с этим признан несостоятельным и довод представителя губернатора Санкт-Петербурга об отсутствии у собственников квартир права собственности на общее имущество дома, так как это право не зарегистрировано в установленном законом порядке (Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г., дело N 78-Г00-61).

Считаем, что необходимо внести следующие дополнения в действующее законодательство.

В договоре сделки с недвижимым имуществом указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры.
На законодательном уровне уточнить содержание общего имущества жилого дома, внеся изменения в ст. 290 ГК РФ, сформулировав ее следующим образом: "общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства".

Анализ выводов суда и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;
так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям, а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации.

Законодатель относит к объектам сделок наряду с жилыми домами, квартирами и их части. По нашему мнению, такой подход к обозначению объекта жилой недвижимости является неверным. Из-за конструктивных особенностей квартира и жилой дом в большинстве случаев - неделимые вещи. Применительно к другим объектам гражданских правоотношений, которые являются неделимыми, законодатель не придает им статус самостоятельных вещей. Не должно это происходить и с жилыми помещениями.

Физическая и юридическая делимость не всегда совпадают. Юридическая делимость во многом зависит от субъективных представлений лиц, создающих, комментирующих и применяющих законы <*>. Когда законодатель говорит о части дома, квартиры, подразумевается, что существует другая (или другие) составная часть данного объекта, то есть в данном случае речь идет об общей долевой собственности. При долевой собственности между сособственниками делится вещь, а не право собственности на эту вещь. К сожалению, мнение о делимости права на доли, а не конкретного объекта преобладает в юридической литературе <**>. Данный подход заимствован из римского права. "Во всех остальных случаях, кроме продажи строения на снос, при продаже "части" домовладения предметом купли-продажи может быть лишь доля в праве собственности на строение".

Вопрос о возможности участия в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта частей объектов недвижимости иначе решается в других источниках права. В соответствии с положениями п. п. 1 и 4 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 24 июня 1997 г. <*> предметом ипотеки не может быть имущество, права на которое не зарегистрированы в установленном законом порядке, а также часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения. Однако в подп. 3 п. 1 этой же статьи указывается, что ипотека части жилых домов и квартир возможна, если они состоят из одной или нескольких изолированных комнат. Таким образом, законодатель рассматривает их как делимые вещи, что не соответствует действительности. Как правило, жилой дом и квартира, состоящие из нескольких комнат, не могут быть разделены в натуре. Интересным является мнение некоторых авторов, заключающееся в том, что часть здания может быть предметом ипотеки в следующих двух случаях:

Комната как объект сделки

Статья 558 ГК РФ не указывает такой объект жилой недвижимости, как жилая комната. И это правильно, так как квартира является неделимым объектом. Исключение представляют жилые комнаты в коммунальных квартирах. Конституционный Суд РФ признал их самостоятельными жилыми помещениями, приравняв их правовой режим к режиму квартиры в многоквартирном доме.

Он признал противоречащим Конституции РФ запрет на приватизацию жилой недвижимости в коммунальных квартирах (ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"). Суд указал, что при исключении отдельных жилых помещений недвижимости в коммунальной квартире из объектов приватизации законодатель исходил из задачи государственной жилищной политики по ликвидации коммунальных квартир как способа удовлетворения жилищных потребностей человека. Предполагалось обеспечить каждого человека отдельной квартирой (жилым домом). "Поэтому введение путем приватизации в гражданский оборот отдельных жилых помещений в коммунальной квартире как объектов частной собственности на том этапе реально могло бы отсрочить выполнение стоящей перед государством задачи. В настоящее время состояние экономики Российской Федерации, недостаток финансовых средств на социальные нужды не дают оснований рассчитывать на ликвидацию в обозримом будущем коммунальных квартир как вида жилищного фонда социального использования". Однако законодатель в ЖК РФ убрал понятие "комната в коммунальной квартире". В ст. 16 ЖК РФ дается понятие комнаты. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Думаем, что в этом определении необходимо заменить слово "граждан" на словосочетание "физических лиц" исходя из указанных выше рассуждений.

Таким образом, предлагаем дать определение комнаты в следующей редакции: комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания физических лиц в жилом доме или квартире.

На основании изложенного предлагаем следующие понятия:

жилое помещение - это изолированное, благоустроенное помещение, применительно к условиям данного населенного пункта, прочно связанное с земельным участком, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации);
жилая недвижимость - строение (или его часть), предназначенное для постоянного проживания физических лиц, применительно к условиям данного населенного пункта, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные и иные потребности физических лиц, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения;
жилой дом - капитальное, индивидуально-определенное здание, неразрывно связанное с земельным участком, имеющим границы, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и имеющее индивидуальный кадастровый номер, которое состоит из комнат, или квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, применительно к условиям данного населенного пункта;
квартира в многоквартирном доме - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении, принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому учету;
комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания физических лиц в жилом доме или квартире.

Предлагаем уточнить ст. 290 ГК РФ, сформулировав ее следующим образом: "Общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства".

ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ

Односторонняя и двусторонняя реституция как последствия недействительных сделок с жилыми помещениями

Наличие условий (оснований) ничтожности или оспоримости сделки влечет за собой ряд последствий, направленных на то, чтобы:

во-первых, не допустить ее существования;
во-вторых, устранить последствия ее совершения;
в-третьих, воздействовать на ее участников.

Объявленная недействительной сделка прекращает свое юридическое существование и не должна исполняться. Это в равной степени относится к сделкам, признанным недействительными как в силу их ничтожности, так и в силу оспоримости.

В.М. Хвостов считал, что в отличие от ничтожных сделок, которым даже устранение основания их ничтожности обыкновенно не придает силы, оспоримые сделки могут получить полную силу, если управомоченное лицо откажется от права оспаривания, или же это право будет погашено давностью, или же сделка будет подтверждена сторонами.

После решения суда, признавшего оспоримую сделку недействительной, она ничем уже не отличается от сделки ничтожной. Их исполнение становится невозможным, так как она прекращает свое юридическое основание. Однако это не лишает права участников оспоримой сделки, устранив присущие дефекты, заключить сделку вновь (кроме кабальной). Но это будет новая сделка, не страдающая пороками оспоримости, соответствующая требованиям закона, а потому действительная.

Сделка, признанная недействительной, как правило, лишается юридической силы с момента ее совершения. Это означает, что все полученное каждой стороной по такой сделке лишается правового основания и в соответствии со ст. 1102, подп. 1 ст. 1103 ГК РФ подлежит изъятию как н